А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, В.И. Ипанов
Реконструкция и реставрация объектов недвижимости
Учебник Под редакцией д.э.н., профессора А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 288с.

Раздел 2. Реконструкция и модернизация жилых объектов

Глава 6. Модернизация функционального назначения и конструктивных решений квартир, приспособление общежитий и нежилых объектов под квартирные дома

6.3. Приспособление общежитий и нежилых объектов под квартирные дома

Традиции, бытующие в той исторической эпохе, когда построено жилище, и уровень развития техники во многом предопределяют планировочные особенности зданий. От этого зависит и степень их пригодности к эксплуатации сегодня и в дальнейшем. Чем раньше возведен дом, тем меньше его соответствие современным комфортным требованиям, больше износ, если он не претерпел реновации или не был подвергнут капитальному ремонту. Поэтому способы реконструкции находятся в определенной зависимости от времени возведения здания. Исходя из этого, методы модернизации и трансформации обычно привязывают к классификации по видам-представителям, приведенной ниже и соответствующей следующему делению зданий.

Здания постройки до 1917 г. делят на четыре вида:

1)  малоэтажные дома индивидуальной застройки;

2)  нежилые строения, приспособленные под жилье;

3)  гостиницы, дома с меблированными комнатами, общежития и казармы;

4)  многоквартирные доходные дома – основные объекты опорного жилищного фонда крупных городов.

Типизированные здания постройки первых десятилетий советской власти относят к пятому виду. Построенные под жилье для рабочего класса, они но своей структуре довольно однотипны. Различия в их объемно-планировочном решении имеются, но они не так разительны, как в предшествующих видах.

Престижные здания индивидуального строительства на главных магистралях городов причислены к шестому виду. К нему примыкает седьмой – типовая послевоенная застройка 1945-1955 гг. с довольно комфортабельными квартирами.

Восьмой вид – это дома «первого поколения» полносборного домостроения с малогабаритными квартирами, обеспеченными минимумом удобств. В дальнейшем концепция формирования объемно-планировочных решений сборных домов претерпевала постоянные изменения. В соответствии с ней в 1966-1975 гг. стали строить дома улучшенной планировки. Они отнесены к девятому виду. В более позднее время, в 1976-1984 гг., стали строить здания повышенной этажности, включенные в десятую группу.

Другой вид – нежилые строения, во время жилищного передела приспособленные под жилье, требуют индивидуального подхода. В каждом отдельном случае нужно рассматривать альтернативу реконструкции – снос в целях разуплотнения жилищного фонда на территории. Только капитальные строения, представляющие определенную архитектурную ценность, необходимо сохранять и, как правило, использовать по аналогии с малоэтажными особняками, рассмотренными выше.

Третий вид дореволюционной застройки – дома с меблированными комнатами, общежития и бывшие гостиницы, заселенные покомнатно, по своей структуре разнообразны. Они могут быть реконструированы под гостиницы или разбиты на секции с размещением довольно комфортабельных малокомнатных квартир, трансформированы под административные или другие учреждения. Практика показала, что при реконструкции с сохранением жилых функций теряется до 30% жилой площади. Во всех случаях приходится отселять значительное количество жильцов. Поэтому рассматриваемые здания следует по возможности передавать под учреждения различного профиля. В том числе сохранять функции гостиниц.

Строения второго вида, первоначально нежилые и приспособленные под жилье, – настолько разнообразны, что рекомендовать унифицированные приемы модернизации здесь невозможно. В городах наблюдается тенденция сноса таких строений, если они исторически не ценны и физически изношены. Достаточно капитальные дома, находящиеся в хорошем техническом состоянии, трансформируют в учреждения, но чаще сносят. На освободившихся землях строят современные здания. Такой подход характерен для центров городов, где ценны земельные участки.

В зданиях третьего вида, приспособленных под жилье (разные общежития, гостиницы, дома с меблированными комнатами и так далее), чаще всего восстанавливают первоначальные функции, создают гостиницы. Часто трансформируют в различного рода учреждения. Этому способствует коридорная планировка, присущая таким зданиям. Перепланировка с созданием квартир для посемейного заселения нерациональна. Она влечет за собой значительные потери жилой площади. Стеновой остов особенно неудобен, если применена трехпролетная конструктивно-планировочная схема с двумя продольными несущими стенами и широким средним пролетом. Его очень трудно использовать под жилые комнаты, а можно только под подсобные помещения.

В довоенный период очень много жилых домов строилось коридорного типа, по принципу общежития. На этаже создавались коммунальные кухни и санитарные узлы для их использования семьями. При этом часть домов имеет длину коридоров не менее 32 м и оборудована одной лестницей, а есть коридоры длиной до 60 м с двумя лестницами. Как правило, данные жилые дома имели ориентацию З-В, что вызывает перегрев помещений с западной стороны летом и невозможностью их сквозного проветривания. При реконструкции данных коридорных домов их корпуса разделялись на две секции с устройством дополнительных лестниц, а продольные несущие стены или каркасная система позволяли осуществить удобную перепланировку этажей с благоустроенными изолированными квартирами, обеспеченными сквозным проветриванием и допустимой системой инсоляции помещений.

За последнее время накоплен огромный опыт по реконструкции различных типов общественных зданий и приспособления под многие общественные функции жилых исторических зданий различного назначения.

Ведь в отличие от жилых зданий, хотя и построенных давным-давно, общественные здания прошлых времен почти все являются очень ценными в историческом плане сооружениями. Если посмотреть назад, в глубь веков, то можно четко сказать, что практичекски ни одно из общественных зданий не дошло до наших дней с сохранением его первозданной функции. Поскольку данные здания возводили с огромным запасом прочности, то их моральный износ очень легко компенсировали новой функцией. И при этом никто не задумывался о сносе здания, а вопросы реконструкции решались быстро и безболезненно.

По своей структуре общественные здания очень похожи друг на друга. У всех есть залы, где размещается основное ядро, есть вспомогательные помещения, при этом входная группа помещений имеет одно и то же назначение – прием и предварительное обслуживание посетителей. При реконструкции архитектор, безусловно, ищет здание для новой функции с подходящими габаритами основных и вспомогательных помещений. Уже в процессе проектирования реконструкции он надолго задумывается, как сделать перепланировку помещений, как заново перекрыть зал современной большепролетной конструкцией.

Общественные здания всегда решали проблему красоты города. Постепенно в исторической части центральных кварталов после войны восстанавливали именно эти здания, а уничтоженный контекст исторического окружения, естественно, никто не восстанавливал.

Сложность профессии архитектора, вступающего на путь реконструкции исторического здания, состоит в отыскании органических средств взаимосвязи старого и нового, но этого порой мало, надо иметь не только мастерство, но и уметь привлечь весь научный аппарат, надо овладеть мастерством анализа и умело пользоваться творческим опытом прогрессивных решений реконструкции, выполненной в прошлые века.