Признаки зрелости сегмента рынка поменяют стратегию его участников

Компанией «ССТ-Девелопмент» выпущен отчет Аналитической группы Г.М. Стерника, в котором исследовано предложение коттеджей/таунхаусов в 3-4 кварталах 2006 года в Западном секторе ближнего Подмосковья (образуемого Новорижским и Рублево-Успенским шоссе на расстоянии до 40 км от МКАД, плюс пограничная область, образуемая расстоянием 10 км к северу от Новорижского шоссе и 10 км к югу от Рублево-Успенского шоссе). Использовалась следующая классификация объектов по признаку полной цены: эконом-класс — до 450 тыс. долл., бизнес-класс — от 450 до 800 тыс. долл., бизнес+ — от 800 до 1500 тыс. долл., де люкс — более 1500 тыс. долл.

В завершенных (сданных) поселках в зоне Новорижского и Рублево-Успенского шоссе в пределах 40 км от МКАД зафиксирован размах варьирования удельной цены от 1700 до 8379 долл./кв.м. Коттеджи и таунхаусы предлагаются к продаже по практически одинаковой средней удельной цене — 3269 и 3301 долл./кв.м соответственно. Хотя таунхаусы менее комфортный тип жилья, их привлекательное расположение в указанной зоне и меньшая полная цена за объект (которая объясняется меньшей площадью таунхаусов) стимулирует спрос и высокие удельные цены предложения, которые все же не достигают максимальных значений у коттеджей.

Детальное исследование корреляции стоимости земли (см. отчет Аналитической группы Г.М. Стерника за соответствующий период) и удельных затрат на нее в составе конечного продукта (на основании сопоставления площади поселка, площади единичного земельного участка и строения) позволяет сделать вывод об эквивалентной инвестиционной привлекательности для застройщика указанных форматов загородных малоэтажных поселков (морфотипов застройки в виде коттеджей или в виде таунхаусов) в данном секторе Подмосковья. На основании изложенного можно прогнозировать, что на следующем этапе развития рынка эта тенденция логически приведет к «сплошному» проектированию мультиформатных поселков (позиционирующих на своей территории широкий ассортимент продуктов, состав которых будет зависеть исключительно от ресурсного и маркетингового зонирования территорий поселков).

Однако, как известно, выравнивание инвестиционной привлекательности в ассортименте девелоперских продуктов при разнообразии цен — признак зрелости сегмента рынка. А следующим за ним признаком зрелости является недоиспользование предлагаемых площадей с тем или иным коэффициентом, необходимым для нормального функционирования (оборота площадей) данного сегмента рынка. Если не ближайший, то буквально следующий сезон строительства и продаж покажет, кто из девелоперов примет как должное норму недоиспользования площадей при высоких ценах предложения, а у кого возникнет ошибочное впечатление стагнации рынка и начнут снижаться цены предложения.

При перепечатке необходимо ссылаться на «РБК.Исследования рынков».