А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова
Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России
Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула. — СПб.: «Гуманистика», 2005. — 563с.

Глава 7. Организационно-финансовое обеспечение развития сферы индивидуального жилищного строительства в сельских поселениях

7.4. Экономическая эффективность развития индивидуального жилищного строительства

Для характеристики результатов деятельности Фонда и практической реализации моделей развития ИЖС в сельской местности мы предлагаем систему показателей, представленную в табл. 27.

Следует заметить, что расчет таких широко распространенных показателей эффективности как чистый дисконтированный доход, внутренняя норма рентабельности, индекс рентабельности, дисконтируемый срок окупаемости является необходимым при подготовке пакета документов на выделение средств из бюджетов различных уровней и осуществляется на каждом этапе финансирования. Однако, определение таких показателей как дисконтированный срок окупаемости, чистый дисконтированный доход в расчете на длительный горизонт расчета затруднено в связи со значительными колебаниями ставки рефинансирования Центрального банка РФ в период реализации программы и обусловленных ими изменениях коэффициента дисконтирования. Определенные ограничения использования имеют и остальные два показателя.

В связи с этим наряду с использованием выше указанных показателей представляет интерес поиск других подходов, наиболее полно учитывающих специфику предметной области.

По мнению авторов, при формировании системы показателей должны учитываться следующие требования: актуальность, однозначность интерпретации, точность, ориентированность на получение информации с учетом основных целей развития ИЖС в сельской местности.

Таблица 27

Система показателей эффективности проекта развития ИЖС в сельской местности

 

Продолжение табл. 27

Концепция развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности представляется нам социальной, переходящей на определенном этапе в инвестиционную. Выбор социальной концепции обусловлен уверенностью, что при развитии ИЖС в сельской местности особую роль занимает регулирование социальных отношении во всех взаимодействующих при этом сферах, ибо только в результате социального взаимодействия реализуются интересы человека и образуется социальное существование, что является объектом социального проектирования по современным представлениям ученых. Оценка социальной эффективности ИЖС в сельской местности при деятельности Фонда осуществляется по степени решения социальных задач, стоящих перед ним. При этом учитываются следующие показатели:

1.  Абсолютный показатель ввода объемов индивидуального жилья сельской местности. Расчеты показали, что оптимальным объемом ввода жилья для наиболее быстрого перехода Фонда к III этапу деятельности является 10240 м .

2.  Относительный показатель ввода индивидуального жилья в сельской местности характеризует долю ИЖС, осуществленного индивидуальными застройщиками за счет кредитов Фонда в общем объеме ИЖС в сельской местности. Тем самым на каждом этапе деятельности Фонда будет выявляться и учитываться спрос на его услуги. Исследования спроса можно производить и более детально, когда определяется доля введенного индивидуального жилья по каждой из моделей, рассмотренных ранее в 6.3, в общем объеме ИЖС,  осуществленного с участием средств, аккумулируемых Фондом.

Для характеристики реализации моделей развития ИЖС в сельской местности нами введен обобщающий показатель, характеризующий эффективность использования средств, направляемых на строительство индивидуальных жилых домов, используя каждую из моделей в отдельности: ввод индивидуальных жилых домов по одной из моделей на 1 рубль вложенных Фондом средств — (в соответствии с табл. 24).

Следует заметить, что данный показатель позволяет оценить чувствительность к изменениям в размерах вложений Фонда на проектно-изыскательские работы, научно-технические исследования, разработки, внедрение новых технологий в строительстве, социальную поддержку сельского населения, долевое участие в разработке и реализации имеющих областное значение программ и проектов. Данный показатель определяется для каждой из моделей, предложенных авторами, исходя из предварительных расчетов.Для модели развития ИЖС в сельской местности с использованием залоговых и зачетных отношений. Для модели развития ИЖС с участием сельскохозяйственных организаций. Для модели развития ИЖС с целью привлечения квалифицированных рабочих кадров в сельскую местность.

Общий показатель эффективности развития ИЖС в сельской местности региона показывает эффективность всех мероприятий, которые находят отражение в деятельности Фонда (организационных, программных, технических, правовых и т.д.) за определенный период времени.

Экономическая эффективность развития ИЖС в сельской местности существенно зависит от стоимости реализации выбранных мероприятий.

ственных построек, а также применять строительные материалы, по большей части в тех районах сельской местности, в которых непосредственно находятся организации, осуществляющие предложение этих материалов. Такой подход будет способствовать снижению стоимости ИЖС (в значительной степени из-за снижения затрат на грузовые перевозки и перебазировку техники, а также маркетинговые исследования в строительных организациях), полному переходу к открытой системе индивидуального домостроения, а также широкому освоению различных технологий, предлагаемых организациями по их совершенствованию .

Например, с учетом того, что современные отечественные нормы предусматривают увеличение теплозащитных свойств жилых зданий в 5 раз по сравнению с существующими, дальнейшее развитие ИЖС может быть ориентировано на преимущественное использование многослойных наружных ограждающих конструкций с эффективными утеплителями. Одновременно с появлением новых материалов должны получить развитие и новые строительные системы: монолитные с оставляемой опалубкой из эффективного утеплителя, каркасные из различных материалов, включающих древесину, металл и бетон. Многовариантность возможных архитектурно-планировочных и конструктивных решений приведет к конкурентоспособности организаций, их применяющих.

Использование автономных систем инженерного обеспечения позволит не только снизить дорогостоящие затраты на строительство коммуникаций, но и уменьшить стоимость эксплуатационных расходов.

Исходя из регионального опыта в России, по укрупненным расчетам оптимизация застройки индивидуальными жилыми домами может обеспечить снижение стоимости 1 м общей площади более чем на 20% [92]. Переход на более эффективные системы с широким шагом несущих конструкций и замена стеновых систем каркасными позволит получить снижение себестоимости ИЖС около 10%.

С учетом необходимости ресурсо- и энергосбережения в ИЖС наиболее перспективными типами индивидуальных жилых домов в сельской местности можно считать: одно- и двухэтажные с мансардами (как отдельно стоящие, так и блокированные) на основе эффективных легких конструкций, местных строительных материалов.

С учетом эффекта развития конкуренции строительных организаций и организаций строительного производства ИЖС в сельской местности Фонд будет направлять по следующим разновидностям как в зоне существующих поселений, так и за их пределами: отдельные поселки или группы индивидуальных жилых домов; отдельные индивидуальные жилые дома с большими садово-огородными участками, крестьянскими подворьями и фермерскими хозяйствами.

Таким образом, развитие ИЖС в сельской местности приведет к:

• развитию территориальной производственной базы ИЖС, ориентированной на строительство и выпуск изделий домов на основе слоистых конструкций, домов из мелких и крупных блоков с использованием местных материалов, включая отходы производства;

•  развитию производства эффективных кровельных материалов — керамической и цементно-песчаной черепицы, листовых кровельных материалов,  новых долговечных рулонных кровель;

•  развитию технологических возможностей и повышению качества продукции в организациях по производству деревянных конструкций для ИЖС.

Основным строительным материалом в России является древесина, что дает ряд преимуществ:

•  запасы древесины в России огромны и они являются строительным материалом местного значения;

•  возможность использовать развитую деревообрабатывающую отрасль;  деревянные конструкции позволяют создавать формы, трудновыполнимые при использовании других материалов: деревянные конструкции в 4-6 раз легче, чем каменные и железобетонные;

•  используются средства малой грузоподъемности (сохраняется ландшафт около дома) и резко сокращаются транспортные расходы;

•  древесина является экологически чистым материалом.

Важным является освоение производства автономных систем инженерного обеспечения различной мощности, в том числе с использованием возобновляемых источников энергии (солнце, ветер).

Главная задача бюджетов — с помощью финансовых ресурсов создать условия для эффективного развития определенных сфер экономики и решения приоритетных социальных задач. В связи с этим под бюджетной эффективностью мы понимаем все прямые или косвенные социальные и экономические результаты, влияющие как на бюджеты различных уровней, так и на развитие экономики в целом (в рамках страны, региона, города и т.д.).

При определении бюджетной эффективности следует учитывать такой качественный показатель, как эффект развития инфраструктуры села. При поступательной реализации модели развития ИЖС с целью привлечения квалифицированных рабочих кадров в сельскую местность, бюджетные затраты на социальную инфраструктуры можно будет снижать, так как село сможет производить все необходимые услуги и потреблять их, а также обеспечивать сельскохозяйственной продукцией территориально и экономически связанные с ним города.

Количественным измерителем оценки эффективности участия бюджетов в деятельности Фонда может служить показатель (Б_э), характеризующий объем освоенных в процессе деятельности Фонда средств на единицу вложений бюджетов каждого из уровней:

где Cв^ф — это общий объем средств, направленный Фондом на развитие ИЖС в сельской местности, руб.;

Св^б — общий объем средств бюджета определенного уровня, руб.

При осуществлении деятельности Фонда планируется привлечение средств федерального бюджета в размере 53,33 млн. руб., в том числе субвенции — 11,04 млн. руб., бюджетного кредита — 42,29 млн. руб. при возвращении федеральному бюджету средств по кредиту общим объемом 59,18 млн. руб.

Привлечение средств областного бюджета по предварительным данным должно составить 11,22 млн. руб.

Используя данные расчетов, определяем:

1. Значение показателя для средств федерального бюджета —

2. Значение показателя для средств областного бюджета —

На каждом шаге расчета деятельности Фонда необходимо определять оптимальный вариант привлечения бюджетных средств, с тем, чтобы привлекать лишь действительно необходимую часть бюджетных средств.

Так, например, при расчетах с помощью функций таблиц Excel было определено нижеследующее положение.

Привлечение средств третьего по счету кредита Северо-Западного банка Сбербанка РФ нецелесообразно, так как для определенной части его погашения будут требоваться средства областного бюджета. Для последнего в этой ситуации выгоднее, чтобы Фонд не привлекал третий кредит, а погасил возникающее отрицательное сальдо за счет средств областного бюджета. При этом произойдет очевидная экономия средств областного бюджета, а Фонд не увеличит отрицательного сальдо на конец последующих шагов расчета.

На основании вышеуказанных показателях оценки эффективности использования индивидуального жилого дома сельскохозяйственной организацией можно планировать варианты его использования.

В целом можно сделать следующие выводы:

1.  Финансовая реализуемость деятельности Фонда возможна при оптимальном варианте сочетания целевого бюджетного финансирования, льготного кредитования Фонда на развитие деятельности, а также вложения собственных средств, полученных от реализации моделей развития ИЖС в сельской местности.

2.  При привлечении 42,29 млн. руб. федерального бюджета в форме бюджетного кредита, 11,04 млн. руб. субвенции федерального кредита, 11,04 млн. руб. в качестве льготных кредитов Северо-Западного банка Сбербанка РФ, 11,22 млн. руб. областного бюджета, а также 0,24 млн. руб. средств учредителей Фонда, рост его собственных средств, при условии окончания всех расчетов по кредитам, начинается на 20 год деятельности.

3. Основными задачами оценки эффективности развития ИЖС в сельской местности являются:

•  формирование концепции эффективности развития ИЖС в сельской местности на основе системного подхода;

•  выявление эффектообразующих факторов;

•  формирование системы показателей социальной и экономической эффективности развития ИЖС в сельской местности;

•  разработка методики количественной оценки показателей эффективности развития ИЖС в сельской местности;

•  разработка механизма распределения экономического эффекта между участниками моделей развития ИЖС в сельской местности;

•  выявление и мобилизация резервов повышения эффективности развития ИЖС в сельской местности.

4. Для классификации различных показателей эффективности развития ИЖС в сельской местности целесообразно разделение на группу показателей эффективности реализации моделей развития ИЖС в сельской местности и группу показателей эффективности участия в моделях развития ИЖС в сельской местности.