Асаул А.Н.
Феномен инвестиционно-строительного комплекса или сохраняется строительный комплекс страны в рыночной экономике

Раздел 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ КОРПОРАТИВНЫХ СТРУКТУР В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ

Глава 8. Корпорация как метод и форма предпринимательской деятельности в строительстве

Корпорация складывается в течение длительного времени и является одним из принципов, методов и форм организации и ведения предпринимательской деятельности.

В предыдущей главе мы пришли к выводу, что корпоратизм – это совладение собственностью сообществом, при котором предпринимательская деятельность осуществляется через договорные отношения в целях взаимодействия в достижении интересов всех участников корпоративного соглашения.

Этот подход наиболее широко описан в литературе (например, А.О. Блиновым и И.Н. Шапкиным), где в качестве критериев приводятся – рыночный механизм, формы собственности, социально-экономические ориентиры, ценности (традиции), механизм регулирования развития предпринимательской деятельности.

Эффективность корпоративного управления в транзитивной экономике напрямую зависит от успешного развития различных аспектов организационно-правовых и управленческих отношений.

В отечественной экономической литературе [20, 65] неоднократно ставилась проблема классификации различных типов корпораций. В частности, была предложена развернутая типология корпоративных структур следующего вида:

1. По степени обоснований целесообразности создания корпоративных структур и ожидаемой эффективности:
- не имеющие предварительных проработок (концептуальной, маркетинговой и технико-экономической);
- имеющие предварительную программу долговременного развития, а также проработки ожидаемой эффективности корпоративных структур, однако, преимущественно формального характера;
- имеющие полные и качественные технико-экономические обоснования и расчеты эффективности деятельности корпоративных структур.

2. По степени участия в общем капитале:
- полностью объединившие свои активы (т.е. полное слияние);
- объединившие свои капиталы под управлением материнской компании в объеме контрольного пакета;
- частично объединившие активы с целью участия в органах управления, но без права решающего голоса;
- ведущие совместную деятельность на основе механизмов доверительного управления;
- организующие свою деятельность с использованием договорных форм без включения механизмов объединения капиталов.

3. По роли государства в образовании корпоративных структурах:
- сформированные путем директивной передачи части государственной собственности в уставной капитал вновь созданного юридического лица;
- созданные на основе передачи государственной собственности в доверительное управление конкретного юридического лица;
- санкционированные определенными решениями исполнительной власти (федерального или регионального уровня), гарантирующими государственную ресурсную поддержку;
- аналогичные, но без подобных гарантий.

4. Имеющие существенно различные целевые установки и ориентированные на конечный результат в виде:
- наращивания объемов производства и реализации;
- реализации диверсифицированной номенклатуры продукции и услуг на расширяющихся рынках;
- увеличения экспорта отечественной продукции и услуг или выпуска импортозамещающей продукции;
- экономии финансовых затрат (в производстве, управлении);
- реализации заданий федеральных целевых и государственных научно-технических программ, выполнения поставок продукции и услуг для государственных нужд.

5. С неодинаковой мотивацией своего ресурсного обеспечения и ориентированные:
- на использование собственных финансовых ресурсов, созданных в результате объединения капиталов;
- на привлечение (путем выпуска ценных бумаг, увеличения залоговой стоимости корпорации, реализации механизмов солидарной ответственности) дополнительных (внешних) финансовых ресурсов;
- на задействование финансового капитала кредитных организаций-участников;
- на получение государственной ресурсной поддержки.

6. По характеру деятельности лидирующих компаний:
- не имеющие явного "лидера";
- имеющие в качестве лидера базовую промышленную строительную фирму;
- включающие в свой состав лидирующую финансово-кредитную структуру;
- выдвигающие на роль лидера сбытовую фирму.

7. По степени объединения имущества в рамках вновь образованной центральной (управляющей) организации:
- консолидирующие капитал в размере, достаточном для налаживания эффективной деятельности центральной компании с точки зрения самофинансирования, гарантирования привлечения внешних инвестиций для совместных проектов, создания необходимой информационной инфраструктуры и т.д.;
- консолидирующие капитал в размере, необходимом для формальной регистрации центральной компании в том или ином правовом статусе.

8. По глубине проработки и реализации принципов интегрированного (корпоративного) управления:
- фактически реализующие корпоративные планы совместной деятельности, основанные на единых информационно-аналитических и учетных процедурах и экспертизе со стороны органов управления корпорации в целом;
- выполняющие лишь отдельные функции интегрированного управления, которые не охватывают деятельность всех участников корпорации и совокупности ее задач;
- не руководствующиеся на деле общекорпоративными планами [65].

Эмпирически установлено, что потенциально наиболее эффективными являются корпорации с достаточно высокой степенью взаимоучастия в капитале, обеспечивающие взаимное представительство в органах корпоративного управления, управляемость "технологических цепочек" и корпоративных программ, сбалансированность развития банковских и промышленных структур. В то же время форсированные "под давлением" власти, отдельных заинтересованных компаний решения по различным аспектам объединения собственности в рамках корпораций могут быть весьма рискованными с точки зрения эффективности будущей совместной деятельности. Очевидно, в ходе проработки вопросов взаимоучастия в капитале весьма желательны проведение совместных подготовительных мероприятий и накопление опыта реализации корпоративных программ [65].

Корпорация выступает связующим звеном между административным управлением, косвенным регулированием и менеджментом с наибольшей эффективностью раскрывая свой характер миротворца и сочетания интересов всех участников [23] .

При выборе корпоративных форм предпринимательской деятельности руководствуются следующими принципами:
-       свободное волеизъявление всех участников при построении организационных структур корпораций;
-       равноправное владение, распоряжение и пользование корпоративной собственностью и управлением образования;
-       удовлетворение личных и корпоративных интересов посредством развития договорных отношений;
-       равенство возможностей каждого члена сообщества, корпоративного образования;
-       достижение баланса интересов всех участников социально-экономического развития корпоративных структур, субъектов всех категорий и уровней;
-       содействие развитию предпринимательства, применению новейших научно-технических, социальных, финансовых и политических технологий на основе формирования свободных социально-экономических структур;
-       наличие объединяющей идеи, курса и направления действия; корпорация без целей – это лишь участник рынка;
-       наличие определенной культуры; корпорация – это не только место работы, но и единый дух;
-       диверсифицированная деятельность, хотя бы по одному из факторов (продукт, регион, структура и т. д.); тесная кооперация, специализация и интеграция всех процессов как внутри корпорации, так и с внешней средой.

В рамках настоящей работы, в качестве примера, мы рассмотрим возможные организационно-экономические схемы региональных ФСГ (корпораций).

Разделяя мнение В.А. Заренкова, мы подчеркнем, что любая корпоративная структура должна включать три агрегированных блока:
- блок управления, основными функциями которого являются выбор стратегии и тактики развития группы и выработка финансовой, бюджетной и, производственной политики;
- финансовую инфраструктуру, предназначенную для аккумулирования финансовых ресурсов и их оперативного распределения с целью постоянного поддержания и наращивания жизнеспособности группы;
- строительно-монтажные фирмы, в функции которых входят создание и реализация конкурентоспособной промежуточной и конечной строительной продукции [23].

В отличие от ФПГ, обладающих широкими возможностями диверсификации производства на межотраслевом уровне, сфера диверсификации деятельности ФСГ ограничена производством полной номенклатуры строительных материалов и конструкций, СМР и проектированием. Вторым отличием ФСГ является территориальная ограниченность их деятельности.

В широко известном научном исследовании под редакцией проф. А.А. Горбунова [17] рассмотрено несколько вариантов создания различно структурированных ФСГ. Разделяя точку зрения авторов, приведем основные варианты:

1. Инициатором создания региональной ФСГ выступает строительная фирма частной (акционерной) формы собственности, занимающаяся строительным предпринимательством, создавая собственные финансовые структуры для аккумулирования финансовых ресурсов и привлекая возможных соучастников производства. Модификацией этого варианта может быть привлечение банка или группы банков в качестве финансовой составляющей группы.

2. Региональная ФСГ создается банком путем консолидации подрядных строительных фирм и промышленности строительных материалов, находящихся у него на финансовом и кредитном обслуживании, и скупки весомых или даже контрольных пакетов акций фирм, связанных с предпринимательством в сфере строительства и являющихся потенциальными участниками группы.

3. Региональная ФСГ создается по инициативе региональной администрации для решения конкретной социальной или хозяйственной задачи.

Все варианты предполагают обеспечение полного цикла создания и реализации конечной строительной продукции участниками группы. "Типовые" организационно-экономические структуры региональной ФСГ, построенные в соответствии с этой группировкой, представлены на рис. 2.11.

Рис. 2.11. Схема организационно-экономической структуры региональной ФСГ

Конечно, возможны модификации схем с более развернутым составом участников, особенно в области финансовой инфраструктуры. В представленных схемах включены только организации, необходимые для того, чтобы группа имела основание называться финансово-строительной. На схемах не отражены внутренние организационно-технологические связи между участниками. Представленные схемы, да- ют достаточное представление о возможных концептуальных подходах к созданию региональных ФСГ.

Как видим, существуют разные подходы к решению вопросов формирования корпоративных структур. Однако незыблемым для корпорации является соблюдение баланса интересов участвующих субъектов всех категорий и уровней.

Разделяя точку зрения А.А. Горбунова, С.Н. Иванова и других ученых, мы считаем, что наибольший интерес представляют региональные ФСГ, созданные по 3-му варианту [17]. В этом случае региональные администрации могут непосредственно входить в состав группы, участвуя в той или иной степени в ее капитале. Например, при создании РАО "Высокоскоростные магистрали", государство внесло в качестве пая территорию полосы отчуждения Октябрьской железной дороги, что составило львиную долю уставного капитала общества. Долевое участие региональной администрации в уставном капитале региональной ФСГ может доходить до владения контрольным пакетом акций.

Региональные администрации заинтересованы в создании благоприятных условий для налогообложения корпоративных структур, зарегистрированных в регионе в целях привлечения новых капиталов в регионе.

В настоящее время, на наш взгляд, предпочтительным сектором региональной экономики для формирования и эффективного функционирования региональных ФСГ является сфера жилищного строительства, ибо жилищная проблема в той или иной степени затрагивает каждого россиянина.

Средняя стоимость строительства жилья в России увеличилась в 2000 г. на 36, 4% по сравнению с 1999 г., а к концу 2001 г. удорожание составит еще 15 %. В связи с этим следует искать пути для снижения стоимости строительства или новые схемы взаимодействия покупателя и продавца жилья, а также других участников на рынке жилья.

В настоящее время множество публикаций посвящено проблемам ипотечного кредитования. Классической схемой ипотечного кредита является кредитование через ипотечные банки (рис. 2.12), на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Рис. 2.12. Схема кредитования через ипотечный банк

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор и, как следствие, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская организация) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящегося жилья подрядной строительной фирмой). Ипотечный банк вправе продать закладную на вторичном рынке ценный бумаг.

В качестве примера банка, который использует механизм ипотечного кредитования, можно назвать Балтийский банк в Санкт-Петербурге. Условия ипотечного кредитования, которые предлагает своим клиентам банк, следующие:
- сумма кредита - 70-80% от стоимости приобретаемого жилья;
- собственные средства заемщика - не менее 20-30% от стоимости жилья;
- срок кредитования - до 5 лет;
- номинальная процентная ставка - 15% годовых в валюте;
- реальная процентная ставка - 5-7% годовых в валюте (номинальная ставка, пересчитанная на фактический остаток ссудной задолженности заемщика перед банком).

В случае недостаточности средств от реализации старого жилья для полного расчета по кредиту Балтийский Банк в качестве обеспечения может принимать поручительство юридического лица.

Этим же банком также предусмотрена система накопительных счетов. Она применяется в случае отсутствия у потенциального заемщика собственных средств, необходимых для первоначального взноса.

При банковском кредитовании погашение кредита происходит ежемесячно. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование суммой остатка долга (т. е. неоплаченной еще частью кредита). Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам.

В Башкортостане разработанная схема ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30 % с возможными сроками рассрочки от 5 до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюджетные средства и средства покупателей, а также товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. р. сроком от 1 до 5 лет под 8 % годовых.

Следует отметить, что основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования являются стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и, самое главное, активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Кроме вышеперечисленных схем, возможен порядок финансирования жилищного строительства с использованием региональной некоммерческой организации (Фонда). В этой связи широко известна модель г. Сарова с участием Фонда социального развития, которая уже достаточно освещена в печати. Поэтому мы рассмотрим другую схему, разработанную корпорацией "Нечерноземагропромстрой".

По данной схеме физическим лицам предоставляются кредиты в рублях на приобретение, строительство и реконструкцию индивидуального жилья сроком до 10 лет. Фонд предоставляет кредиты только гражданам РФ, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий и проживающим в сельской местности не менее 3 лет.

За пользование кредитом заемщик уплачивает Фонду проценты, ежемесячно одновременно с погашением кредита начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком.

В качестве обеспечения Фонд принимает:
- поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;
- поручительства платежеспособных предприятий и организаций;
- передаваемые в залог физическим лицом ликвидные ценные бумаги (сберегательные сертификаты Сбербанка России на предъявителя, акции Сбербанка России, векселя Сбербанка России, облигации государственного сберегательного займа, облигации внутреннего государственного валютного займа). Перечень может быть изменен и дополнен Фондом совместно с территориальными органами исполнительной власти;
- передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое ликвидное имущество, оценочная стоимость которых устанавливается на основании экспертного заключения специалиста Фонда по вопросам недвижимости, имеющего лицензию на данный вид деятельности.

Сумма кредита с учетом причитающихся процентов не должна превышать по совокупности оценочной стоимости предметов залога, суммы платежеспособности поручителей и выданных гарантий субъектами (федеральный, региональный и местный). Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам. При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи: подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.

Все сведения о заемщиках и поручителях вносятся в единую базу данных индивидуальных заемщиков регионального Фонда.

Выдача кредита на строительство или реконструкцию жилья осуществляется двумя или более частями в течение двух лет от даты проведения первой операции по кредитному счету. При этом размер первой части кредита, которая предоставляется в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора, устанавливается в пределах от 10 до 30% суммы по кредитному договору. Каждая последующая сумма выдается только после представления заемщиком отчета об использовании предыдущей.

Погашение кредита заемщиками производится ежемесячно равными долями начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем заключения кредитного договора. Последний платеж производится не позднее даты, установленной договором.

Если предполагается снижение доходов заемщика в течение периода действия кредитного договора (например, при достижении пенсионного возраста), то составляется график платежей, в котором предусматривается погашение большей части кредита на начальном этапе договора.

Предусмотрена, также, отсрочка в погашении кредита на период его освоения, но не более чем на 2 года. Однако отсрочка по уплате процентов не предоставляется. Общая схема предоставления кредита на строительство, реконструкцию жилья представлена на рис. 2.13.

Рис. 2.13. Порядок финансирования строительства жилья по схеме корпорации "Нечерноземагропромстрой"

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости можно разделить на три стадии.

Первая включает определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта на основании оценок долгосрочных тенденций социально-экономического развития территориальной общности и текущего состояния, вероятных изменений в финансовой и налоговой системах. Применительно к жилищному строительству на территории города (муниципии) это означает прогноз динамики населения и его семейной структуры, оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах, а также экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, стоимость территории застройки, состояние ее инфраструктуры и т. д.).

На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формируется заявка в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

На второй стадии определяются наилучшие условия реализации проекта и разрабатывается детальный план его осуществления. Определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта, и конкретное состояние их инфраструктуры. Исходя из этой информации, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта на основании анализа конъюнктуры первичного рынка конечной продукции строительства. На этой же стадии после выявления стоимости проекта определяются возможные источники финансирования (собственные средства, средства муниципального бюджета, заемные и т. д.). В результате этих операций оценивается вероятная прибыльность проекта и на этой основе формирование застройщиком (девелопером) политики привлечения инвесторов к осуществлению проекта.

Вывод о реальной возможности привлечения средств для реализации проекта и экономической эффективности их инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику (девелоперу) перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной акции, если предполагается широкое привлечение средств населения.

В конце этого этапа застройщик (девелопер) получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласований, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.

Третья стадия деятельности застройщика (девелопера) –практическая реализация проекта. На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка готовой продукции, осуществляется ее продажа, расчеты с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта.

Застройщик отвечает перед инвесторами за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов, перед уполномоченными государственными и региональными органами - за соблюдение условий проекта, перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ, перед потребителями - за качество продукции и, в конечном счете, является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта.

В дореформенной российской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично "заказчиками" [46], частично строительными фирмами, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалась деятельность по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

Структурой, способной взять на себя решение всего комплекса задач, связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях, могут выступить региональные ФСГ, работающие в тесном контакте с муниципальными властями и при активной поддержке последних. При этом региональные ФСГ выступают в роли застройщика (девелопера), что включает (рис. 2.14):
- выбор экономически эффективного проекта;
- создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
- получение всей необходимой предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
- поиск инвесторов;
- определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
- разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
- отбор и привлечение подрядчиков;
- контроль над осуществлением работ.

Рис. 2.14. Основные функции региональной ФСГ в сфере жилищного строительства

Более того, состав региональных ФСГ, включающих, как правило, мощные финансовые структуры, в частности банки, позволяет не ограничиваться функциями простого аккумулирования финансовых ресурсов, а наращивать первоначально привлеченные средства за счет деятельности на финансовых рынках, что подразумевает осуществление функций трастового управления средствами. Это открывает перед региональными ФСГ широкие возможности по финансированию проектов, особенно крупных, требующих длительного срока осуществления, такие, например, как массовое строительство жилья в городах [17].

В таком случае, региональные ФСГ могут стать центральной и системообразующей фигурой в процессе адаптации региональных ИСК к условиям социально-ориентированной рыночной экономики.

[23] Блинов А.О., Шапкин И.Н. Предпринимательство на пороге третьего тысячелетия. М.: МАЭП, ИИП "Калита", 2000.

Оглавление