Рынок элитного жилья Москвы

В настоящее время кризисная ситуация на рынке недвижимости заставляет задуматься о том, какой из сегментов рынка является наиболее устойчивым. В отличие от кризиса 1998 г., сегодняшний кризис значительно сильнее затронул сегмент недвижимости, что связано с более высокой стадией развития рынка: девелоперские проекты в значительной степени зависят от заемного финансирования, более развит рынок ипотеки. Однако неизменной тенденцией кризисных ситуаций остается то, что наименее уязвимым остается элитный сегмент.

Этот факт подтвердили данные, полученные аналитиками компании Blackwood в ходе подготовки исследования «Рынок элитного жилья Москвы: вчера, сегодня, завтра» — Кризис, начавшийся в 1998 г, — это один из самых сложных периодов развития рынка жилья в Москве. Этот период «отметился» обесцениванием накоплений, оттоком капитала, а также общей дестабилизацией ситуации в стране. Под влиянием кризисных процессов 1998 г. многие инвесторы начали продавать недвижимость, снижая цены, не стала исключением и элитная недвижимость. Однако рынок элитного жилья уже тогда демонстрировал большую устойчивость к кризисным проявлениям, чем другие сегменты рынка.

Если в целом по рынку новостроек Москвы цены к концу 1998 г. снизились на 35%, то элитные новостройки потеряли в цене всего 11%. Нижней границы цены достигли в 2000 г. По сравнению с докризисным уровнем элитный сегмент потерял в цене 33%, а новостройки Москвы в целом — 45%. Восстановительная стадия развития рынка элитных новостроек после кризиса завершилась к апрелю 2002 г., в то время как цены на рынке новостроек в целом достигли докризисного уровня только год спустя.

В последние месяцы 2008 г., когда Россия вошла в активную стадию текущего кризиса, сегмент элитного жилья в Москве также показывал наибольшую стабильность. Так, если первичный рынок в Москве в целом снизился в сентябре-декабре 2008 г. на 8%, то элитные новостройки за этот же период потеряли чуть более 2%.

Подобная устойчивость элитного сегмента связана со спецификой самого продукта: элитное жилье — ограниченный эксклюзивный товар, и спрос на него всегда стабилен. Сегменты эконом и бизнес, в отличие от элитного сегмента, более зависимы от заемных ресурсов, как с точки зрения ипотечного кредитования, так и с точки зрения проектного финансирования, и потому они более уязвимы в текущей рыночной ситуации. Основным же фактором, влияющим негативно на элитный рынок недвижимости, является общая нестабильная ситуация в стране, которая может подтолкнуть потенциальных покупателей занять выжидательную позицию.

Дальнейшая ценовая коррекция возможна во всех сегментах, однако элитный сегмент и в перспективе будет оставаться наиболее устойчивым. Уровень коррекции цен в элитном сегменте будет значительно ниже, чем в среднем по рынку. При этом цены на самые дорогие и эксклюзивные предложения будут оставаться стабильно высокими.

Необходимо отметить, что сравнение данных, полученных в ходе проведенного в декабре 2008 г. опроса покупателей, с итогами ранее проводимых компанией Blackwood исследований спроса свидетельствуют о стабильности основных его параметров. Тем не менее, некоторые изменения все же происходят. Так, покупатели стали обращать внимание на те качества жилья, которые раньше были для них менее значимы. Например, их начинают интересовать архитектурно-планировочные решения, ужесточились их требования в отношении таких параметров, как инженерное оснащение, коммуникации, сервисное обслуживание, инфраструктура. Крайне требовательны клиенты в отношении наличия машиномест в подземных паркингах, которые являются дефицитным «товаром», особенно в центре Москвы.

При перепечатке необходимо ссылаться на «РБК.Исследования рынков».

Подробнее об исследовании…