Асаул А.Н., Денисова И.В.
Индивидуальное жилищное строительство - перспективное направление развития сельских поселений (на примере Ленинградской области)
Монография. СПб., 2002

Глава II. Развитие индивидуального жилищного строительства в сельской местности

2.1. Условия, влияющие на развитие индивидуального жилищного строительства

При разработке методических основ организации развития ИЖС в сельской местности Ленинградской области необходимо учитывать следующие сложившиеся условия:

1. Реальные разработки, применяемые в области развития ИЖС. В России существует ряд программ, обосновывающих приоритетность решения проблем ИЖС (табл. 11). Такой подход обусловлен:

высокой значимостью индивидуального жилья как определенного вида товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека, право на которую определено Конституцией РФ;

необходимостью эффективных мер для решения социально-экономического противоречия в сфере строительства индивидуального жилья, которое заключается в несоответствии возможностей сельского населения и ситуации в России по обеспечению граждан доступным жильем;

низкой ликвидностью индивидуального жилья в сельской местности из-за несоответствия предложения и спроса на него.

Реализация ряда программ, обосновывающих приоритетность решения проблем ИЖС (например, в республике Башкортостан, Белгородской, Брянской, Липецкой, Нижегородской (г. Саров), Оренбургской, Самарской, Свердловской, Смоленской и других областях) является положительным и отрицательным опытом, который следует учитывать при развитии ИЖС в Ленинградской области.

2. Законодательная и нормативная база в области финансирования жилищного (в том числе и индивидуального) строительства.

Специфические черты жилья в сельской местности (например, необходимость подсобных построек, наличия дворовых территорий, значительных по объему земельных наделов и др.) требуют правил, регулирующих участие такого жилья в имущественном обороте, определенных:

общими сводами правил, такими как Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Указ Президента РФ «О жилищных кредитах» [6], Постановление Правительства РФ «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [4] и др.;

Федеральным законом «Об ипотеке» [11], утвержденным Президентом РФ;

нормативными документами, регламентирующими региональные программы и мероприятия.

Таким образом, выявляется несколько законодательно-нормативных уровней, регулирующих отношения в сфере развития жилищного строительства (в том числе и индивидуального).

Общие положения о кредитовании жилищного строительства и приоритеты его развития определены в Указе Президента РФ «О жилищных кредитах» [6]. Частные вопросы, связанные с финансированием жилищного строительства, регламентируются законами второго уровня. Так, Федеральный закон «Об ипотеке» [11] призван решить две основные задачи:

повышение надежности и эффективности ипотеки для кредитора;

предоставление дополнительной защиты интересов собственников индивидуальных жилых домов при использовании ипотеки.

Одним из оснований для разработки мероприятий и программ, связанных с финансированием индивидуального жилищного строительства на селе, в субъектах Федерации может служить принятие решения об участии в эксперименте в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О проведении эксперимента по совершенствованию механизма реализации федеральной целевой программы «Свой дом» в сельской местности» [10].

Четвертый законодательный уровень, регламентирует региональные направления развития ИЖС (табл. 11.).

В Ленинградской области с целью развития ИЖС в сельской местности приняты Постановление Правительства Ленинградской области «Об утверждении положения о долевом участии Ленинградской области в индивидуальном строительстве жилья» [12] и Распоряжение Правительства Ленинградской области «О плане мероприятий по подготовке региональной целевой программы индивидуального строительства жилья на территории Ленинградской области» [8].

При создании единого органа по развитию ИЖС в Ленинградской области и постановке его целей и задач можно руководствоваться: постановлением Правительства Ленинградской области «О концепции социально-экономического развития Ленинградской области на период до 2005 года» [7] и Федеральной целевой программой «Социальное развитие села на 2002-2006 годы и на период до 2010 года».

Постановлением Правительства Ленинградской области [7], в частности, намечены следующие направления, способствующие развитию ИЖС в Ленинградской области:

политика в сфере строительства: расширение источников и обеспечение устойчивого финансирования с ростом доли внебюджетных инвестиций; стимулирование спроса на жилье по доступным ценам для нуждающейся части коренных жителей Ленинградской области; увеличение доли малоэтажного коттеджного строительства;

аграрная политика: создание системы заказа, авансирования и закупок сельскохозяйственной продукции предприятиями и учреждениями Санкт-Петербурга и Ленинградской области от сельхозтоваропроизводителей региона; сохранение и постепенное наращивание ресурсного потенциала в сельском хозяйстве, а также в сфере переработки сельскохозяйственной продукции на основе реализации региональных целевых программ по приоритетным направлениям; создание (восстановление) и поддержка рабочих мест в сельскохозяйственном производстве и обеспечивающих его отраслях.

жилищная политика: сокращение очереди на муниципальное жилье; создание цивилизованного рынка жилья и иной недвижимости в жилищной сфере с привлечением частного капитала; переход от преимущественно бюджетного финансирования строительства жилья к широкому привлечению внебюджетных форм инвестирования при активной государственной поддержке граждан и юридических лиц; активизация и постоянное увеличение доли частного жилищного строительства, прежде всего индивидуального.

3. Признание частной собственности на землю.

Ст. 15 Федерального закона РФ «Земельный кодекс Российской Федерации» [2] определяется, что в частной собственности граждан могут являться земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

В ст. 20 и 21 установлено, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

4. Тенденция к использованию заемных средств для ИЖС.

Вследствие недостаточности собственных средств сельских жителей для осуществления ИЖС все большее развитие получает использование заемного капитала для этих целей.

Однако при использовании банковского кредитования напрямую, жители сельской местности могут испытывать затруднения в погашении кредита ввиду неадекватности доходов сельских жителей и процентных ставок банков. Кроме того, банки опасаются долгосрочного отвлечения денежных средств и применяют, как правило, кратко- и среднесрочное кредитование, что является подходящим лишь для немногочисленной категории граждан.

При банковском кредитовании невозможно наладить погашение кредита и процентов по нему сельскохозяйственной продукцией, так как при этом необходимы специально разработанные системы ее приема и учета для жителей села. А такие системы погашения иногда могут стать единственно возможными для реализации индивидуальной застройки сельских жителей.

При предоставлении кредита на основе залогового отношения также возникают трудности, так как при залоге земельного участка, банкам не выгодно в случае невозврата кредита и процентов по нему получать неликвидные земельные участки в отдаленных селах, ввиду сложности их продажи.

В связи с вышеперечисленными трудностями в настоящее время развитие получают специфические виды кредитования. Например, осуществление отдельных проектов ипотечного кредитования, в основе которых лежит деятельность организаций, занимающихся кредитованием ИЖС в сельской местности.

5. Необходимость содействие государственных (федеральных, региональных и муниципальных) органов при организации системы развития ИЖС в сельской местности регионана отдельных этапах ее функционирования.

«Строительная отрасль играет для России важную экономическую роль, поэтому государство особенно заинтересовано в ее развитии» [50, с.38].

Постановлением Правительства РФ «О проведении эксперимента по совершенствованию механизма реализации федеральной целевой программы «Свой дом» в сельской местности» [10] корпорация «Нечерноземагропромстрой» была назначена в качестве базовой организации по отработке моделей развития ИЖС в сельской местности.

Во исполнение обязательств по вышеуказанному документу корпорация «Нечерноземагропромстрой» и Минсельхоз России подписали соглашение о взаимодействии по реализации задач в рамках программы «Социальное развитие села на 2002-2006 годы и на период до 2010 года», которым предусмотрели участие Министерства в разработке правовых, договорных и кредитно-финансовых документов, необходимых для проведения эксперимента. Корпорация приняла на себя создание региональных фондов ИЖС в сельской местности на базе своих территориальных организаций.

С целью создания регионального фонда ИЖС в Ленинградской области корпорацией был подготовлен договор о совместной деятельности по проведению эксперимента в реализации федеральной целевой программы «Социальное развитие села на 2002-2006 годы и на период до 2010 года» между корпорацией «Нечерноземагропромстрой» и Ленинградской областью. Структура и текст договора были согласованы с Юридическим комитетом Ленинградской области. Также, было достигнуто соглашение с Сбербанком РФ по поводу льготного кредитования в рамках программы «Свой дом» под гарантии Правительства РФ. Установление заемщику более низкой процентной ставки за пользование кредитом от уровня, действующего в системе Сбербанка РФ, может осуществляться при поручительстве Министерства финансов РФ (Минфин РФ), гарантирующего компенсацию разницы в процентных ставках. В Минфине РФ были подготовлены документы с целью поручительства Правительства РФ, гарантирующего компенсацию разницы в процентных ставках. В связи с этим, были проведены переговоры с Северо-западным банком Сбербанка РФ.

6.Недостаточное развитие конкуренции строительных подрядных организаций при осуществлении ИЖС в сельской местности.

Согласимся с Г.М. Бадьиным, В.А. Заренковым и В.К. Иноземцевым [26, с.7], которые утверждают, что постоянное для настоящего времени «реформирование строительного комплекса изменило формы, методы, структуру и содержание строительства». В последнее время все большее значение приобретает использование новейших технологий возведения жилых зданий, полная ориентация на потребности и спрос застройщиков и на основе этого – развитие нормальной конкуренции на строительном рынке.

Реализация торгов в сельской местности позволяет жителям, не желающим самим осуществлять индивидуальное строительство, воспользоваться услугами строительных организаций, которые могут предложить различного вида индивидуальное жилье для различных категорий граждан. При таком подходе каждой категории граждан по результатам торгов соответствует определенный набор конкурентоспособных строительных организаций, предлагающих свои услуги.

В целью развития конкуренции в сфере ИЖС в Ленинградской области проводятся конференции и выставки различных уровней при различной доли участия в них областных комитетов. В рамках ежегодной выставки «Коттедж» проводится семинар «Малоэтажное и индивидуальное строительство Петербурга и Ленинградской области – особенности и перспективы развития». В рамках дискуссий семинара выявляются и утверждаются основные практические задачи политики развития ИЖС в сельской местности Ленинградской области в ближайшее десятилетие:

комплексная схема размещения зон малоэтажного строительства области;

применение определенных видов прогрессивных систем инженерного обеспечения объектов жилищного и социального назначения;

необходимость производства санитарно-технические изделий;

применение компактных систем отопления, водоснабжения и канализации;

освоение строительного производства новых моделей, строительных машин для малоэтажного строительства;

использование различных решений энергосберегающих технологий, технологий и материалов внутренней отделки помещений.

Результатом строительства при соблюдении всех перечисленных условий должен стать долговечный, функциональный, экологически чистый индивидуальный жилой дом. В этой связи организации инвестиционно-строительного комплекса проводят маркетинговую политику в области собственных предложений в рамках семинара, что способствует развитию конкуренции на рынке ИЖС в сельской местности.

7. Необходимость создания условий для сельских жителей, способствующих производству сельскохозяйственной продукции, которой впоследствии жители смогут расплачиваться за индивидуальное жилье. В противном случае будет невозможна реализация одного из действенных способов кредитования с помощью использования сельскохозяйственной продукции в качестве возвратных «платежей» за пользование кредитом.

8. Существующие трудности в закреплении и привлечении рабочей силы в сельскую местность.

В настоящее время ощущается дефицит рабочей силы в агропромышленных предприятиях в связи с отсутствием ее притока. Главная причина этого – отсутствие благоустроенного жилья. На сегодняшний день одна из серьезных проблем – острая нехватка кадров рабочих, например, инженерно-технических специальностей. При этом потребность предприятий в кадрах растет быстрее, чем организуется работа по их привлечению.

Существуют трудности с дипломированными специалистами, которые закончив высшее или среднеспециальное учебное заведение считают для себя неприемлемым возвращаться работать в сельскую местность из-за трудностей в жильем и реализации частной практики. В связи с этим существует острая нехватка квалифицированных агрономов, зоотехников, ветеринарных врачей, инженеров-механиков и других специалистов.

С целью преодоления обозначенных трудностей в Ленинградской области в начале 2000г. была поставлена актуальная цель – привлечение и закрепление квалифицированных кадров в сельской местности путем предоставление жилья одновременно с трудоустройством. В развитие этого подхода были проведены разработки в области создания фонда, в задачи которого входила бы аккумуляция средств, необходимых для выдачи кредитов. В качестве источников финансирования создания фонда было запланировано привлечь средства представителей агропромышленного комплекса (АПК), заинтересованных в привлечении квалифицированных кадров, средства областного бюджета. В 2000г. в соответствии с адресной программой на поддержку ИЖС была освоена сумма в 8 млн. руб. В настоящее время деятельность фонда приостановлена в связи с переориентацией основных проблем сельской местности на комплексное решение с возможностью диверсификации деятельности в этой области [171].

В 2001г. Правительством Ленинградской области было выделено 7,5 млн. руб. на строительство жилья для работников областных сельских хозяйств. Программа была призвана частично решить проблему обеспечения села специалистами и реализовывалась на основе деятельности Фонда жилищной реформы Ленинградской области.

9. Необходимость разработки и наиболее эффективных проектов ИЖС, учитывающие национальные традиции и природно-климатические условия России, в том числе применение прогрессивных строительных материалов, изделий, конструкций при реализации индивидуальных проектов жилья с целью их удешевления.

В процессе разработки программы «Свой дом» в соответствии с Указом Президента РФ был проведен конкурс по отбору таких проектов, основой которых было строительство жилья хорошего качества по доступной для граждан цене.

Основными достижениями, получивших премии проектов стали:

применение древесины, как основного и оптимального стенового материла, в том числе клееной и неклееной. Выбор древесины обусловлен прочностью данного строительного материла, экологической чистотой, достаточной долговечностью, а также распространенностью в России;

снижение стоимости строительства за счет внедрения совершенных технологий, экономящих трудозатраты и в производстве и в монтаже;

использование автономного и безотказного функционирования систем жизнеобеспечения, в том числе с использованием нетрадиционных источников энергии;

применение строительных материалов, полученных на основе бесклинкерного вяжущего из торфа;

направленность некоторых проектов на специфику отдельных регионов, рассчитанных на девятибалльную сейсмику;

применение строительного материала «пластбау»;

использование открытой архитектурно-строительной системы с унификацией элементов и применение утеплителя «хокопор», удельный вес которого равен 150 кг, а коэффициент теплопроводности 0,07 ккал/м²;

обеспечение доступной стоимости жилья, легкости и быстрой сборки домов без применения грузоподъемных механизмов за счет использования пенополистирольных панелей «Радослав» с облицовкой гипсокартоном изнутри и в полкирпича снаружи.

В Ленинградской области для целей деятельности органа по развития ИЖС в сельской местности творческой архитектурной мастерской «Проектно-строительного объединения «Леноблагрострой» был разработан каталог типовых малоэтажных индивидуальных жилых домов (примеры проектов представленных в приложении). Каталогом предусмотрены проекты домов «растущего» типа, что дает возможность для сельских жителей вести строительство и расчеты по нему по отдельных этапам выгодным для них, а также возведение домов для квалифицированных специалистов и работников с помещениями, необходимыми для осуществления их деятельности.

Оглавление