А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, В.И. Ипанов
Реконструкция и реставрация объектов недвижимости
Учебник Под редакцией д.э.н., профессора А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 288с.

Раздел 2. Реконструкция и модернизация жилых объектов

Глава 6. Модернизация функционального назначения и конструктивных решений квартир, приспособление общежитий и нежилых объектов под квартирные дома

6.2. Устройство мансардных этажей

К особым видам реконструкции относят изменение объема зданий, их передвижку, подъем и снос. Их используют в качестве градостроительных мероприятий, когда хотят изменить плотность жилищного фонда и застройки или положение дома на местности, освободить площадку для пробивки магистрали, строительства нового здания или озеленения территории.

Объем зданий изменяют, надстраивая их или возводя рядом пристройки и встройки.

Надстройка – это повышение этажности дома или его частей. Использование третьего измерения застройки является эффективным мероприятием, поскольку позволяет увеличить полезную площадь зданий без уплотнения площади застройки, а это интенсифицирует использование городских земель. Такое мероприятие возможно даже на густо застроенной территории, что важно при реконструкции центральных районов городов, где земля ценится не только с точки зрения престижности, но и стоимости аренды.

Решение о повышении высоты здания, как правило, принимают с учетом градостроительных ограничений, наложенных концепцией развития территории. Прежде всего, ограничение на этажность и плотность населения.  

Надстройки приобретают особое значение как средство создания единых ансамблей. Этажность зданий может быть выровнена надстройкой некоторых из них, частичной и полной. Или наоборот, подчеркнут один из объемов, например угловой дом на пересечении улиц. Если при этом заполнены разрывы между зданиями, то застройка приобретает законченный вид.

Надстройка упрощается, когда перекрытия в смежных корпусах расположены в одном уровне. Однако возможны объединенные решения и в зданиях с полами в разных уровнях. В этих случаях вертикальное смещение оконных проемов приходится маскировать горизонтальными членениями фасадов, декоративными пятнами или другими архитектурными приемами.

Существует три типа использования третьего измерения здания – его высоты:

1)   устройство мансард, то есть расположение жилья в подкрышном пространстве, на месте перестроенного чердака;

2)   собственно надстройка;

3)   размещение на функционально эксплуатируемой крыше рекреационного пространства, позволяющего создавать места для досуга на свежем воздухе. Оно как бы расширяет придомовые участки, что важно в условиях плотно застроенных, территорий.

Планировка террасы – открытого места на крыше при квартирах верхнего этажа разнообразна. Обычно разбивают газоны, площадки для отдыха и игр, ставят перголы или беседки.

Примером такого решения может служить Рис. 6.8. Здесь квартиры снабжены надкрышной террасой площадью всего 20 м. Однако в практике градостроительства существуют образцы эксплуатируемых крыш с ландшафтным озеленением значительных размеров.

а – первый ярус; б- второй ярус.

Рис. 6.8. – Рекреационные площадки на плоской эксплуатируемой крыше здания дореволюционной постройки, верхний этаж которого вместе с подкрышным пространством превращен в решение двухъярусными квартирами

Создают не только летние, но и зимние сады и оранжереи. В градостроительстве постепенно утверждается принцип многоуровневой организации ландшафта в плотной застройке центров городов. Используются созданные человеком «надземные территории». Применительно к этому в ландшафтной архитектуре сформировался термин «искусственное озеленение». Зеленые насаждения, которые не могут развиваться естественным путем, поддерживают инженерными и биологическими средствами, путем создания искусственных оснований, благоприятных режимов: инсоляционного, аэрационного и температурно-влажностного.

При террасном строительстве появляются дополнительные нагрузки, поэтому требуется усиление несущих конструкций. При этом предусматривают перспективное увеличение зеленой массы и корневой системы, что происходит по мере роста насаждений.

Устройство мансарды.

Мансарды устраивают, применяя четыре метода. Наиболее просто их разместить в зданиях, верхний этаж которых является техническим. Тогда его высоту используют как часть высоты жилья (Рис. 6.9а). По второму методу последний этаж дома превращают в нижний этаж двухъярусной квартиры, что позволяет разместить под новой крышей спальную зону этой квартиры (Рис. 6.9б).

а – над зданием с техническим верхним этажом; б- с устройством двух

 

Рис. 6.9. – Варианты устройства мансард

этажных квартир превращением существующего верхнего этажа в зону дневного пребывания и размещением спальной зоны в подкрышном пространстве; в – с размещением двухэтажных квартир под высокой крышей; г – решение, совмещающее мансарду с надстройкой одного этажа.

Реконструкцией по третьему методу предусмотрено одно- или двухъярусные квартиры целиком располагать под крышей с ломаными скатами (Рис. 6.9в), но при наличии наклонных наружных стен. По четвертому методу мансарду совмещают с надстройкой одного этажа (рис. 6.9г).

Во всех вариантах на Рис. 6.9. показаны схемы решений с двухэтажными (двухъярусными) квартирами. При проектировании квартир в одном уровне принцип размещения подкрышного жилья сохраняется. Выбор того или иного решения зависит не только от социального заказа пользователей, но также и от возможности установки лифта, поскольку по действующим нормам отметки пола входов в квартиры верхнего этажа и в тамбур лестничной клетки не должны отличаться более чем на 13,5 м.

Окна в помещениях мансарды проще всего укладывать по склону ската кровли (Рис. 6.10а). Однако чаще используют приемы их вертикальной установки (Рис. 6.10б-г). В одном случае оконную перемычку выдвигают, как показано на Рис. 6.10б, в другом – ее устанавливают в плоскости, наращиваемой по высоте стены фасада (Рис. 6.10в). Часто перемычку вертикального оконного проема с дверью оставляют в плоскости кровельного ската. Тогда часть наружного ограждения – стены задвигают внутрь здания, а перед окном устраивают балкон, показанный на Рис. 6.10г, а иногда и увеличенный слив – крышу над этим балконом, ширина которой может достигать 1,5 м.

а – в плоскости ската крыши; б – вертикально с выдвижением оконной коробки из плоскости крыши; в – то же, с наращиванием наружной стены здания; г – то же, с задвижкой оконных блоков в глубь помещения и устройством балконов

Рис. 6.10.  – Размещение оконных проемов в крышах зданий

с мансардами

В помещениях с наклонными наружными стенами в месте примыкания к полам появляются «мертвые зоны», не доступные для подхода людей. В этом случае нижнюю часть стены делают вертикальной, а ее высоту принимают равной 0,9-1,4 м.

В практике используют не только те решения, где второй ярус квартир не выходит за габариты первого, но и с несовпадающим наружным очертанием, характерно совмещение в подкрышной надстройке квартир в одном и двух уровнях. Планировочная особенность двухуровневых квартир заключается в расположении внизу только прихожей с внутриквартирной лестницей и пе

 а – маршевые ( планы); в – е – винтовые (в – различной конфигурации в плане; г – схема вертикальной разбивки; е – забежные ступени); 1,2,3 – конфигурация в плане ступеней для винтовых лестниц; 4 – то же, маршевых забежных; 5 – стены; 6 – перекрытие.

 

Рис. 6.11. – Внутриквартирные лестницы

Несущие конструкции мансард как подкрышного пространства обычно выполняют в дереве. Применяют рамную стропильную систему с подкосами, а не наслонную. На Рис. 6.12. показано решение такой одноэтажной рамы, но ее можно выполнить высотой в два этажа. Тогда междуэтажные балки будут служить затяжками, сокращающими свободную длину стоек.

1 – обрешетка; 2 – черепица; 3 –стальная кровля; 4 – черная коробка; 5 – лобовая доска с облицовкой; 6 – уплотнительная прокладка; 7 – оконный блок; 8 – опорный брусок; 9 – стропильная нога; 10 – утеплитель; 11 – плиты отделочного слоя; 12 – отверстия для проветривания подкрышного пространства; 13 – стойка; 14 – стены существующего здания; 15 – балка перекрытия, одновременно являющаяся затяжкой рамы; 16 – подкосы – стропила; 17 – подкосы рамы; 18 – диагональные доски; 19 – форма покрытия; 20 – прогон; 21 – кобылка.

 

Рис. 6.12. – Рамная несущая конструкция мансарды пролетом 6-12 м.

 Наружные ограждающие конструкции помещений мансарды выполняют, как изображено на Рис. 6.13. Оконные и дверные проемы заполняют, конструктивно решая в соответствии с этим рисунком.

При устройстве мансарды оконные проемы лучше всего выполнять по системе «Велюкс». В сочетании с прекрасным покрытием типа «Андулин» мансардные окна «Велюкс» придают зданию великолепный вид. В мансарде можно устраивать террасы путем подрезки крыши и отступа новой стены от линии старой стены. Конструкции стропильных элементов мансарды выполняются в любом варианте: дерево, железобетон, металл.

Мансардное окно – это часть кровли. Благодаря своему наклонному положению такое окно освещает больше пространства, чем обычное.

При расчете размера и расположения мансардных окон важно знать две вещи. Во-первых, размер окна зависит от степени уклона крыши: чем меньше уклон, тем длиннее должно быть окно. Во-вторых, располагать окно следует на расстоянии 90-110 см от пола, и никак не выше Откосы мансардных окон ни в коем случае не должны быть параллельны друг другу – это сильно повредит освещенности вашей мансарды. Нижний откос должен быть строго вертикальным, а верхний — проходить горизонтально полу, образуя со стеклом угол гораздо больше прямого. Батарея, расположенная прямо под окном – не дань традиционному мышлению, а инженерная необходимость.   Правильно установленная батарея предотвратит конденсацию, обеспечив омывание стекла потоком теплого воздуха.

1- обрешетка; 2 – черепица; 3 –стальная кровля; 4 – черная коробка; 5 – лобовая доска с облицовкой; 6 – уплотнительная прокладка; 7 – оконный блок; 8 – опорный брусок; 9 – стропильная нога; 10 – утеплитель; 11 – плиты отделочного слоя; 12 – отверстия для проветривания подкрышного пространства; 13 – стойка; 14 – стены существующего здания; 15 – балка перекрытия, одновременно являющаяся затяжкой рамы; 16 – подкосы – стропила; 17 – подкосы рамы; 18 – диагональные доски; 19 – форма покрытия; 20 – прогон; 21 – кобылка.

Рис.  6. 13. – Конструктивная схема рамы для устройства мансарды и ее ограждающая конструкция

Надстройка мансард происходит в настоящее время повсеместно, даже без реконструкции и изменения плана здания. В ряде случаев возведение мансард происходило даже без отселения жильцов дома или прекращения работы административного здания.

В жилых домах площадь мансарды может быть отдана под новые квартиры или к ней присоединяется пространство квартир последнего этажа, создавая при этом великолепные двухуровневые квартиры для больших семей.   

Довольно часто в мансардах размещаются мастерские архитекторов, художников и дизайнеров, реже – ученых, композиторов и литераторов. В общественных зданиях с надстройкой мансард добавляются дополнительные площади для офисов и других служб.

Если в здании была довольно высокая скатная крыша, то ее можно спокойно заменить двухуровневой мансардой, но при этом площадь верхнего уровня получается очень малой и, как правило, в ней размещается спальная    комната.

Устройство двухуровневых квартир несложно, так как в продаже имеются любые типы винтовых и забежных лестниц, как деревянных, так и металлических. Наиболее сложным вариантом является – надстройка мансарды с дополнительным этажом. Это уже серьезная нагрузка на старые стены домов, да и облик здания сильно меняется. Такое решение редко утверждается инспекцией по охране памятников архитектуры. Однако в градостроительной ситуации бывают случаи, когда надо выровнять силуэт застройки, подняв этажность до 5-6 этажей. Если в старом здании слабые стены и фундаменты, а их усиление не дает никакого эффекта для устройства надстройки, то в этом случае прибегают к решению по устройству дополнительных фундаментов. Их сооружают с высокой осторожностью и без динамических нагрузок, на которые устанавливаются колонны внутри объема, если нельзя изменить образ дома. На высоких опорах достраивают новое здание, но с организацией входа через старое здание. Как правило, в этом случае устраивают новые монолитные перекрытия и возводят новую лестницу с учетом противопожарных норм. В ряде случаев, при повышении этажности более чем на высоту от отметки пола в тамбуре (13,5 м), необходимо устраивать лифт, а это еще дополнительные трудности. Но в практике реконструкции зданий легких вариантов не бывает.

В практике надстройки зданий с плоскими крышами встречаются варианты, когда на них сооружаются небольшие помещения под клубы, вспомогательные сооружения буфетов, мини-кафе, а следовательно, и зоны отдыха с озеленением и фонтанами. Данные мероприятия вызывают необходимость усиления перекрытия над последним этажом и создания условий для эксплуатации крыши, зеленые насаждения выставляются в кадках, а газоны устраиваются из рулонных ковров. Бассейны с фонтанами делаются напольного типа, естественно, не глубокие, а скорее декоративные, но они требуют особого усиления конструкций, даже введения дополнительных балок, и, конечно, усиленной гидроизоляции ванны. Поэтому они выполняются из металла с полиэтиленовым покрытием. Надстройка четко выполняется по несущим стенам. Если они не рассчитаны на восприятие новой нагрузки, их усиливают дополнительным устройством пилястр.

Основной принцип проектирования мансарды – это принцип единства внутреннего и внешнего. Возможности внутреннего оформления мансарды очень тесно связаны с архитектурно-инженерными решениями. Чтобы не жалеть потом об упущенных возможностях, помните: проектирование и дизайн таких необычных пространств, как мансарда, должны быть жестко взаимосвязаны. Еще на стадии утверждения проекта вы можете попросить архитектора увеличить уклон кровли. Для общего вида дома это фактор не столь существенный, а вот для внутреннего устройства мансарды – основополагающий. Чем выше конек вашей крыши, тем просторнее будут мансардные помещения и тем больше у вас будет возможностей «играть» с высотой.