А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
| Предыдущая |
Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости
Глава 9. Комбинированное финансирование жилищного строительства
9.4. Лизинг объектов недвижимости
В хозяйственной деятельности понятие «лизинг» трактуется достаточно широко. В большинстве случаев под лизингом понимают долгосрочную аренду машин, оборудования, транспортных средств и сооружений производственного назначения.
Основу лизинга составляет передача имущества во временное пользование, а вспомогательную роль выполняют отношения по купле-продаже имущества. Они предшествуют передаче имущества в пользование, а в ряде случаев, если пользователь приобретает имущество в собственность, могут завершить весь комплекс отношений лизинга после окончания договор.
Стержнем любой лизинговой сделки является финансовая, точнее, кредитная операция. Лизингодатель оказывает пользователю своего рода финансовую услугу: приобретает имущество в собственность за полную стоимость и за счет периодических взносов в конечном счете возмещает эту стоимость. Поэтому лизинг принято рассматривать как одну из форм кредитования основных фондов.
Существенной особенностью лизинга является отделение права пользования имуществом от права владения им. Лизингодатель сохраняет за собой право собственности на передаваемое имущество, тогда как право его использования переходит к лизингополучателю. За обладание этим правом он производит согласованные лизинговые платежи. После окончания срока лизинга объект остается собственностью лизингодателя.
В ряде случаев в договоре лизинга может быть предусмотрено право лизингополучателя на покупку объекта после истечения срока договора. В этом случае к нему после оплаты объекта лизинга переходит и право собственности на него.
Объектами лизинга могут быть здания и сооружения производственного назначения (пассивная часть основных производственных фондов) и жилье.
Лизинг объектов недвижимости – реальная возможность завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств. К тому же ликвидность объектов недвижимости для лизинговых компаний является гарантией возврата вложенных средств.
Можно выделить следующие преимущества лизинга объекта недвижимости:
1. Ежемесячные лизинговые платежи оплачиваются в течение срока лизинга из суммы доходов, которые принесет эксплуатация объекта.
2. Сохранение ликвидности объекта недвижимости в течение всего инвестиционного срока позволяет лизингополучателю использовать свободные средства более широко.
3. Лизинговые платежи списываются на производственные затраты, что приводит к уменьшению налогооблагаемой прибыли лизингополучателя в период действия договора.
4. Лизинг предполагает кредитование по заранее оговоренной ставке.
5. При лизинге договором предусматривается удобная для лизингополучателя схема финансирования, когда затраты на приобретение объекта недвижимости (имущественного комплекса) могут погашаться после получения выручки от реализации товаров, произведенных на предприятии (имущественном комплексе), взятом в лизинг.
6. При покупке требуется 100 % собственных средств, а лизингополучатель имеет право на 100 %-ное финансирование за счет заемных средств. Однако на практике лизингодатели требуют от лизингополучателя аванс в 10…30 %.
7. Приобретение коммерческой недвижимости в лизинг облегчает налоговое бремя компании за счет ускоренной амортизации предмета лизинга с коэффициентом, не превышающим 3. В результате появляется возможность реально сэкономить на налогах на имущество и прибыль.
8. Полученные на основе лизингового соглашения основные средства производства позволяют уменьшить инвестиционный риск и риск, связанный с моральным износом объекта лизинга.
9. Страховку объекта лизинга может оплачивать лизингодатель. Это позволяет включить стоимость страховки в лизинговые выплаты и таким образом уменьшить размер единовременно отвлекаемых средств лизингополучателя.
10. Лизинг повышает гибкость принятия решений в строительной организации. В то время как при покупке существует альтернатива только «да» или «нет», при лизинге пользователь может путем выбора типа лизингового соглашения, срока лизинга, остаточной стоимости и т. д. более точно рассчитать свои возможности.
11. Административные издержки лизингополучателя меньше, чем при покупке (например, в случае финансового лизинга налог на объект недвижимости выплачивает лизинговая компания). При некоторых формах лизинга (например, при лизинге с полным набором услуг) лизингополучатель экономит не только на управленческом персонале, но и на обслуживающих службах.
12. Лизинговой компании обычно легче обеспечить дальнейшее использование бывших в употреблении средств производства, чем отдельной (самостоятельной) фирме, что особенно важно для производств, требующих частой технической модернизации.
Однако лизинг имеет и ряд недостатков:
1. Получить в лизинг объект недвижимости может организация, работающая на рынке не менее года, так как за меньший срок трудно выяснить ее реальную платежеспособность.
2. Невозможно заключить сделки лизинга с объектами с незавершенными строительством, так как необходимым условием оформления договора является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
3. При финансовом лизинге имущественного комплекса технические средства (оборудование) могут устареть, а лизинговые платежи не прекращаются до конца действия договора.
4. При оперативном лизинге общая его стоимость может быть больше из-за включения в комиссионное вознаграждение дополнительных рисков лизингодателя.
Есть еще одна важная деталь, которая заставляет лизинговые компании внимательнее присматриваться к лизингу объектов недвижимости. Недвижимость постоянно растет в цене и не теряет ликвидности на вторичном рынке. Если одна из сторон договора расторгнет его в судебном порядке и объект недвижимости будет возвращен лизингодателю, лизинговая компания может реализовать здание (или помещение) на вторичном рынке и заработать на этом, если, конечно, объект недвижимости изначально был ликвидным.
Финансовая аренда объектов недвижимости имеет преимущества и для лизинговых компаний. Такой бизнес является высоко доходным, а риск лизингодателя потерять предмет лизинга минимален. Так, если недобросовестный лизингополучатель станков может перевезти их куда угодно и спрятать, то в случае с объектами недвижимости это невозможно.
В большинстве случаев используется такая схема: лизинговая компания приобретает объект недвижимости и одновременно оформляет право на землю под ним, после чего земля и здание передаются лизингополучателю. Но земля не может быть предметом лизинга по закону. В таком случае можно либо оформлять смешанный договор аренды земли, либо заключить отдельно договор аренды и договор лизинга.
Менее популярен и фактически противоречит закону вариант, когда здание передается в лизинг, а земля под ним остается в аренде или в собственности лизингодателя. Но законодательство предписывает передать арендодателю право аренды на землю (или иное право). О лизинге законодатель такой нормы не предусмотрел.
Несмотря на эти недостатки, лизинг является надежным механизмом инвестирования в объекты недвижимости.
| Предыдущая |