Асаул А.Н., Денисова
И.В.
Индивидуальное жилищное строительство - перспективное направление развития сельских поселений (на примере Ленинградской области)
Монография. СПб., 2002
| Предыдущая |
Глава I. Роль и место индивидуального жилищногостроительства
в экономическом и социальном
развитии ленинградской области
1.2. Сущность индивидуального жилищного строительства и его развитие
в сельских поселениях Ленинградской обасти
Под ИЖС авторы понимают форму обеспечения сельских жителей индивидуальными жилыми домами с необходимыми пристройками и встроенными помещениями путем использования эффективных схем развития ИЖС при непосредственном участии сельских жителей и/или за их счет. ИЖС в сельской местности представляет собой малоэтажную застройку, т.е. этажностью до 4 этажей.
Градостроительные характеристики территорий малоэтажного жилищного строительства (величина, этажность застройки, размеры приквартирного участка и др.) должны определяться местом размещения территории в планировочной и функциональной структуре сельских других поселений, типы которых определены ст. 5 Градостроительного кодекса РФ. Исключение составляют поселения, упомянутые в п.4 ст.6 Кодекса, требующие особого регулирования градостроительной деятельности.
При решении генерального плана малоэтажной застройки по природным показателям следует различать территории:
благоприятные для застройки;
требующие проведения инженерных защитных мероприятий в соответствии с указаниями СНиП 2.07.01 и СНиП 2.01.15;
недопустимые для строительства.
Классифицировать территории малоэтажного жилищного строительства следует в соответствии с табл. 10.
При размещении и планировочной организации территории малоэтажного жилищного строительства должны соблюдаться требования по:
охране окружающей среды;
защите территории от шума и выхлопных газов транспортных магистралей, электрических и электромагнитных излучений, от выделяемого из земли радона.
Комплексные мероприятия по охране природы и оздоровлению окружающей среды от вредных воздействий, связанных с хозяйственной и иной деятельностью, следует предусматривать в соответствии с нормативными актами, регулирующими природоохранную деятельность.
Инсоляция территорий и помещений малоэтажной застройки должна обеспечивать непрерывную 3-часовую продолжительность в весенне-летний период или суммарную 3,5-часовую продолжительность.
При размещении малоэтажной застройки в сложных градостроительных условиях допускается сокращение нормируемой инсоляции до 2,5 ч. Требуемая нормативная продолжительность инсоляции должна быть обоснована расчетом лицензированной организацией на стадии проекта застройки и рабочего проекта.
Мусороудаление территорий малоэтажной жилой застройки, как правило, следует проводить путем вывозки бытового мусора от площадок с контейнерами, расстояние от которых до границ участков жилых домов, детских учреждений, озелененных площадок следует устанавливать не менее 50, но не более 100 м.
Для обеспечения пожаротушения отдельных зданий на территориях малоэтажного жилищного строительства следует предусматривать гидранты.Расходы воды на пожаротушение для расчета уличных кольцевых сетей и распределительных линий должны приниматься согласно СНиП 2.04.02. При невозможности или нецелесообразности обеспечения пожаротушения отдельных зданий от гидрантов допускается предусмотреть его из резервуаров или водоемов в соответствии со СНиП 2.04.02. Минимальные противопожарные расстояния между индивидуальными жилыми домами необходимо принимать в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01.
Улично-дорожную сеть территорий малоэтажного жилищного строительства следует формируют во взаимоувязке с системой улиц и дорог, предусмотренной генеральным планом сельских поселений.
При проектировании и организации улично-дорожной сети территорий малоэтажной жилой застройки необходимо учитывать:
местоположение территорий в структуре сельских поселения;
тип территории, (табл.10);
тип индивидуального жилого дома (домов);
размеры и конфигурацию территорий.
Планировочное решение малоэтажной жилой застройки должно обеспечивать проезд автотранспорта ко всем домам.
Число полос движения на жилых улицах и проездах принимается для жилых улиц - не менее 2-х полос;
для проездов - 1 полоса.
Ширину полос следует принимать 3,5 м.
На проездах следует предусматривать разъездные площадки длиной не менее 15 м и шириной не менее 7 м, включая ширину проезжей части. Расстояние между разъездными площадками, а также между разъездными площадками и перекрестками должно быть не более 200 м. Максимальная протяженность тупикового проезда, согласно требованиям СНиП 2.07.01, не должна превышать 150 м. Тупиковые проезды обеспечиваются разворотными площадками размером не менее 12х12 м. Использование разворотной площадки для стоянки автомобилей не допускается.
На территории малоэтажной жилой застройки, как правило, следует предусматривать 100-процентную обеспеченность машино-местами для хранения и парковки легковых автомобилей и других транспортных средств.
На территории с застройкой жилыми домами с приквартирными участками (одно-двухквартирными и многоквартирными блокированными) стоянки следует размещать в пределах отведенного участка.
Выбор проектных инженерных решений должен производиться в соответствии с техническими условиями на инженерное обеспечение территории, выдаваемыми соответствующими органами, ответственными за эксплуатацию местных инженерных сетей.
Тепловые и газовые сети, трубопроводы водопровода и канализации, как правило, должны прокладываться за пределами проезжей части дорог с целью исключения возможных разрытий в зоне проезжей части. Прокладка газовых сетей высокого давления по территории малоэтажной застройки не допускается.
Газоснабжение малоэтажной жилой застройки осуществляется от существующих или вновь проектируемых газораспределительных пунктов (ГРП), с соответствующими инженерными коммуникациями.
Расстояния от ГРП до жилой застройки следует принимать в соответствии с п. 5.3 СНиП 2.04.08.
Водоснабжение малоэтажной застройки допускается устраивать автономно, в том числе от шахтных и мелкотрубчатых колодцев, каптажей, родников в соответствии с проектом.
Ввод водопровода в одно-двухквартирные дома допускается при наличии подключения к централизованной системе канализации или при наличии местной канализации.
Допускается предусматривать для одно-двухквартирных жилых домов устройство локальных очистных сооружений с расходом стоков не более 3 м3/сут.
Расход воды на полив приусадебных участков малоэтажной застройки должен приниматься до 10 л/м2 в сутки; при этом на водозаборных устройствах следует предусматривать установку счетчиков.
Электроснабжение малоэтажной застройки следует проектировать в соответствии с Правилами устройства электроустановок (ПУЭ) и РД 34.20.185. Мощность трансформаторов для электроснабжения малоэтажной застройки принимается по расчету.
Сеть 0,38 кВ следует выполнять воздушными (ВЛ) или кабельными (КЛ) линиями, как правило, по разомкнутой разветвленной схеме или петлевой схеме в разомкнутом режиме с однотрансформаторными ТП. Трассы ВЛ и КЛ 0,38 кВ должны проходить вне пределов усадебных участков, быть доступными для подъезда к опорам ВЛ обслуживающего автотранспорта и позволять беспрепятственно проводить раскопку КЛ. Требуемые разрывы следует принимать в соответствии с ПУЭ. Ответвления от линии 0,38 кВ к зданию могут выполняться:
от ВЛ – изолированными проводами, самонесущими проводами, кабелем на тросе, кабелем в земле;
от КЛ, проложенных в земле, путем установки кабельного ответвительного ящика вне пределов приусадебных участков.
Вводно-распределительный щиток (ВРЩ) должен устанавливаться внутри многоквартирного жилого здания в соответствии с гл. 7.1 ПУЭ. Допускается по согласованию с энергоснабжающей организацией установка ВРЩ на территории приусадебного участка в соответствующем климатическом и вандалозащитном исполнении.
При установке ВРЩ в здании (снаружи или внутри), на наружной части стены у ввода на высоте 2,5 м должен устанавливаться отключающий аппарат в опломбированном ящике, возможность доступа к которому должна иметь только энергоснабжающая организация.
На территориях малоэтажной застройки следует предусматривать: телефонную связь, трехпрограммное радиовещание, телевизионное вещание, централизованные системы пожарной и охранной сигнализации, автоматизированную систему диспетчерского контроля.
Мероприятия по инженерной подготовке и защите территорий должны быть обусловлены генеральным планом и связаны с природными условиями, а также должны регулироваться выбором планировочных, конструктивных и инженерно-технических решений застройки.
Для устранения или уменьшения техногенного воздействия малоэтажной застройки на природные условия нужно предусматривать предупредительные меры:
максимальное сохранение природного рельефа с обеспечением системы отвода поверхностных вод;
минимальную плотность сети подземных инженерных сетей и равномерное их размещение по площади.
К территориям, на которых не допускается малоэтажное жилищное строительство, относятся зоны активного проявления геологических процессов (оползни, осыпи, карсты, лавины, сели и др.).
В Ленинградской области в настоящее время существует специфика программ развития ИЖС, которые направлены, во-первых, на использование зарубежных технологий и организации строительства кварталов таун-хаузов и, во-вторых, на планирование индивидуальной жилищной застройки вокруг Кольцевой автомобильной дороги (КАД).
В рамках первого проекта регламентируются правила ИЖС с учетом социальной инфраструктуры, например, во Всеволожском, Киришском, Лужском, Тосненском, Гатчинском, Ломоносовском районах, г. Сосновый Бор и других муниципальных образованиях.
Комитет по строительству Ленинградской области ставит в приоритетные задачи экономического развития реализацию комплексной схемы индивидуальной жилищной застройки, в том числе организацию строительства таун-хаузов и устранение правового и юридического несоответствия своевольных действий руководителей муниципальных образований, а также застройщиков и инвесторов.
По схеме предполагается 2 этапа реализации до 2005г. и до 2010г.
В настоящее время реализуется проект индивидуального жилищного строительства в районе деревни Ново-Сергиевка Всеволожского района Ленинградской области. На земельном участке общей площадью 40,2 га в течении 2002г. планируется разместить 200 участков под застройку, каждый площадью по 15 соток. На участках будет осуществляться дома на 2-4 семьи, каждый площадью от 250 до 700 м2, а также индивидуальные коттеджи. Таким образом, общая площадь построенного жилья составит в среднем 80-100 тыс. м2. Остальная территория отводится организаторами проекта под развитие инфраструктуры.
Для финансирования проекта предполагается привлечение средств и активов строительных организаций и корпоративных инвесторов. Для использования возможны варианты долевого строительство жилья и создания кондоминимума для частных инвесторов, объединивших свои средства для строительства и выкупающих земельный участок.
В рамках застройки территорий вокруг КАД к освоению до 2005г. с прогнозом до 2010г. планируется 50 площадок ИЖС на площади 1200 га. По данному проекту к концу 2003г. предполагается удовлетворить спрос на ИЖС для 100 тыс. человек.
Положительно следует отметить создание новой некоммерческой организации «Северо-Западный фонд жилищного ипотечного кредитования» и на ее базе реализации целевой программы поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий на основе принципов ипотечного кредитования на 2002-2011гг. с финансированием из консолидированного бюджета в объеме 423,4 млн. руб. В том числе в 2002г. финансирование программы определено в размере13,8 млн. руб., в том числе из областного бюджета - 10 млн. руб. В 2003 г. объем финансирование определен в 39,5 млн. руб., из которых 19,8 млн. руб. - средства областного бюджета, а 12,9 млн. руб. - возврат средств граждан. В результате реализации программы предполагается, что 700 семей в Ленинградской области смогут приобрести жилье.
Увеличение жилищного строительства в регионе с вовлечением в оборот незавершенного строительством объектов составит 42 тыс. м2. Также предполагается сохранение рабочих мест для 1,2 тыс. предприятий, потребность в кадрах на которых оценивается в 14,2 тыс. человек. Планируется привлечь средства граждан в жилищное строительство в объеме 414,3 млн. руб. и существенно расширить вторичный рынок жилья в Ленинградской области [178].
Заключать и исполнять договоры о долевом участии Ленинградской области в строительстве индивидуальных жилых домов на территории Ленинградской области призван Фонд жилищной реформы, который осуществляет свою деятельность на основе региональной целевой – программы «Индивидуальное строительство жилья на территории Ленинградской области на период до 2005 года». На реализацию программы в 2003 г. планируется привлечь 135 млн. руб. из внебюджетных средств.
Главная цель программы – привлечение и закрепление кадров на селе.
Обязательствами Ленинградской области при реализации модели долевого участия являются:
оплатить в течение срока договора о долевом участии до 50% сметной стоимости строительства индивидуального жилого дома общей площадью до 120 м2 (без учета отделки, сантехнического и электротехнического оборудования, инженерных сетей), но не более 200 тыс. руб.;
осуществлять безналичную оплату договоров, счетов и платежных документов в течение пяти дней после предоставления их застройщиком;
после завершения срока действия договора о долевом участии, досрочно по заявлению застройщика либо в связи с досрочным завершением строительства дома осуществить через фонд в установленном порядке государственную регистрацию права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства или на индивидуальный жилой дом.
В качестве типового индивидуального жилого дома принят дом общей площадью 100-120м2 и стоимостью не более 400 тыс. руб.
Всего в течении 2002 –2005 гг. в рамках этой программы на территории региона запланировано построить 661 дом общей площадью около 70 тыс.м.2
Таким образом положительная инвестиционная политика в Ленинградской области способствует формированию нормального инвестиционного климата в рассматриваемом субъекте Федерации, где созданы все предпосылки для привлечения инвестиций и обеспечения программы устойчивого развития региона.
| Предыдущая |