Отставка Лужкова не скажется на стоимости квартир

Отставка мэра Москвы Юрия Лужкова не скажется на конечной стоимости жилья в столице, по крайней мере, на протяжении 2-3 лет, уверены специалисты центра «Индикаторы рынка недвижимости». По их мнению цены на жилье могут снизиться только при условии серьезного роста объемов нового строительства и соответствующего увеличения предложения. Но для Москвы это не очень перспективный путь, поскольку город не резиновый, и обеспечить дешевыми квартирами всех желающих он никогда не сумеет.

Нельзя сказать, что смена градоначальника вообще не затронет рынок недвижимости, говорят специалисты Центра. Затронет, и еще как, особенно в той части, которая касается распределения влияния и возможностей его игроков. А вот на конечной стоимости жилья это событие никак не скажется.

По словам экспертов Центра, за 20 лет в Москве сложилась определенная система, правила игры, которые невозможно быстро и резко поломать. «Неважно, насколько эта система коррумпирована или нацелена на благо москвичей: она просто существует. Да, ей присущи длительные согласования разрешений на строительство, непрозрачное распределение земельных участков. Но даже если предположить некие революционные шаги со стороны вновь назначенной личности (личностей), то плоды они дадут не через год, и вряд ли через два», — считают эксперты.

Они напоминают, что любые новые проекты начинаются с распределения участков. Для этого нужно проводить аукционы, согласно федеральному законодательству, которое ни один мэр или глава городского правительства отменить не в силах. Чтобы организовать аукционы, нужно время для подготовки документации по каждому участку. Необходимо выработать и согласовать в разных инстанциях планы разрешенной этажности, целевого назначения будущего объекта и многого другого. Увязать участок с Генпланом. А после того, как эта документация будет готова, участок выставят на аукцион и тот будет проведен (не ранее чем через определенный срок после объявления даты), начнется бизнес-процесс застройщика. Это опять же подготовка документации, согласования и прочие реалии девелоперской жизни. В результате после революционных шагов до первых результатов пройдет года два-три, а, может, и больше.

Кроме того, напоминают эксперты, все революционные шаги, которые может сделать новое градоначальство в области строительства и недвижимости, лежат только в плоскости перераспределения образующейся сверхприбыли. «Разница между инвестиционной себестоимостью и конечной ценой квадратного метра жилья обычно огромна. И определяется она только одним фактором: числом желающих купить квартиру в Москве. Очень многие стремятся в столицу, сюда стекаются деньги, поэтому цены остаются завышенными. Так всегда происходит, когда спрос превышает предложение», — объясняют аналитики.

По их словам даже если бы город вдруг начал продавать муниципальное жилье по 30 тыс. руб. за кв.м, все частные предприниматели выстроились бы в очередь и скупили бы все на корню. А потом спокойно распродавали по ценам вторичного рынка. «У многих есть ощущение, что сейчас эта маржа распределяется неправильно. Она «размазывается» на подношения чиновникам различных уровней, на сверхприбыли девелоперов и т.д. Но даже это «размазывание» вполне рыночно», — говорят эксперты. Чиновники не получат больше, чем застройщики могут «вынуть» из экономики проекта без ущерба для себя, поставщики стройматериалов и энергоносителей тоже не могут взять больше возможного.

«Что в этой ситуации может сделать новый мэр?, — задают вопрос аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости». И сами же на него отвечают. — Он может постараться, чтобы ее значительная часть оседала в городском бюджете, запретив воровать чиновникам и увещевая девелоперов работать с минимальной прибылью. А дополнительно полученные бюджетом средства направить на зарплаты учителям, врачам и т.д».

Но даже такая, по определению экспертов «красивая сказка» никак не повлияет на конечную цену жилья. «Как бы сверхприбыль ни перераспределялась, ее размер останется прежним. А как только она вдруг станет меньше и стоимость жилья понизится, сразу возникнут толпы желающих – от риэлторов до частников – приобрести такие инвестиционные квартиры и перепродавать по рыночным ценам. Все равно продавать жилье конечному потребителю будут за столько, за сколько он готов купить», — предупреждают эксперты.

А в действительности, по их словам, цены могут снизиться только при условии существенного роста объемов нового строительства и соответствующего увеличения предложения. Но для Москвы это не очень перспективный путь: город не резиновый, и обеспечить дешевыми квартирами всех желающих он не в состоянии.

Источник: РБК daily