О.Н. Таранец
Экономика и оценка недвижимости
Конспект лекций.
Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2007.
| Предыдущая |
2. Оценка недвижимости
2.7. Особенности оценки земли
2.7.1. Основные положения оценки земельных участков
Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:
- земля не является результатом предшествующего труда;
- пространственно ограничена;
- незаменима другими средствами производства;
- обладает постоянством местоположения;
- неизнашиваема при правильном использовании;
- территориально разнокачественна;
- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.
Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:
- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.
В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:
- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Главный элемент земельных отношений — земельная собственность.
При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:
1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;
2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.
В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
| Предыдущая |