О.Н. Таранец
Экономика и оценка недвижимости
Конспект лекций.
Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2007.
| Предыдущая |
2. Оценка недвижимости
2.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.
Таблица 3.2
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
|
Группа |
Характеристика факторов |
Факторы |
|
Физические |
Характеристики местоположения |
- климат, ресурсы, топография, грунты, почва; - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д. |
|
Характеристики земельного участка |
размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д. |
|
|
Характеристики зданий и сооружений |
- количество; - тип, год и качество постройки; - стиль, планировка, конструкции и т.д. |
|
|
Экономические |
Общие |
- состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - финансовое состояние предприятий |
|
Факторы спроса |
- уровень занятости; - величина заработной платы и доходов; - платежеспособность; - наличие источников финансирования; - ставки процента и аренды; - издержки при формировании продаж |
|
|
Факторы предложения |
- площадь продаваемой земли; - число объектов, выставленных на продажу; - затраты на СМР; - финансирование, налоги |
|
|
Социальные |
- базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; - базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; - тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; - тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; - стиль и уровень жизни |
|
|
Политические, административные и юридические |
- налоговая, финансовая политика; - предоставление разного рода льгот; - контроль землепользования, ставок арендной платы; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; - правовые нормы и правила |
|
Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать:
различные уровни влияния факторов:
- региональный;
- местный (локальный);
- непосредственного окружения;
основные градостроительные принципы:
- функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;
- город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;
- создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;
- транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;
- поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;
- город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;
- комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:
- социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;
- экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;
- экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;
- эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;
- техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;
циклы развития среды местоположения недвижимости:
- рост;
- стабильность (зрелость);
- упадок (ухудшение);
- зарождение (обновление).
| Предыдущая |