С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ,
2004.
| Предыдущая |
3. Оценка недвижимости
3.1. Виды стоимости недвижимости
Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.
Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.
Дефицитность — ограниченность предложения.
Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
· рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на
конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях
в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы
и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
· потребительская (в использовании) – это стоимость
недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую
можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
· инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для
специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости
в результате инвестирования;
· страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для
целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная
стоимость;
· замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с
идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных
материалов, конструкция и оборудования;
· восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта
недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого
объекта;
· залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости
для кредитования;
· ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже;
она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки,
маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы
для получения наилучшей цены;
· для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая
для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями
нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость
в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная
стоимость, базирующаяся на восстановительной;
· утилизационная — стоимость объекта оценки, равная
рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат
на утилизацию объекта оценки;
· действующего предприятия — стоимость единого имущественного
комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования
сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов
предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты
в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.
| Предыдущая |