А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, Н.И. Пасяда, И.В. Денисова
Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России
Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула. — СПб.: «Гуманистика», 2005. — 563с.
Глава 7. Организационно-финансовое обеспечение развития сферы индивидуального жилищного строительства в сельских поселениях
7.2. Функционирование фонда ИЖС
В качестве системы управления развитием ИЖС авторы предлагают выделить субъект управления системы (Фонд) и объект управления — всю совокупность множеств вспомогательных элементов (непосредственное окружение Фонда), соединенных структурно или функционально таким образом, чтобы реализовать определенное множество целей.
Поскольку Фонд создается как субъект управления системы то, соответственно, и цели системы управления развитием ИЖС совпадают с целями создания и деятельности Фонда. Таким образом, в Уставе Фонда должны быть отражены следующие цели его деятельности:
1. Реализация федеральной целевой программы "Социальное развитие села на 2002-2006 годы и на период до 2010 года".
2. Создание условий для обеспечения сельских жителей необходимым жильем.
3. Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования для ИЖС.
4. Сохранение квалифицированных кадров в организациях сельского хозяйства и создание фиксированных рабочих мест.
5. Увеличение объемов сельскохозяйственного производства.
6. Привлечение органов власти к организации работы Фонда и аккумуляция добровольных взносов предприятий, организаций и граждан.
7. Всестороннее привлечение граждан для участия в моделях развития ИЖС.
8. Эффективное использование средств на формирование рынка жилья, как условие перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы.
9. Содействие развитию производственной базы ИЖС и обеспечение районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.
10. Развитие конкуренции и рыночных отношений в сфере ИЖС. Фонд, как субъект управления системы управления развитием ИЖС, сам по себе является сложной системой, и, поэтому обладает определенными присущими таким системам свойствами:
1. Неоднородность. Фонд состоит из ряда подсистем, под которыми понимаются структурные части Фонда, которые можно изучать самостоятельно, обладающие системными свойствами [89, с. 11]:
а) подсистема "Информация": взаимодействие со средствами массовой информации; реклама; издание справочной и информационной литературы; проведение социологических опросов по изучению общественного мнения;
б) подсистема "Сельскохозяйственная продукция": участие в разработке программ, направленных на увеличение объемов производства сельскохозяйственной продукции в личных подсобных хозяйствах с целью своевременного погашения кредитов, предоставляемых гражданам на ИЖС; оказание помощи в реализации сельскохозяйственной продукции, сдаваемой заемщиками в погашение кредита на ИЖС;
в) подсистема "Спрос"—сбор и обработка заявлений сельских жителей;
г) подсистема "Предложение": проведение конкурсного отбора подрядных организаций для осуществления строительства индивидуальных жилых домов и крестьянского подворья, объектов инженерного обеспечения на участках, отводимых под ИЖС; принятие мер к снижению стоимости ИЖС и крестьянского подворья в сельской местности за счет компактного и массового строительства; реализация проектов жилых домов и крестьянского подворья "растущего типа"; оказание содействия гражданам в решении вопросов землеотвода;
д) подсистема "Управление стройкой": управление проектами застройки для сельских жителей;
е) подсистема "Финансы ": реализация моделей развития ИЖС с использованием механизмов долгосрочного кредитования сельских жителей; аккумуляция и перераспределение средств; оказание финансовой помощи отдельным категориям граждан; участие в разработке и реализации имеющих региональное значение программ и проектов, направленных на развитие ИЖС в регионе;
ж) подсистема "Юридическое оформление": осуществление экспертизы документов для долгосрочного кредитования, согласования строительства индивидуальных жилых домов; максимальное упрощение оформления договора на строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных построек; регистрация прав собственности на индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки; предоставление возможности страхования;
з) подсистема "Имущественные листы": осуществление эмиссии ИЛ в установленным законодательством порядке;
и) подсистема "Дополнительныеуслуги": оказание инжиниринговых, информационных, консультативных, экспертных услуг в сфере ИЖС; содействие в осуществлении производства новых прогрессивных строительных конструкцией, материалов, изделий, внедрение передовых технологий; проведение про-ектно-изыскательских работ; осуществление риэлтерской деятельности;
к) подсистема "Отчетность и контроль": ведение бухгалтерского учета и статистической отчетности, контроль за целевым использованием средств Фонда;
л) подсистема "Управление" — управление Фондом (рис. 46).
2. Многофункциональность. Каждая подсистема Фонда имеет свои функции в рамках выполнения общих целей.
3. Достоверность. Информация, поступающая от всех подсистем Фонда, в определенный момент времени достаточно точно способна отражать показатели его деятельности в целом [97].
4. Необходимость. Состав информации, поступающей от всех подсистем Фонда, ограничивается только необходимостью для адекватного управления развитием ИЖС и деятельности Фонда в целом и "не включает никакой лишней информации, не обязательной для управления" [97, с.123-124].
5. Адаптация — возможность деятельности Фонда и достижения его целей при изменении какого-либо из внешних условий его функционирования.
6. Надежность. Свойство надежности проявляется, "когда обеспечивается гарантируемая передача информации от источника информации к пункту назначения" [97, с. 123-124], т.е. к Фонду, который стремится к выполнению своих целей в течение определенного периода времени с заданными параметрами качества. При этом имеется ввиду период времени, относящийся к каждому отдельно взятому заемщику в соответствии с периодом расчетов с Фондом.
7. Безопасность. Данное свойство отражает экономический аспект безопасности. В своей деятельности Фонд должен стремиться к таким высоким показателям экономической безопасности, как этика поведения с заемщиками и другими клиентами Фонда; взаимодействие с окружением, в которое входят организации, имеющие хорошую репутацию и устойчивое финансовое положение, положительное урегулирование дебиторских задолженностей; информационное сопровождение всех договоров, комплексное юридическое обслуживание, развитие методологии и методов оценки эффективности реализации целей Фонда и его деятельности; формирование компьютерной сети в целях формирования единого автоматизированного управления Фондом и т.д.
8. Устойчивость. При реализации моделей развития ИЖС предусматриваются возможные отклонения в моделях и заранее создаются пути либо ихликвидации и пути наименьшего их проявления (если отклонения отрицательные), либо возможности реализации моделей развития с появившимися отклонениями (если отклонения положительные).
9. Чувствительность. Данное свойство характеризуется проявлением непредусмотренных рисковых ситуаций от воздействия внешних и/или внутренних факторов Фонд.
10. Жизнеспособность — способность Фонда функционировать и достигать поставленных целей при отказе одной из подсистем.
Правовое регулирование деятельности Фонда должно осуществляться в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом РФ "О некоммерческих организациях", Уставом Ленинградской области, Уставами муниципальных образований Ленинградской области, Уставом Фонда и другими нормативными правовыми актами РФ, Ленинградской области и органов муниципальных образований Ленинградской области, направленных на развитие ИЖС в сельской местности.
Рис. 46. Органы управления Фондом
Организационные механизмы деятельности Фонда мы предлагаем формировать с использованием функционально-декомпозиционного представления, так как в основе него лежат наиболее важные с нашей точки зрения элементы: цели Фонда, свойства адаптации и живучести. При этом узловым понятием является понятие "функция".
Введем обозначения:
F— множество функций Фонда, которое включает в себя:
F4 — подмножество функций цели;
F® — подмножество функций адаптации;
F010 — подмножество функций живучести.
Любая цель системы (F/*) зависит от условий деятельности, каждое из которых принадлежит множеству условий деятельности. Таким образом, функция цели агрегирует экономические действия Фонда для достижения всех целей деятельности и показатели и ограничения этих действий.
Перечень функций цели системы целесообразно представить в виде таблицы функциональных отображений (табл. 20).
Таблица 20
Перечень функций цели фонда как субъекта управления системы управления развитием ИЖС в сельской местности
|
Номера т-ЧТ |
Описа- ние Ui |
Подзадачи F^ |
Время реализации F i |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
1 2 |
Создание условий для привлечения внебюд- жетных источников финансирования в сель- ской местности Ленинградской области на основе опыта регионов России |
Период деятельности Фонда |
||
|
2 3 |
Функционирование Фонда |
|||
|
4 |
Разработка и применение механизмов долгос- рочного кредитования строительства |
До учреждения и в период деятельности Фонда |
||
|
1. Инициирование подписания договора с Минсельхозпродом РФ 2. Получение гарантий Правительства РФ 3. Инициирование подписания договора с Правительством Ленинградской области о со- вместной деятельности. 4. Получение гарантий Минфина РФ. 5. Инициирование подписания договора со Сбербанком о льготном кредитовании Фонда в Северо-западном банке Сбербанка РФ. 6. Получение гарантии компенсации в про- центных ставках. |
До учреждения Фонда |
|||
|
1 |
||||
|
1 |
||||
|
j |
||||
|
f. |
Привлечение строительныхорганизаций Санкт-Петербурга и Ленинградской области для строительства индивидуальных жилых домов с использованием качественных техно- логий строительства |
Период деятельности Фонда |
||
|
7 8 |
Функционирование Фонда |
If |
||
|
2 |
1 2 3 4 5 6 9 |
и |
и |
|
|
3 |
1 2 4 6 7 8 |
и |
и |
|
|
4 |
1 3 4 5 8 9 |
1. Разработка и реализация моделей развития ИЖС с использованием залоговых и зачетных отношений. 2. Разработка и реализация моделей развития ИЖС с участием сельскохозяйственных организаций с целью улучшения жилищных условий работников этих организаций. 3. Разработка и реализация моделей развития ИЖС с целью привлечения квалифицированных рабочих кадров в сельскую местность. |
и |
|
|
5 |
1 3 4 5 7 8 9 |
1. Инициирование подписания договора с ЛОГУП. 2. Применение систем приема и учета сельско хозяйственной продукции на основе взаимодействия ЛОГУП |
До учреждения и в период деятельности Фонда |
|
|
6 |
2 5 6 |
Функционирование Фонда |
Период деятельности Фонда |
|
|
7 |
1 4 8 |
1. Разработка каталога проектов жилых домов в соответствии с потребностями заказчиков-заемщиков (в том числе домов "растущего типа"). 2. Применение рекламы и пропаганды. 3. Субъективный подход к потребностям сельских жителей, желающих улучшить свои жилищные условия и возможность выбора различных схем получения кредита и способов погашения процентов по нему. |
До учреждения Фонда Период деятельности Фонда |
|
|
9 |
4. Предоставление кредитов сельским жителям на приобретение строительных материалов с целью последующего строительства индивидуальных жилых домов (в том числе и собственными силами). |
и |
|
|
|
8 |
1 2 3 4 5 8 9 |
Функционирование Фонда |
и |
|
|
9 |
1 5 6 |
и |
|
|
|
10 |
1 2 6 9 |
1. Отбор строительных организаций для строительства заказанных жилых домов. 2. Формирование рынка жилых домов и земельных участков в сельской местности Ленинградской области. |
|
|
Подмножества функций адаптации и живучести зададим в виде квадратных таблиц, номера строк и столбцов которых соответствуют мерам функций целей. При этом следует учитывать, какие внешние условия могут влиять на функционирование системы при проявлении свойства адаптации (табл. 21).
Таблица 21
Влияние внешних условий на функционирование системы управления развитием ИЖС в сельской местности
|
Fa |
Номера Fui на которые оказывают влияние внешние условия |
|
1 |
2 |
|
1.1 |
1,2,6,9 |
|
1.2 |
4,7,8,9,10 |
|
1.3 |
7,8,9,10 |
|
1.4 |
1,2,6 |
|
1.5 |
3,7,8,9,10 |
|
1.6 |
1,2,8,9 |
|
2.1 |
2,3,4,5,7,8,9,10 |
|
2.2 |
1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 |
|
2.3 |
1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 |
|
2.4 |
1,2,3,4,7,8,9 |
|
2.5 |
1,2,3,4,5,7 |
|
2.6 |
1,2,3,4,7 |
|
2.7 |
1,2,3,4,5,7,8,9 |
|
2.8 |
1,2,3,4,5,7,8,9,10 |
|
2.9 |
1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 |
|
2.10 |
1,2,3,4,7,8,9 |
|
2.11 |
1 |
|
2.12 |
2,6,7,10 |
Участие каждой из подсистем в достижении целей Фонда зафиксируем в таблице функциональных портретов (табл. 22).
Таблица 22
Функциональные портреты подсистем Фонда
|
Номера Fiu |
||||||||||
|
Наименование подсистем |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
|
а |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0 |
1 |
1 |
1 |
0 |
|
б |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
|
в |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
|
г |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
|
Д |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
е |
1 |
1 |
1 |
1 |
0 |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
|
ж |
1 |
1 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
3 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
и |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
1 |
|
к |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
л |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Влияние отказа одной из подсистем субъекта управления на достижение целей представлено в табл. 23.
При осуществлении деятельности Фонда следует осуществлять учет и отрицательных отклонений по следующим направлениям:
а) применение инструментов страхования для предсказуемых рисковых ситуаций;
б) планирование резервов на ликвидацию возникших непредсказуемых рисковых ситуаций;
в) необходимое использование только таких моделей развития ИЖС, в основе которых заложены возможности ликвидации отдельных отрицательных отклонений;
г) обязательный учет внешних условий деятельности системы управления развитием ИЖС в сельской местности.
Управление развитием ИЖС в сельской местности сводится к тому, чтобы организовать нормальное взаимодействие элементов системы управления развитием ИЖС, при котором достигаются все установленные для этого развития цели.
Таблица 23
Влияние отказа одной из подсистем Фонда на достижение целей
|
Номера Fui Наименование подсистем |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
|
а |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
- |
+ |
+ |
+ |
|
б |
+ |
+ |
+ |
+ |
- |
+ |
- |
+ |
+ |
+ |
|
в |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
г |
- |
- |
+ |
- |
- |
+ |
- |
- |
- |
- |
|
Д |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|
е |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
ж |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|
3 |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
|
и |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
- |
|
к |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
л |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |