Иностранцы покинули офисы

В первом квартале 2009 года на рынке офисной недвижимости России иностранные инвесторы участвовали лишь в 3,5% сделок. В 2008 году картина была другая: с участием иностранцев за 2008 год было совершено три четверти всех покупок на офисном рынке, говорится в отчете Jones Lang LaSalle. Правда, и сделок стало в три раза меньше по сравнению с прошлым годом. Аналитики объясняют, что инвесторы перемещаются на менее рискованные рынки европейских столиц. Впрочем, эксперты из других консалтинговых компаний убеждены, что рано провожать иностранцев, поскольку в последние три месяца сделок просто не происходит.

Если 75% всех сделок на рынке офисной недвижимости России в прошлом году было произведено с участием иностранных инвесторов, то в течение первого квартала 2009 года их доля составила всего 3,5%, говорится в распространенном вчера отчете Jones Lang LaSalle. Директор отдела исследований компании Владимир Пантюшин уточнил, что объем сделок на рынке офисной недвижимости за первые три месяца текущего года составил 481 млн долл. Притом что годом ранее за тот же период было инвестировано 1,86 млрд долл., а за весь прошлый год — 6,5 млрд. Как уточнил г-н Пантюшин, сделки в основном касались столичных объектов, причем не прайм-сегмента.

Инвесторы, которые ранее активно работали на российском рынке, имеют большой опыт работы на самых развитых рынках офисной недвижимости. И их интерес сейчас смещается на европейский рынок, их больше привлекает недвижимость в Германии, Лондоне, Париже объясняет г-н Пантюшин. Доходность на этих рынках продолжает расти: в отчете Jones Lang LaSalle говорится, что минимальная средневзвешенная ставка доходности офисной недвижимости в Европе в первом квартале увеличилась с 5,8 до 6%. Между третьим и четвертым кварталом 2008 года рост был более значительным — на 0,5 п.п. «То, что ставки доходности на некоторых рынках приближаются к своему потолку, во многом основано на улучшении настроений среди покупателей недвижимости, ориентированных на приобретение высококачественных активов, — приводятся в отчете слова главы европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lange LaSalle Тони Хоррела. — Многие инвесторы считают, что ставки доходности достигли того уровня, при котором уже можно заключать сделки. Это также свидетельствует о том, что инвесторы стремятся приобрести наилучшие активы близко к дну рыночного цикла, рассчитывая на то, что наилучшие активы часто продаются как раз перед тем, как рынок вновь начинает расти».

Для России, впрочем, Jones Lange LaSalle ставку доходности не называл: «Мы представляем оценку того, какую доходность готовы видеть продавцы готовых к продаже активов, — говорит Владимир Пантюшин. — Самые лучшие офисные центры сегодня готовы продавать с учетом доходности на уровне 11,5—12%. Лучшие склады будут торговаться на уровне 14—14,5%».

Эксперты уверены, что оценить ставку доходности в России сегодня невозможно, поскольку на рынке не происходит никаких сделок. Директор отдела инвестиций Knight Frank Евгений Семенов поясняет, что ставка доходности считается по проходящим сделкам, а он за последние три месяца не видел ни одной инвестиционной сделки на рынке. «Можно ориентироваться только на ожидания инвесторов по доходности, не более, — добавляет эксперт. — Ожидания разные, от 10 до 20%, в зависимости от объекта». Ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов уточняет, что год назад иностранные компании были готовы соглашаться на доходность в 7—10%. Сегодня они выжидают, поскольку более консервативны, чем российские инвесторы. По его мнению, иностранцы готовы прийти тогда, когда рисков станет меньше, и будут покупать объекты дороже с меньшей доходностью.

При перепечатке необходимо ссылаться на «AUP.Ru».