А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова
Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России
Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула. — СПб.: «Гуманистика», 2005. — 563с.

Заключение

Рассмотренная проблема эффективного проектирования и строительства малоэтажных жилых домов — чрезвычайно актуальна для настоящих условий и будущих. Проектируя высококомфортную жилую среду для человека, необходимо учитывать большое количество разнообразных требований и факторов, влияющих на качество человеческого дома. При этом основополагающим принципом является учет природно-климатических условий, социально-психологических факторов, архитектурно-строительных, экономических и других требований. Чрезвычайно остро сегодня стоят и экологические проблемы. Их решение требует бережного отношения ко всем природным ресурсам, всестороннего учета направления господствующих ветров, характера рельефа, утилизации отходов жизнедеятельности и проведения других природоохранных мероприятий при эксплуатации жилых домов. С другой стороны, внутренняя жилая среда в доме также требует экологической защиты от вредных воздействий современного индустриального общества. Актуальной остается тепловая и акустическая защита дома от неблагоприятных условий. Эффективным средством создания нормальной экологической обстановки в жилой застройке служат правильно выбранные градостроительные, планировочные и конструктивные приемы. Проектируя индивидуальные жилые дома, необходимо представлять не только потребности, образ жизни и традиции конкретной семьи в настоящее время, но и прогнозировать изменения этой семьи в будущем.

Важным обстоятельством является создание и использование теоретической модели индивидуальной жилой среды, а также проектирование на основе целостной, научно-обоснованной доктрины, общей концепции и частных принципов формирования жилья высокого качества. Только путем всестороннего анализа и прогнозирования всех видов жизнедеятельности человека в будущем возможно строительство удобных, надежных и красивых индивидуальных жилых домов. Значительную роль в проблеме обеспечения граждан Российской Федерации комфортабельным и экономичным жильем играют и нетрадиционные, альтернативные виды жилых домов — быстровозводимые, мобильные, трансформирующиеся и др.

Решение рассмотренных проблем возможно на основе совместного труда ученых, архитекторов, конструкторов, инженеров, экономистов, технологов, дизайнеров, экологов и других заинтересованных специалистов.

В результате исследований, представленных в монографии, установлено, что на развитие ИЖС в сельской местности влияют следующие существующие проблемы и условия: практические разработки, применяемые в области развития ИЖС; законодательная и нормативная база в области финансирования жилищного (в том числе и индивидуального) строительства; признание частной собственности на землю Федеральным законом РФ "Земельный кодекс Российской Федерации"; тенденция к использованию заемных средств для ИЖС; содействие государственных (федеральных и региональных) органов при организации системы развития ИЖС в сельской местности региона; тенденция развития конкуренции строительных подрядных организаций при осуществлении ИЖС в сельской местности; увеличение ввоза сельскохозяйственной продукции и сокращение ее вывоза; трудности в закреплении и привлечении рабочей силы в сельской местности; развитие применения наиболее эффективных проектов ИЖС, учитывающие национальные традиции и природно-климатические условия России, в том числе применение прогрессивных строительных материалов, изделий, конструкций при реализации индивидуальных проектов жилья с целью их удешевления; взаимосвязь развития ИЖС с другими плановыми направлениями развития сельской местности. Проблемы развития ИЖС невозможно осуществлять обособленно от других сфер хозяйства региона. В частности необходимо учитывать: пути и формирование социальной адаптации в агропромышленной сфере, что является одним из факторов устойчивого развития АПК; задачи ценовой политики в сельской местности в сфере производства сельскохозяйственной продукции; политику определения региональной потребности в определенном виде сельскохозяйственной продукции; другие действующие программы, такие как "Зерно", которая призвана обеспечить устойчивое производство и развитие рынка зерна в России на 2001-2005 гг. и до 2010 г., "Обеспечение занятости и увеличение доходов сельского населения России"; политику формирования благоприятного инвестиционного климата в сельской местности; приоритетность развития личных подсобных хозяйств.

При анализе сложившейся практики развития жилищного строительства выявлено, что существует ряд проблем, не позволяющих в полной мере заимствовать существующие модели для реализации их в сельской местности:

1. В России недостаточно развит институт кредитных учреждений, таких как ипотечные банки и ссудно-сберегательные учреждения, реализующие свою деятельность именно в области предоставлении кредитных ресурсов на жилищное строительство или приобретение жилья.

2. В российских условиях инфляции и частых случаях нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, немногие потенциальные заемщиками согласятся использовать накопительные вклады и оставлять свои денежные средства в ожидании ипотечного кредита, ибо в России отсутствует государственная система поддержки жилищных накоплений и гарантий сохранности
вкладов в той форме, как это имеет место в таких европейских странах, как Германия, Франция и т.д.

3. Из уклада сельской жизни в России следует, что сельские жители не производят длительного накопления средств для строительства жилья, предпочитая производить отдельные этапы работ на имеющиеся средства.

4. В России недостаточно разработан механизм рефинансирования и в связи с этим существуют сложности полноценного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на которых основана двухуровневая модель ипотечного кредитования.

5. При залоговых взаимоотношениях с сельскими жителями кредитное учреждение может иметь трудности с реализацией закладных ввиду низкой ликвидности объектов ипотеки, которые могут предложить сельские жители  (например, земельные участки в отдаленных селах). В связи с этим нецелесообразно обращение таких закладных на вторичном рынке и затрудняется участие сельских жителей в двухуровневой модели ипотечного кредитования.

6. Несмотря на то, что российским законодательством предусматривается возможность обращения взыскания на предмет ипотеки и удовлетворение требований кредитора в случае невозможности погашения кредита заемщиком, на практике невозможно осуществить необходимое выселение из заложенного объекта недвижимости (в случае если предмет ипотеки — жилье).

7. Полное заимствование моделей развития ИЖС других регионов России не представляется возможным из-за региональных особенностей.

8. Для малообеспеченных семей недостатком является конкретный адресный характер помощи в приобретении жилья, что не всегда может быть удобно для сельских жителей, если они предполагают иметь жилье в определенном месте, связанным территориально с необходимой для них местностью.

Учитывая все вышеперечисленные условия и проблемы, целесообразно создание единого регионального фонда ИЖС в сельской местности, который использовал бы уже накопленный положительный потенциал в области развития ИЖС в других регионах, функционировал на основе действующего законодательства и был бы единым центром по решению существующих трудностей в ИЖС в сельской местности, а также различных сопутствующих проблем. Таким образом авторы предлагают:

1. Сформировать систему управления развитием ИЖС в сельской местности, в основе которой выделены субъект и объект управления, установлены подсистемы и элементы, утверждены принципы функционирования, цели и задачи деятельности, описаны связи в данной системе. В качестве субъекта управления в данной системе предлагается единый региональный фонд, в основе формирования принципов и задач деятельности которого должны лежать существующие условия, в которых предстоит действовать Фонду и проблемы, стоящие перед развитием ИЖС в сельской местности на момент создания Фонда.

2. Установить цели Фонда, которые направлены на решение таких проблем в сельской местности, как создание необходимых условий для обеспечения сельских жителей жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развитие конкуренции строительных подрядных организаций,  формирование тенденции к вывозу сельскохозяйственной продукции, а не к ее ввозу, развитие применения наиболее эффективных проектов ИЖС, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия России, закрепление в сельской местности молодых специалистов, сохранение квалифицированных кадров на селе, создание фиксированных рабочих мест для специалистов с необходимыми помещениями в соответствии с их профессиональными потребностями.

3. Применить на практике разработанные авторами модели развития ИЖС в сельской местности — с использованием залоговых и зачетных отношений; с участием сельскохозяйственных организаций; с целью привлечения квалифицированных рабочих кадров в сельскую местность. Авторами установлено, что финансовая реализуемость деятельности Фонда возможна при оптимальном варианте сочетания целевого бюджетного финансирования, льготного кредитования фонда на развитие деятельности, а также вложения собственных средств, полученных от реализации моделей развития ИЖС в сельской местности. Выбор процентных ставок и сроков кредитования Фонда обусловлен:

а) необходимостью финансовой реализуемости деятельности Фонда, подразумевающей обеспечение такой структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество средств для продолжения этой деятельности;

б) необходимостью развития Фонда до такого этапа деятельности, когда осуществляется использование только его собственных средств;

в) реальным средним размером платежей в месяц по погашению кредитов и процентов по ним, исходя из настоящей стоимости индивидуального жилого дома.

Полученные решения позволяют создать и осуществлять деятельность фонда по развитию ИЖС в сельской местности исходя из реально существующих региональных условий.

Авторы выражают благодарность уважаемым рецензентам за высказанные замечания и пожелания по улучшению структуры и текста рукописи, а также будут признательны за отзывы, критические замечания и полезные советы по дальнейшему исследованию вопросов, отраженных в монографии.