М.Л. Калужский, А.Р. Сараев
Экономика Западной Сибири: Омская область
Учебное пособие – М.: ФГАУ ГНИИ ИТТ “Информатика”, 2012. – 697 с. – Свид. № 76688/06-2012.

Предыдущая

Оглавление

Следующая

Глава XI. Социально-экономическая политика в Омской области

§4. Жилищная политика

Под жилищной политикой понимается комплекс мер, направленных на регулирование хозяйственных отношений, связанных с вводом, распределением и эксплуатацией жилищного фонда субъектов Российской Федерации.

Экономический интерес к жилищной сфере обусловлен разными причинами:

-  жилье рассматривается как объект вложения средств с целью последующей перепродажи и получения прибыли (речь идет только о существующем жилом фонде, строительство жилья относится к инвестиционному комплексу);

-  предпринимательство не связано с жилищной сферой, но при найме работников могут возникнуть дополнительные затраты, связанные с необходимостью решать проблему обеспечения жильем;

-  предпринимательская деятельность сосредоточена в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Обеспеченность жильем рассчитывается ежегодно как по общей, так и по жилой площади (только жилые комнаты), приходящейся на одного человека. В среднем по РФ душевая обеспеченность общей площадью жилья составляет 17 м², жилой - на треть меньше. Показатели обеспеченности жильем заметно отличаются по регионам: от 12-13 м² на человека в районах Крайнего Севера, Дальнего Востока и на Северном Кавказе до 19 м² в Центральной России.

Данные обеспеченности жильем позволяют приблизительно оценить остроту жилищной проблемы в регионе. Для этого достаточно сопоставить данные со среднероссийскими или с показателями соседних территорий. Более точная оценка содержится в данных переписи 1989 г., где показано, какая часть населения имеет менее 3 м² на душу, а какая - 6, 9, 12 м² и т.д. Точность этих данных достаточно высока, так как за прошедшие годы немногие граждане улучшили жилищные условия из-за спада в строительстве жилья.

При анализе чаще используют данные городских поселений, т.к. одиноко проживающие в сельских домах пенсионеры имеют высокую обеспеченность жильем и это искажает картину в целом по региону. Кроме того, можно воспользоваться показателем удельного веса семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (в разных регионах критерии обеспеченности различны).

Качественные показатели жилого фонда можно оценить на основе двух источников информации. Наименее достоверный - текущая статистика, где ежегодно указывается доля ветхого и аварийного жилья. Эта информация конъюнктурна и постоянно занижается. Более точные данные содержит перепись населения 1989 г., где указана площадь жилого фонда (и доля проживающих) в домах разных лет постройки. Кроме того, таблицы переписи содержат данные о капитальности жилого фонда (строительном материале), что позволяет косвенно оценить степень износа жилья.

Принадлежность жилого фонда за прошедшие годы значительно изменилась. Количество проживающих в общежитиях, составлявшая в конце 80-х более 3% населения (а в северных регионах - до 10%), заметно снизилось из-за ликвидации общежитий. Зато резко увеличилась доля снимающих жилье, особенно в крупных городах и районах притока беженцев.

В большинстве случаев регистрация снимающих жилье не ведется, поэтому оценить величину этих наиболее нуждающихся групп населения, практически невозможно. Доля живущих в собственных домах изменилась незначительно и информацией переписи вполне можно пользоваться для оценки частного сектора.

Наиболее крупная категория - государственный и ведомственный жилые фонды (представленные многоэтажной застройкой) также преобразована: в целом по РФ перешло в собственность населения уже более трети жилья. Данные о доле приватизированного жилого фонда по регионам заметно отличаются: более половины жилфонда приватизировано на Северном Кавказе, на юге Западной Сибири и только 16-25% - в Татарии, Башкирии и Якутии.

Эти данные регулярно учитываются статистикой, они крайне важны для совокупной оценки рынка жилья. Как правило, чем выше уровень приватизации жилого фонда, тем активнее развиваются рыночные отношения в жилищной сфере.

Обеспеченность коммунальными удобствами является важнейшей характеристикой комфортабельности жилья. Газификация, наличие центрального отопления, водоснабжения, ванн присутствуют пока далеко не во всех жилых домах. Не говоря о сельской местности, даже в средних и малых городах значительная доля жилого фонда лишена этих удобств, что резко снижает его рыночную цену. Для оценки благоустройства можно пользоваться данными, характеризующими долю жилого фонда, обеспеченного каждым из видов удобств.

Сегодня водо-, газо-, энергоснабжением жилья ведают государственные или ведомственные (формально акционированные) организации. Однако уже в ближайшие годы начнет формироваться рынок услуг и в этой сфере. Состояние инженерных сетей (время постройки, степень износа) и количество потребителей услуг, выраженное через площадь и долю жилья, обеспеченного тем или иным видом благоустройства, войдут в число важнейших параметров коммунального обслуживания.

Процесс перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг происходит в различных регионах Российской Федерации с разной интенсивностью. В некоторых регионах этот переход (как и жилищная политика вообще) осуществляется вполне осознанно, и наоборот, есть регионы, где местная администрация едва поспевает за процессами.

В большинстве регионов в 1994 г. (начало реформы) было принято решение установить ставки и тарифы для населения на основе нормы затрат по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг в размере 15-20%. Уже в течение 1 квартала 1995 г. в большинстве крупных городов стоимость оплаты жилищно-коммунальных услуг в стандартной квартире увеличилась в среднем в три раза и составила от 25 до 50 тыс. рублей (в городах Севера - до 100 тыс. руб.). Тарифы оплаты устанавливались из расчета покрытия расходов от 20% до 40%.

При среднем для городов России уровне жилищно-коммунальных расходов в стандартной квартире муниципального фонда (54 м² при проживании 3 человек), равном 105,4 тыс. рублей, выделяется несколько групп городов (областей) по типам политики перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Несмотря на то, что в начале 1996 гг. в ряде регионов (Север, Северо-Запад, Центрально-Черноземный, Поволжье, Урал и Сибирь) наблюдалось сближение внутрирегиональных уровней оплаты жилья и коммунальных услуг, сохранялся 2,5-3,5-кратный разрыв между оплатой услуг в городах, проводящих различную политику в области реформы ЖКХ.

В настоящее время большинство региональных и муниципальных властей утверждает, что население оплачивает примерно 40% расходов на жилищно-коммунальные услуги (анализ нормативных актов выявил 3 исключения: в Нижнем Новгороде и Воронеже - 30%, в Самаре - 60%). Такой уровень предусматривался к 1996 г. постановлением Правительства № 935. Впоследствии жесткий график перехода на новую оплату жилья и коммунальных услуг был отменен, но влияние постановления № 935 продолжает прослеживаться.

При этом реальной картиной происходящих процессов ни один федеральный орган не владеет. Достаточно сказать, что основная форма статистической отчетности (22-ЖКХ “Сведения о работе предприятий жилищно-коммунального хозяйства”) поступает не более чем по 60 субъектам Федерации. К тому же ее данные весьма ненадежны, поскольку на региональном уровне происходит усреднение показателей отдельных территорий.

Еще более острой проблемой является неопределенность оценок нормативных затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг. Несмотря на утвержденную на федеральном уровне “Методику расчета экономически обоснованных тарифов на содержание жилья и предоставление коммунальных услуг”, на местах расчеты ведутся по-своему. Колебания нормативных затрат между близлежащими регионами настолько велики, что их можно объяснить только различиями в методике.

К примеру, согласно исследованиям Института экономики города, в начале 1996 г. нормативная себестоимость содержания 1 м² стандартной квартиры во Владимире составляла 7,5 тыс. руб., в Рязани - 4,7 тыс. руб.; в Ростове-на-Дону - 6,9 тыс. руб., в Волгограде - 2,9 тыс. руб. Поэтому во Владимире и Ростове-на-Дону население покрывает 23-25% нормативных затрат, а в Рязани и Волгограде - 35-40%.

Еще более значительны различия в “экономически обоснованных” тарифах на отдельные виды услуг. Так, стоимость 1 Гкал тепла колеблется от 23 тыс. руб. в Орле до 85 тыс. руб. в Туле и от 112 тыс. руб. в Тюмени до 525 тыс. руб. в Томске; кубометр канализационных стоков оценен в 1 574 рубля в Белгороде и в 229 рублей - в Воронеже; удельные тарифы на водоснабжение меняются от 113 рублей в Иваново до 303 рублей во Владимире, и т.д.

В целом можно выделить следующие группы ценовой политики на рынке жилищных услуг в субъектах РФ:

1. “Сознательные консерваторы” (Брянская, Смоленская, Тульская, Орловская, Саратовская, Ульяновская области, Мордовия).  Ситуация в ЖКХ ухудшается, однако для реформирования отрасли ни по одному направлению существенных шагов не предпринимается. По-видимому, эта ситуация связана с общей консервативной направленностью социально-экономической политики.

2. “Хитрые консерваторы” (Санкт-Петербург, Белгородская, Ярославская области, Башкирия, Татарстан, Красноярский край). Основные регионы-доноры на освоенных территориях. Активно и целенаправленно реализуют некоторые направления жилищной реформы при сохранении общего консервативного фона. Либо готовятся к продвижению вперед, либо ограничиваются отдельными элементами реформы.

3. “Филантропы” (Пермская, Иркутская, Кемеровская, Тюменская области, республики Коми, Саха (Якутия). Относительно богатые регионы, основные доноры в зоне Севера, Сибири и Дальнего Востока. В отличие от сознательных консерваторов могут позволить себе сохранять старую систему функционирования отрасли без особых последствий в обозримом будущем.

4. “Неподготовленные реформаторы” (Ивановская, Курганская, Астраханская, Амурская области, Краснодарский край, Кабардино-Балкария, Северная Осетия, Карачаево-Черкессия, Марий Эл, Тува). Дотационные территории с сильным влиянием коммунальных предприятий-монополистов на ход жилищной реформы. Как правило, высокие издержки на предоставление жилищно-коммунальных услуг. В попытках снизить зависимость ЖКХ от бюджетных дотаций приняли высокие темпы увеличения доли населения в покрытии издержек.

5. “Умеренные реформаторы” (Тверская, Костромская, Калужская, Вологодская, Волгоградская, Самарская, Омская, Свердловская, Челябинская области, Удмуртия). Крупные центры урбанизации на территории Европейской части или Урала. Занимают среднее положение по большинству показателей. Жилищная реформа разворачивается достаточно осторожно, однако осознанно, целенаправленно и комплексно.

6. “Подготовленные реформаторы” (Московская, Ленинградская области, Ставропольский край). Сложная бюджетная ситуация не позволяет идти по “филантропическому” пути. Однако устойчивость социально-экономической структуры способствует относительно сбалансированному реформированию ЖКХ.

Типы жилищно-коммунальной политики и размер оплаты жилья и коммунальных услуг в стандартной квартире (по состоянию на июль 1996 г.)

Источник: Регионы России // CD-ROM. - М.: Гарант-парк, 1998.

В условиях, когда платежеспособный спрос большинства населения падает, следует ожидать падения уровня собираемости платежей за услуги, оказываемые предприятиями жилищно-коммунального хозяйства и транспорта. Поэтому дальнейшее повышение платы за содержание жилья и тарифов на коммунальные услуги скорее всего не приведет к увеличению собираемости платежей, но может вызвать рост социальной напряженности в обществе.

В связи с чем при проведении аудиторских проверок городского хозяйства, предусмотренных постановлением Главы городского самоуправления от 1 июня 1998 г. № 198-п "О первоочередных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства г. Омска в 1998 году". Особое внимание обращается на анализ системы внутреннего учета и ценообразования с целью исключения необоснованного завышения тарифов.

Состояние жилой зоны г. Омска. Вся жилая площадь домов, расположенных в Омске по состоянию на декабрь 1997 года — 21408033 м². Доля частных домов — 11,9%, муниципального жилого фонда — 48,7%, ведомственного жилого фонда, по состоянию на декабрь 1997 года — 39,4%. Следует отметить, что из 53052 домов, составляющих жилой фонд Омска, только 6302 являются многоквартирными, что ярко свидетельствует о специфике застройки жилой части Омска.

Ее большую часть составляет так называемый частный сектор (44512 домов). Кроме того, возраст основной части жилого фонда — более 20 лет (90,6% домов). С одной стороны, это свидетельствует о необходимости проведения реконструкции и требует наличия масштабного маневренного жилого фонда. С другой стороны, большинство старых домов располагается в частном секторе. По данным статистики 13% жилой площади в городе не оборудовано водопроводом и канализацией, что примерно соответствует доле частных домов.

В то же время вся жилая часть Омска занимает 104,6 км², из которых 33 км² приходится на малоэтажную застройку (только под приусадебными участками - 22,9 км²). Таким образом, более 30% жилой зоны Омска занимает неблагоустроенную часть города. Учитывая, что географически многие территории частного сектора приходятся на центральные районы города, так как в последние десятилетия велось интенсивное освоение левобережной части и окраин города (Московка, Амурский, Чкаловский, Заозерный), нерациональность градостроительной политики не вызывает сомнений.

Результатом ошибок в застройке города является растянутость коммуникаций и удорожание их эксплуатации. Перегруженность центральных транспортных магистралей (ул. Ленина, пр. Маркса) является общепризнанной. Косвенным подтверждением этого является размер общей площади основных автомагистралей и городских улиц — 28,6 км². В настоящее время площадь застроенных массивов составляет 2,6 км² и речь о сносе частных домов в настоящее время не идет - в Омске достаточно свободных земель под застройку.

Это направление является продолжением прежней градостроительной политики: в городе велось интенсивное освоение новых площадей, а старый жилой фонд практически не сносился и не реконструировался. Однако если в 60-х годах такая политика приводила к снижению удельного веса ветхих домов в общем объеме жилого фонда, то в 90-е годы их число стало стремительно увеличиваться.

Обеспеченность жилой площадью населения г.Омска

Это объясняется естественными причинами: высокие темпы жилищного строительства в шестидесятые годы позволяли вводить более трехсот тысяч м² жилья ежегодно; темп прироста нового жилья опережал темп старения имеющегося жилого фонда. Соответственно, на протяжении 50-х годов удельный вес ветхого жилья в общем жилом фонде снижался, в 60-е — стабилизировался, в 70-е — начал постепенно расти. Определенный перелом произошел в 90-е годы, когда объем жилого фонда, переходящего в ветхое состояние, сравнялся с объемами нового строительства. Наконец, после 2000 г. в Омске в разряд ветхого перейдет сразу 1,5 млн. м² жилья, что может окончательно закрепить неблагоприятные тенденции в развитии города.

Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования в 1 полугодии 1998 г.

Источник: Социально-экономический мониторинг регионов Западной Сибири за период январь-июнь 1998 года. - Омск: Облкомстат, 1998. - с.7.

Даже если абстрагироваться от экономической стороны процесса, для того, чтобы переломить тенденцию разрастания трущоб необходимо обеспечить реконструкцию и снос не менее 500 тыс. м² в год, при одновременном вводе нового комфортабельного жилья на уровне 400-500 тыс. м² в год. В “лучшие годы” в Омске вводилось до 770 тыс. м² жилья (1985 г.); тем не менее нельзя не учитывать депрессивное состояние местных строительных организаций.

Ситуация характеризуется большой инерционностью: уже в настоящее время наступило определенное равновесие между новым жильем повышенной комфортности, обычным благоустроенным жильем в многоквартирных домах, зданиями, требующими капитального ремонта и смены внутридомовых коммуникаций, а также ветхим и аварийным жилым фондом. Специфика положения заключается в том, что рынок жилья пополняется прежде всего квартирами в старых зданиях.

Стоимость строительства жилья повышенной комфортности значительно дороже, чем средний уровень цен на рынке старого жилья. С ним сопоставима стоимость строительства обычного благоустроенного жилья (свыше $300 за 1 м² — стоимость строительства нового жилья; примерно таков же уровень цен на “старое” жилье)[80]. Учитывая отсрочку с начала строительства, а также инфляционный риск, при равной стоимости потребитель чаще предпочитает готовое жилье.

Однако эксплуатационные расходы ветхих домов с ранними сроками ввода и общежитий значительно выше, чем новых зданий за счет более высоких расходов на текущий ремонт. И даже в случае успешного завершения жилищно-коммунальной реформы ситуация не изменится и средств для расселения трущоб у городской администрации не появится. Наоборот, содержание ветшающего жилого фонда будет отвлекать все больше средств у города из-за скопления малоимущих жителей в старых домах.

Разумеется рост потребности в жилье, обусловленный демографической ситуацией, в ближайшие годы будет покрываться объемами нового жилищного строительства (примерно до 300 тыс. м² в год), хотя рост уровня цен в строительстве жилья привел к очередному снижению объемов ввода в 1997 году до уровня 189 тыс. м². Таким образом, в ближайшие годы ввод нового жилья будет примерно соответствовать выводу ветхого жилья.

Цены на рынке жилья. Стоимостные показатели в жилищной сфере начали работать лишь недавно. Ранее оценка стоимости жилья велась местными бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) и не отражала реальной ситуации, т.к. сильно занижалась. Основным способом оценки была статистика квартирных обменов. В последние годы в крупнейших городах страны стала доступной информация о рыночной стоимости жилой площади и ее динамике, основанная на данных риэлторских фирм.

Но в большинстве городов и регионов полноценный рынок еще не сформирован, о чем можно судить по небольшим объемам продаж и покупки жилья. Поэтому стоимостными данные не всегда надежны и могут резко колебаться из-за немногочисленности проводимых на рынке операций.

Кроме того, по среднедушевым доходам можно приблизительно оценить уровень жизни и покупательную способность населения того или иного региона, возможности оплаты растущих коммунальных тарифов. Однако для операций на рынке жилья более интересна информация о структуре доходов, особенно доле населения с высокими доходами.

Помимо объективных показателей, немалую роль в жилищной сфере играют и субъективные предпочтения населения. Особенно важно учитывать этот фактор при работе на рынке жилья - при определении привлекательности городского района и круга возможных покупателей.

Большинство риэлторов привыкли опираться на собственные представления, поскольку аналитическая информация о предпочтениях населения зачастую отсутствует. Однако в столичных городах уже более десяти лет градостроительные институты (Генплана Москвы, Институт проблем города) проводят социологические опросы, позволяющие оценить жилищные предпочтения населения, как по типу застройки, так и по конкретным районам.

По данным выборочного обследования цен на рынке жилья во втором квартале 1998 г., проведенном Департаментом постоянных советников Администрации г. Омска, реализация жилищного фонда происходила только на вторичном рынке. Приоритетными в объеме продаж являлись спальные районы. Продажа квартир низкого качества осуществлялась в среднем по 1740,5 руб. за 1 м² общей площади. На 14,0% выросли цены на квартиры улучшенной планировки. Значительно ниже предыдущих периодов сложилась цена на элитные квартиры и составила 2900,0 руб. за м².

Уровни цен 1 м² общей площади жилых помещений в г. Омске

Источник: Социально-экономическое положение г. Омска за январь-июнь 1998 года. - Омск: Облкомстат, 1998. - с.44.

В 1997 году продолжалась работа по передаче в муниципальную собственность ведомственного жилого фонда и связанных с ним инженерных коммуникаций. Всего за год в муниципальную собственность было передано 347 домов общей площадью 737,7 тыс. м², плановые убытки составили 97,0 млрд. руб. Совместным решением Администрации и Законодательного Собрания Омской области, Администрации г. Омска, Совета Федерации Омских профсоюзов, Союза товаропроизводителей и работодателей области от 08.10.97 г. "О дополнительных мерах по стабилизации экономического положения в оборонно-промышленном комплексе" передача жилого фонда, находящегося на балансе предприятий ВПК, в муниципальную собственность определена одним из важнейших направлений поддержки предприятий ВПК.

Общая площадь жилых домов в г. Омске (тыс. м²) по округам на 01.01.97.

По данным БТИ в 1997 году на балансе Администрации г. Омска находилось 48,7% жилья. Очевидно, что рост удельного веса фондов жилищно-коммунального хозяйства будет продолжаться еще некоторое время: процесс передачи ведомственного жилья продолжится до 2000 года. Таким образом, от эффективного использования финансовых ресурсов населения и реализации жилищно-коммунальной реформы непосредственно зависит будущее города. Пока вместо дохода содержание жилого фонда приносит балансодержателям лишь убытки.

Перспективы жилищного строительства. Возможны два подхода к оценке перспектив жилищного строительства в муниципальных образованиях.

В первом случае можно оценить спрос на жилье как ¹/₇ от размера фонда оплаты труда (предполагается, что минимум раз в семь лет работник должен улучшать жилищные условия). При фонде оплаты труда в 1997 году в 6,3 трлн. руб. получится, что население г. Омска готово инвестировать в жилищное строительство не менее 900 млрд. руб., что явно не соответствует действительности (в 1997 году введено в эксплуатацию 189300 м² жилья – т.е. в 2 раза ниже).

Во втором случае предполагается, что при составе семьи из трех человек и двух работающих родителях семья может откладывать ²/₃ заработка сверх трех прожиточных минимумов для последующего приобретения (строительства) жилья. Если исходить из среднемесячной зарплаты по области (городу) в 850 тыс. руб. и прожиточного минимума в 345,5 тыс. руб. (по данным Облкомстата на конец 1997 года по г. Омску), семья должна откладывать в год около 5,3 млн. руб.

При стоимости строительства в 2 тыс. руб. за 1 м² и нормативе жилой площади на 1 человека в 18 м² такая семья будет расплачиваться за квартиру со строителями около 20 лет. Естественно, при таких сроках жилье никто строить не будет, что означает невозможность привлечения средств населения в жилищное строительство. Однако фактически строительство все-таки идет.

В современных условиях целесообразно рассматривать ограничение на срок получения жилья — не более пяти лет. В таком случае работники, занятые в топливной промышленности могут вкладывать часть своих средств в жилищное строительство, в то время как большинство работников бюджетных отраслей такой возможности лишены.

Литература, рекомендуемая для дополнительного изучения:

1. Жилищная экономика. / Под ред. Г.Поляковского. - М.: Дело, 1996.

2. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. - М.: Русская Деловая Литература, 1998.

3. Регионы России // CD-ROM – М.: Гарант-парк, 1998.

Нормативно-правовые акты и документы:

1. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 г. № 073-ФЗ. // Справочная правовая система "Гарант". - М.: НПП "Гарант-сервис", 1999.

2. Постановление Главы Администрации (Губернатора) Омской области от 30.07.1998 г. № 303-п "О создании и порядке ведения региостра жилых домов, строящихся на территории Омской области". // Справочная правовая система "Гарант". - М.: НПП "Гарант-сервис", 1999.

3. Постановление Главы городского самоуправления г. Омска от 19.07.1996 г. № 550-п "О развитии жилищного строительства в городе Омске до 2010 года". // Справочная правовая система "Гарант". - М.: НПП "Гарант-сервис", 1999.

---

Предыдущая

Оглавление

Следующая