А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
| Предыдущая |
Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости
Практикум (3 раздел)
Ответьте на вопросы теста:
1.Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций это:
а). Финансовые ресурсы
б). Собственные источники финансирования
в). Внешние источники
2. К инвестициям, осуществляемым федеральными, региональными, и местными органами власти это:
а). Частные инвестиции
б). Иностранные инвестиции
в). Совместные инвестиции
г). Государственные инвестиции
3. Субьектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются:
а). Инвесторы
б). застройщики
в). поствщики
г). Посреднические организации
д). все перечисленные пункты
4. В качестве инвесторов могут выступать:
а) Физ. лица
б). Юр.лица
в). а)иб).
5. К иполнителям работ относятся:
а) Изыскательские организации
б).Инжиниринговые фирмы
в).Институциональные инвесторы
г). только а) и б)
6. Финансовые инвестиции подразделяются на :
а)Прямые и косвенные
б). Капиталообразующие и инвестиции в НМА
7.Прямые инвестиции это:
а). Ценные бумаги
б).Кредиты
в). Трастовое инвестирование
8.Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости:
а). Частное финансирование
б).Смешанное
в) Иностранное
г). Государственное
9. Кредит предоставляется на основе :
а) Гласности, доверия, доходности
б). Конфиденциальности, срочности, достоверности
в). Срочности, платности, возвратности
10. Признаки банковского кредита:
а). Срок погашения
б). Способ погашения
в). целевое назначение
г). Критерии заемщиков
д). Все пункты
11. Кредитору выгоднее оставить заложенное имущество у должника, создав ему условия для выполнения обязательств. Это называется:
а)Заклад
б) Залог
в). Ипотека
г). Фидуциарная сделка
12. Как поступают с аннулированной закладной:
а). Хранят в архиве органа, осущ. гос. регистрацию ипотеки
б). Оставляют залогодателю
в). Уничтожают
13.Имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа это
а)Кредит
б)Залог
в).Ипотека
14. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству
а). Погашает долг, переводя средства на счет законного владельца.
б). Погашает долг законному владельцу
в). Лицу, письменно уполномоченному законным владельцем на осуществление прав по закладной
г). Б) и в)
15. Залог недвижимости с целью получения денежной ссуды это
а). Ипотека
б). Ипотечный кредит
в). Закладная
г). Все пункты
16. Ипотека - это вид залога, при котором закладываемое имущество:
а) передается в руки кредитора
б). не передается в руки кредитора
в). передается в руки 3 лица
17. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договорам:
а). аренды
б). займа
в). Купли-продажи
г). Только а) и в)
д). Все перечисленное
18. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга:
а) полностью
б) в части, предусмотренной договором об ипотеке
в) в двойном размере
г) а или б
19. Предметами ипотеки могут быть:
а) объекты недвижимости
б) транспортные средства
в) водные объекты
г) а и в
20. Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с ее принадлежностями, если:
а) данные принадлежности неотделимы от предмета ипотеки
б) ценность предмета ипотеки существенно снижается при отделении предметов
в) так предписано в договоре
г) иное не предусмотрено договором
21. Допускается потека имущества, принадлежащего залогодателю на правах:
а) владения
б) собственности
в) пользования
г) распоряжения
22. Предмет ипотеки определяется в договоре наименованием, описанием и местонахождением
а) описание не требуется
б) подробным внешним описанием
в) описанием, достаточным для идентификации объекта
г) подробным описанием внешнего вида и технических характеристик
23. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки:
а) только банку, предоставляющему ипотечный кредит
б) независимой профессиональной организации
в) залогодателю
г) залогодержателю
24. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство будет исполняться по частям, в договоре указывают:
а) сроки и размеры платежей
б) условия, позволяющие определить размеры платежей
в) сроки платежей, их размеры могут быть любыми, но не меньше установленного объема
г) а или б
д) а или в
25. Орган, осуществляющий гос. регистрацию залога предприятия в целом, обязан передать сведения о регистрации залога:
а) органам государственной регистрации
б) органам, ведущим поземельную книгу
в) органам статистики
г) юридической организации, занимающейся делами залогодателя
26. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента:
а) его подписания
б) его составления
в) его государственной регистрации
г) передачи его сторонам данного договора
27. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то:
а) нотариусу вместе с договором предоставляется закладная
б) нотариусу вместе с договором предоставляется копия закладной
в) закладная должна быть переоформлена
г) нотариус выписывает новую закладную, а старая считается недействительной
28. Право залога на заложенное имущество возникает:
а). С момента заключения договора об ипотеке
б). Спустя 3 суток с момента заключения договора об ипотеке
в). Спустя месяц с момента заключения договора об ипотеке
г). Спустя 3 месяца с момента заключения договора об ипотеке
29. Возможна ли последующая ипотека
а). она разрешается
б). разрешается, если она не запрещена предшествующим договором
в). запрещается
30. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан предупредить залогодержателя об известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки:
а). да, обязан
б). Не обязан
в). Обязан предупредить в письменной форме
г). Обязан предупредить в письменной форме через нотариуса
31. Общая сумма двух объявленных кредитов при второй ипотеке не превышает
а). 50-60% новой продажной стоимости объекта
б). 60-70%
В). 70-80%
г) 80-85%
32. В отечественной практике последующая ипотека не может применяться если
а). Одни и те же лица являются сторонами в предшествующем и последующих договорах
б). Сторонами являются третьи лица
в). Только одной стороной является третье лицо
33. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества:
а). да обязан
б). не обязан
в). обязан это предусмотрено договором об ипотеке
34. Изменение предшествующей ипотеки запрещается если:
а). Сторонами являются третьи лица
б). Одной из сторон является третье лицо
в). Сторонами являются одни и те же лица
35. Ипотечный рынок бывает
а). 1 уровневый
б). 2 уровневый
в). а и б
36. В РФ действует
а). 1 уровневый ипотечный рынок
б). 2 уровневый ипотечный рынок
в). а и б
37. Как свидетельствует опыт развитых стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться
а). невозможно.
б). возможно
38. Одноуровневая ипотечная система используется
а). только в России
б). только в Германии
в). только в США
г.) нет верного ответа
39. В двухуровневой модели участвуют:
а).заемщик, кредитор;
б).заемщик, кредитор, посредник;
в).никто из вышеперечисленных;
40.Формированию ипотечного кредитования в России мешают:
а).экономические факторы;
б).законодательные факторы;
в).социально-экономические факторы, нормативно- законодательные;
41.Кредитное учреждение имеет право:
а).предоставить кредит вкладчику;
б).осуществлять фиксированные платежи;
в).выпускать ценные бумаги;
42.Залогодатель-это…
а).ипотечные кредиторы;
б).инвестор;
в).заемщик;
43.Ипотечные кредиторы- это…
a).залогодержатели;
б).заемщики;
в).государственное предприятие;
44.Кредитами с «шаровым платежом» являются кредиты:
а).предусматривающие ежемесячные равновеликие выплаты;
б).при которых основные выплаты осуществляются в последние месяцы кредитования;
в).предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования;
45.Поручителями могут быть…
а).юридические лица;
б).физические лица;
в).юр. и физ. лица;
46.Ипотекой называется:
а).вид кредита;
б).вид залога недвижимости;
в).страховая организация;
47.Субъект управления системой регионального развития жилищного строительства- это…
а).банк;
б).инвестиционная компания;
в).фонд;
48.Коэффициент П/Д не должен превышать:
а).55%
б).11%
в).30%
49. Жилищное инвестирование-это…
а).самостоятельный вид инвестирования, который включает инструменты и технологии накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников;
б).долгосрочная ссуда с выплатой % по кредиту;
в).система мероприятий по изучению состояния земель;
50. Из скольки этапов состоит система жилищного инвестирования:
а).одного этапа;
б).нескольких;
в).а и б;
51.Цель этапов жилищного инвестирования заключается в следующем:
а).обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости;
б).аккумуляция инвестированного капитала и инвестирования в создание объектов недвижимости;
в).изучение территории;
52.К классическим схемам жилищного инвестирования относятся:
а).одноуровневая, двухуровневая, схема строительного кредита;
б).немецкая, американская, японская;
в).схема строительного кредита, немецкая, схема долевого строительства;
53.Установить соответствие дат и событий:
а).Императрица Елизавета учредила государственный банк, который выдавал дворянам ссуды под залог населенных имений;(1754)
б).создан государственный заемный банк;(1786)
в).создан Центральный банк Российского поземельного кредита;(1873)
(1786г,1873г,1754г)
54. Одноуровневая схема ипотечного кредитования предусматривает связь заемщика и кредита при помощи:
а). ипотечных и ссудно-сберегательных банков;
б). строительного кредита;
в). ипотечных банков;
55.Возможно ли использование переводного векселя для финансирования строительства жилья?
а).да;
б).нет;
в).с учетом специальных допущений;
56.Срок одноуровневой схемы ипотечного кредитования составляет:
а).18-20лет
б).1-12лет
в).1-5лет
57. «Квалифицированные жилищные кредиты» получили распространение:
а).в Испании;
б).в Аргентине;
в).в России;
58. Год создания Федерального агентство по ипотечному жилищному кредитованию
а).2000г;
б).1996г;
в).1993г;
59.Данная схема предназначалась для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия:
а). «ретрокредитинвест»;
б). «фьючерсинвест»;
в). «форвард- кредитинвест;
60.Субъект управления системой регионального развития жилищного строительства- это…
а).банк;
б).инвестиционная компания;
в).фонд;
61.Фонд-это…
а).специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям;
б).ценная бумага, отвечающая по форме требованиям закона;
в).залог объекта недвижимости, с целью получения ипотечного кредита;
62. Госстрой России осуществляет:
а).координацию формирования и последовательного проведения государственной политики в сфере развития ипотечных рынков в России;
б).взаимодействие со средствами массовой информации;
в).управление фондом;
63. В схеме строительного кредита для жилищного инвестирования используются следующие виды капитала:
а).заемный капитал строительной организации;
б).собственный капитал заемщика;
в).заемный капитал заемщика;
64.В «Комбинвест» входит:
а). личный целевой вклад;
б). адресные субсидии местных органов власти;
в). краткосрочный заем;
г) все перечисленное
65. Реализация программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» предполагает:
а).улучшение жилищных условий;
б).создание рынка закладных и облигаций;
в).все перечисленное;
66.Ипотечное кредитование не может развиваться без:
а).федеральной поддержки;
б).погашение кредита;
в).риэлтерской организации;
67. Какие механизмы используются фондами развития жилищного строительства для создания для обеспечения граждан необходимым жильём :
а ) долгосрочного кредитования
б) краткосрочного кредитования
в ) ипотека
68. Фонд развития жилищного строительства создаётся :
а ) как субъект подчинения в системе регионального развития жилищного строительства
б ) как субъект управления системой регионального развития жилищного строительства
в ) как объект управления системой государственного развития жилищного строительства
69. Для участия в жилищном строительстве Фонд развития жилищного строительства привлекает:
а ) привилегированную часть населения РФ
б ) всех граждан
в ) граждан, имеющих государственную должность.
70. Фонд развития жилищного строительства не обладает:
а ) Многофункциональность
б ) надёжность
в ) рентабельность
г ) безопасность.
71. Основоположник создания Фонда развития жилищного строительства :
а ) Белгородская область
б ) Ленинградская область
в ) Новгородская область
72.За что отвечает подсистема «Информация» в системе регионального развития жилищного строительства:
а ) взаимодействие со средствами массовой информации
б ) осведомление участников системы о нововведениях
в ) развитие фонда
73. Что не относится к показателям высокой безопасности деятельности фонда :
а ) этика поведения с заёмщиками
б ) положительное урегулирование дебиторских задолженностей
в )информационное сопровождение всех договоров
г ) увеличение штата сотрудников
74. Чем закрепляются отношения фонда и заёмщика :
а ) выплатой всей суммы по договору
б ) юридическим оформление первого взноса
в ) началом застройки
75. Основной действующий субъект ипотеки в г. Сарове Нижнегородской области является :
а ) «Фонд социального развития»
б ) «Фонд государственного обеспечения»
в ) «Накопительный фонд»
76. На какое жильё ориентирована программа «Фонда социального развития»:
а ) первичное жильё
б ) вторичное жильё
в) старый фонд
77. К привлеченным средствам, используемым для финансирования жилищного строительства, не относятся:
а ) средства от продажи акций;
б ) доход от сдачи в аренду;
в ) банковские и коммерческие кредиты;
г) долевое участие населения в жилищном строительстве
78. Кто выполняет функции кредитора в привлечении средств путём выпуска облигационных займов:
а) заказчик
б) лицо, желающее приобрести жилой объект
в) заёмщик- эмитент
г) финансовый агент
79. Какие проблемы не может решить ускоренное развитие рынка облигационных займов:
а) привлечь дополнительные инвестиции в жилищный сектор рынка недвижимости , наиболее полно задействовав свободные средства юридических лиц и сбережения населения.
б) повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости отдельных регионов
в) обеспечить профессиональным участникам рынка недвижимости дополнительные возможности для осуществления профессиональной деятельности за счёт появления новых финансовых инструментов.
г) снизить стоимость строительства
80. Облигация - это:
а) ценная бумага, удостоверяющая отношение займа между её владельцем и лицом, выпустившим её.
б) ценная бумага, удостоверяющая отношение займа исключительно между её владельцем и государством
в) ценная бумага, удостоверяющая отношение займа исключительно между физическими лицами.
81. Главное достоинство облигации:
а) ускоряет процесс долевого вложения в жилищное строительство.
б) облигация является наиболее действенным и эффективным инструментом, позволяющим, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости.
82. Облигационный заём не удостоверяет:
а) факт предоставления владельцем ценной бумаги денежных средств эмитенту.
б) обязательство владельца ценной бумаги выплачивать эмитенту ежемесячный процент по облигациям.
в) обязательство эмитента вернуть держателю облигации сумму основного долга ( или её эквивалент- жилую площадь ) по истечении оговорённого срока
г) обязательство эмитента выплачивать держателю облигации фиксированный доход в виде процента от нормальной стоимости или иного имущественного эквивалента.
83. Облигации различаются:
а) по стоимости
б) целям выпуска
в) месту выпуска (регион)
84. По форме выпуска облигации могут быть:
а ) именными и на предъявителя;
б ) обеспеченными залогом имеющегося жилья и без обеспечения;
в ) процентными и дисконтными;
г ) в устной или электронной форме
85. Какой возможностью не обладает облигационный заём:
а ) мобилизации значительных денежных средств и финансирования крупномасштабных инвестиционно- строительных проектов без угрозы вмешательства инвесторов в управление их реализацией;
б ) аккумулирования денежных средств частных инвесторов (населения), привлечения финансовых ресурсов юридических лиц на достаточно длительный срок ( продолжительнее срока кредитов, предоставляемых коммерческими банками) и на более выгодных условиях с учётом реальной экономической обстановки и состояния финансового рынка;
в) привлечения неограниченного числа инвесторов;
г ) привязки облигаций к одной из мировых валют.
86. Суть долевого участия в строительстве заключается в следующем:
а ) оплата осуществляется по мере строительства объекта
б ) вся стоимость строительства делится равными долями между дольщиками и выплачивается единовременно
в ) оплата производится по завершению строительства
87. Общая схема долевого строительства предполагает наличие :
а ) застройщика, в некоторых случаях инвестора, подрядчика, субподрядчика
б ) инвестора и дольщика
в ) застройщика, инвестора, подрядчика , дольщика
88. Застройщик является лицом :
а ) которому предоставлен земельный участок под застройку
б ) имеющее в своей собственности земельный участок
в ) дающее право на застройку земельных участков.
89. Участок обычно предоставляется застройщику:
а ) по договору ренты
б ) по договору лизинга
в ) по договору аренды земельного участка.
90. Взаимоотношения участников долевого строительства регулируются:
а ) договором
б ) законом
в ) честным словом
91. Договор о долевом участии в строительстве не включает данные:
а ) срок передачи квартиры по договору дольщику
б ) график платежей с указанием конкретных сумм
в ) стартовая стоимость квартиры на момент заключения договора.
г ) внутренняя отделка квартиры
92. Преимущество долевого строительства :
а ) поэтапная оплата
б ) короткие сроки строительства
в ) высокое качество строительства
93. Что не относится к недостаткам долевого строительства :
а ) получение по окончании срока договора квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.
б ) возможность частичной потери вложенных денежных средств в строительство жилого дома и получение квартиры в связи с банкротством организации.
в ) неудобство погашения платежа
94. Преимущество долевого участия с поэтапной оплатой
а ) дольщик имеет возможность приобрести квартиру по минимальной цене, установленной строителем, без наценок посредников
б ) большая вероятность получит квартиру желаемого качества
в ) отсутствие большого кол-ва документации
95. Условие участия банка в долевом строительстве с зачётом имеющегося жилья:
а ) срок кредита покупателю не превышает 5 лет
б ) срок кредита покупателю не превышает10лет
в ) срок кредита не менее 3 лет.
96. Процентная ставка кредита при участии банка в долевом строительстве с зачётом имеющегося жилья:
а ) 5- 10 % годовых
б ) 10-15 % годовых
в ) 15-30 % годовых
г ) 0-5 % годовых
97. Какие стороны принимают участие при заключении договора о долевом строительстве с зачётом имеющегося жилья:
а ) дольщик, застройщик, банк
б ) дольщик, застройщик, подрядчик
в ) дольщик, застройщик, подрядчик .
98. Срок действия жилищных сертификатов :
а ) 5 лет
б ) 10 лет
в ) неограничен
99. Когда устанавливается схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата:
а ) при завершении строительства;
б )при его выпуске;
в ) при заселении.
100. Что представляет собой жилищный сертификат:
а ) бескупонная облигация без возможности натурального погашения;
б ) купон с возможностью натуральной формы погашения;
в ) бескупонная облигация с возможностью натуральной формы погашения.
101. Финансирование объектов недвижимости жилищными сертификатами происходит:
а ) поэтапно;
б ) в начале строительства;
в ) по завершению строительства.
102. Как получается доход по жилищным сертификатам в натуральной форме:
а ) при погашении их жилыми объектами недвижимости соответствующей площади;
б ) при погашении по цене строительства 1 м2 общей площади объекта;
в ) при погашении их с помощью займов.
103. Какой из вариантов погашения, в случае, когда купленных сертификатов недостаточно, чтобы получить жилой объект в момент сдачи первой очереди строительства, неверный:
а ) погашение денежными средствами по стоимости построенного жилого объекта недвижимости.
б ) погашение жилищными сертификатами следующей серии с повышающим коэффициентом
в ) погашение через долгосрочный кредит.
104. В каком году была зарегистрирована реализация первого пакета муниципальных жилищных сертификатов в Санкт -Петербурге :
а ) в 2000 г
б ) в 2001 г
в ) 1998 г
г ) 1996 г.
105. Сколько серий жилищных сертификатов Санкт- Петербурга , эмитированных «Фондом капитального строительства и реконструкции » зарегистрировано к настоящему времени Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг:
а ) 9
б ) 5
в ) 3
г ) 10
в ) покупательная способность различных слоёв потребительного рынка.
106. Государственный жилищный сертификат , это :
а ) именное свидетельство на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилого объекта недвижимости;
б ) ценная бумага;
в ) свидетельство о приобретении жилого объекта недвижимости , без срока действия.
107. Цель подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» :
а ) обеспечение временным жильём семей военных, уволенных или увольняемых со службы;
б ) обеспечение постоянным жильём студентов, приехавших из других городов России;
в ) обеспечение постоянным жильём семей военных, уволенных и увольняемых со службы.
108. По каким причинам жилищный сертификат не предоставляется не имеющим жилья для постоянного проживания военнослужащим и сотрудникам силовых ведомств :
а ) выход на пенсию;
б ) состояние здоровья;
в ) переселение из закрытых военных городков
г ) рождение ребёнка.
109. Кто отвечает за организацию выдачи жилищных сертификатов и формирование очереди граждан:
а ) законодательная власть РФ;
б ) федеральные и региональные органы исполнительной власти ;
в ) государственная дума.
110. При оформлении договора купли- продажи жилого объекта недвижимости , оплачиваемого с помощью сертификатов :
а ) Заключается договор купли- продажи;
б ) открывается блокированный целевой счёт в одном из отобранных по конкурсу банков;
в ) регистрируется договор в Комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
111.Используется ли лизинг для объектов коммерческой недвижимости?
а) нет
б) да
в) да, но с ограничениями
112. Как обычно предоставляется лизингополучателю объект:
а ) по договору ренты
б ) по договору лизинга
в ) по договору аренды земельного участка.
113. Участник процесса лизинга?
а) лизингодатель
б) лизингополучатель
в) а и б
114.Используется ли лизинг для жилых объектов?
а) нет
б) да
в) да, но с ограничениями
115.Что составляет правовую основу лизинга?
а) передача объекта недвижимости в постоянное пользование
б) продажа объекта недвижимости
в) передача объекта недвижимости во временное пользование
г) обмен объектами недвижимости
| Предыдущая |