Асаул А.Н., Карасев А.В.
Экономика недвижимости
Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001
| Предыдущая |
Глава 6. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
6.4. Другие виды кредитования жилой недвижимости
На данном этапе развития рынка недвижимости в Российской Федерации, кроме ипотечного кредитования, применяются другие механизмы кредитования объектов недвижимости.
Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья.
В настоящее время в Санкт-Петербурге действуют более 50 строительных организаций, занимающихся долевым строительством. Среди них такие организации как «Невский синдикат», УН «ЛенСпецСМУ», ЗАО «Мицар» и др.
Застройщик принимает на себя обязательства осуществлять финансирование строительства объекта (на всех этапах возведения) или его реконструкции за счет собственных и привлеченных средств (например, средств коммерческого банка), обеспечить окончание строительства к определенному сроку и в течение определенного срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщикам квартиры определенной площади в соответствии с договором долевого участия.
Договор долевого участия в строительстве является важным и обязательным документом, который регламентирует отношения между участниками подобной схемы кредитования жилищного строительства. Без данного договора, который заключается в письменной форме, впоследствии невозможно оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие.
В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также следует указывать, на каком основании организация, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по кредитованию данного объекта.
Дольщик в соответствии с договором обязуется произвести финансирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, указанным в договоре (например, поставкой строительных материалов).
Основными дольщиками являются физические лица.
В 1995 г. на их долю по данным Городского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере приходилось 85% общего объема долевого финансирования.
Преимущества долевого строительства состоят в следующем:
- поэтапная оплата (рассрочка платежей);
- индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;
- затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.
К недостаткам долевого строительства можно отнести:
- потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;
- получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.
На российском рынке развития недвижимости можно выделить два основных варианта долевого участия в строительстве:
1. Долевое участие с поэтапной оплатой:
- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;
- утверждается индивидуальный график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;
- в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м оплачивается первый взнос [1] ;
- оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику с индексацией стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли (каждым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры);
- по окончании строительства производится окончательный расчет, исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.
В последнее время некоторые крупные операторы первичного рынка жилья Санкт-Петербурга стали предлагать варианты долговременных рассрочек – от 1 до 5 лет.
2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;
- устанавливается какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику. За разницу в количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит деньгами, поэтапно, в течение срока строительства.
При этом возможны два варианта зачета «старых» квартир:
- квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает в реализацию;
- дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
В Санкт-Петербурге долевое строительство с зачетом имеющегося жилья производится с участием банка на следующих условиях:
- срок кредита покупателю не превышает 5 лет;
- процентная ставка кредита банка колеблется от 15 до 30 % годовых.
При способности выполнить данные условия, а также в случае, если банк оценивает покупателя жилья как надежного, заключается трехсторонний долевой договор между покупателем, строительной организацией и банком.
После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет дольщику документы, необходимые для оформления собственности на квартиру и передает здание в эксплуатацию.
Другая разновидность кредитования объектов недвижимости производится с помощью жилищных сертификатов.
Жилищные сертификаты - это ценные бумаги определенной стоимости, которые закрепляют за владельцем право на определенную жилую площадь в строящемся или реконструируемом доме.
Один сертификат выдается, как правило, на 0,1 квадратного метра [2] , а 10 сертификатов соответствуют цене одного квадратного метра рыночной стоимости.
По сути, это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или так называемого «строительного коэффициента» - индекса цен в строительстве).
Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
К основным характеристикам жилищных сертификатов можно отнести:
- эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;
- разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество жилищных сертификатов;
- формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;
- выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.
Старт программе выпуска жилищных сертификатов был дан после подписания указа президента от 10 июля 1994 г. «О выпуске жилищных сертификатов». Заметного успеха в реализации жилищных сертификатов добились пока только в Санкт-Петербурге.
В мае 1996 года была размещена первая серия сертификатов. На средства жителей Петербурга был построен и в том же году сдан жилой дом в квартале 71 А Каменки. Тогда собственниками 177 квартир стали владельцы первых сертификатов. Данную программу реализует ГУ «Фонд капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта».
Реализация сертификатов второй очереди пока продолжается – по ним продаются квартиры в доме по улице Хо Ши Мина.
В настоящее время Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг зарегистрировала проспект третьей эмиссии жилищных сертификатов. Третья эмиссия предполагает выпуск 38091 сертификата (каждый сертификат соответствует 0,1 кв.м). Стоимость 1 кв. м в новых сериях сертификатов равна 6500 руб. Цена сертификата будет индексироваться каждый месяц – на 0,5 %. На средства врученные от продажи новых сертификатов, планируется реконструировать три дома на Тамбовской улице.
При кредитовании с помощью жилищных сертификатов реализуется система выпуска и размещения специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.
Банк, при этом, может осуществлять размещение жилищных сертификатов на рынке ценных бумаг, т.е. он берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк и страховая компания.
Срок обращения жилищных сертификатов соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.
Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме.
Натуральный доход по жилищным сертификатам получается при погашении их квартирами соответствующей площади.
Денежный доход по жилищным сертификатам получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.
Поскольку погашение облигаций происходит из расчета: одна облигация - единица площади жилья, то эмитент жилищных сертификатов имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:
- обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту жилищных сертификатов на разницу площадей квартиры;
- предоставление льготных условий продажи пакетов жилищных сертификатов.
На операции с жилищными сертификатами распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.
[1] Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 30 – 50 %.
[2] Минимальный номинал жилищного сертификата устанавливается не менее 0,1 кв. м.
| Предыдущая |