А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, В.И. Ипанов
Реконструкция и реставрация объектов недвижимости
Учебник Под редакцией д.э.н., профессора А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 288с.

Раздел 1. Реконструкция отдельных объектов недвижимости и их комплексов[1]

Глава 3. Реконструкция исторического центра Санкт-Петербурга и ее взаимосвязь с градостроительной политикой

3.2. Действующие программы и проекты по развитию реконструкции исторического центра Санкт-Петербурга

3.2.1. Территория развития Невского проспекта.

3.2.1.1. Проект «Благоустройство Невского проспекта. Контракт 2».

Во время второго этапа проекта, начавшегося  весной 2001 г., была осуществлена замена инженерных сетей и выполнено мощение тротуаров гранитной плиткой на участке от наб. Мойки до наб. Фонтанки; осуществлено благоустройство проспекта (установлены малые формы, столбики и ограждения).

В рамках проекта проведена реконструкция целого ряда зданий на Невском пр., в частности, прокладка инженерных сетей и мощение тротуаров на углу Невского пр. и наб. Мойки, Невского пр. и ул. Садовой, близ Лавки писателей и Елисеевского магазина.

Проведены дополнительные работы по благоустройству территории вдоль Гостиного двора. Мощение этого участка выполнено по индивидуальному проекту: вместо старых многовековых лип высажены новые деревья, установлены прикорневые решетки. В соответствии с первоначальным планом молодые деревья, отобранные не только по размеру, но и по форме кроны, заняли места на оси архитектурных элементов фасада Гостиного двора. Из зарезервированных средств финансируются изготовление и установка фонарей, а также ликвидация «проблемных мест», которые могут проявиться в первый год после окончания работ по проекту.

Анализируя результаты реализации проекта «Благоустройство Невского проспекта. Контракт 2»,  отметим основные трудности, которые следует учитывать по аналогичным проектам на стадии оценки реконструкции:

– проведение работ без закрытия движения;

– объем работ, выполняемый в весенне-летний период, совпадает с разгаром туристического сезона, когда количество транспорта и пешеходов резко увеличивается;

– возможность увеличения сроков реализации проекта из-за общего объема дорожных работ в центре и на улицах непосредственно прилегающих к объекту.

На первом этапе в состав пилотного проекта были включены работы по установке автоматизированной системы управления дорожным движением (АСУДД), по замене системы наружного освещения, обновлению инженерных сетей, мощению тротуаров и благоустройству Невского пр. на участке от Адмиралтейского пр. до наб. Мойки. В конце 1999 г. городская администрация приняла решение о расширении границ пилотного проекта за счет сэкономленных средств, полученных в ходе проведения международных тендеров на выполнение подрядных работ.

На всей протяженности Невского пр. установлена новая система уличного освещения: на месте демонтированных 156 устаревших светильников заменены 196 современными фонарями, установлена АСУДД.

3.2.2. Развитие Садовой улицы .

3.2.2.1. Информационно-сервисный центр и книжный салон в «Доме Крылова» (Российская национальная библиотека, д. 20).

Источники финансирования реализации данного проекта:

грант (70 тыс. $.), предоставленный РНБ Фондом поддержки культуры из займа Всемирного банка в рамках реализации проекта «Реконструкция центра Санкт-Петербурга». На эти средства приобретена новейшая компьютерная техника и офисное оборудование, контрольно-кассовое и противокражное оборудование, ресурсное обеспечение, мебель для зоны обслуживания;

бюджетные средства (2 948 000 р.), выделенные Правительством Российской Федерации на реконструкцию помещений и оборудования мебелью служебной зоны. 

Информационно-сервисный центр Российской национальной библиотеки  – первый в Санкт-Петербурге центр, предоставляющий платные услуги потребителям со средними доходами и самыми разнообразными запросами:  выдаются полные тексты документов; сведения о зарубежных грантах для научных исследований; информация для специалистов турбизнеса и туристов, а также данные по вопросам обучения и образования за рубежом. 

3.2.2.2. Концепция реконструкции и развития инвестиционной зоны «Сенная площадь».

Основные цели разработки инвестиционной концепции реконструкции и развития инвестиционной зоны «Сенная площадь» заключаются в следующем:

-   разработка программы реконструкции и развития инвестиционной зоны на основе эффективного использования кредитных средств и привлекаемых частных инвестиций с вложением первых в развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, вторых –  в инвестиционные проекты развития объектов недвижимости;

-   определение  границ и состав работ стартового кредитного проекта по инженерному оборудованию и благоустройству Сенной площади за счет средств города и выявление возможных проектов развития объектов недвижимости для предложения инвесторам на открытых торгах;

-   разработка инвестиционно-градостроительных  паспортов на отдельные объекты недвижимости для предложения инвесторам на открытом рынке;

-   разработка проекта технического задания на стартовый кредитный проект.

Отбор территорий центра для вложения средств кредита осуществляется на основе следующих принципов:

-   определение инвестиционных зон как мест концентрации инвестиций, образованных городскими узлами с наивысшими показателями людности и центральности;

-   ранжирование инвестиционных зон по степени привлекательности для инвесторов;

-   выбор первоочередных зон для разработки инвестиционных концепций;

-   определение объектов недвижимости, предлагаемых городом к передаче инвесторам на инвестиционных условиях, предусматривающих окупаемость стартовых кредитных проектов;

-   определение границ и содержания первоочередных стартовых кредитных проектов инженерного оборудования и благоустройства территорий инвестиционных зон;

-   отбор стартовых  кредитных проектов.

За основу формирования инвестиционных зон приняты городские узлы, расположенные в местах наивысшей концентрации пешеходных потоков и городской активности, связанной с функциями и качествами, присущими центру. Ранжирование городских узлов производилось на основе анализа количественных показателей пассажирооборота, интенсивности пешеходных потоков и наличия памятников истории, культуры и центрообразующих функций.

Наивысший рейтинг получили городские узлы, совпадающие со станциями метрополитена. Ранжирование инвестиционных зон, образованных метроузлами, производилось с учетом балльной оценки по ряду факторов, имеющим определяющее значение для формирования инвестиционных зон.

Основные характеристики зоны «Сенная площадь»:

1.  Метроузел «Сенная пл.» сформирован двумя линиями метрополитена. Суммарный пассажирооборот станций «Сенная» и «Садовая» составил 254,6 тысячи пассажиров в сутки. Это третий по величине показатель после метроузлов «Гостиный двор» и «Знаменская пл.»

2. Незавершенность застройки и обустройства и/или неадекватность  среды городского узла в зоне Сенной пл. оценивается в 10 баллов  (самый высокий показатель). Чтобы исправить положение,  требуется незамедлительное вмешательство города.

3. Уровень доходности объектов недвижимости на Сенной пл. соответствует среднему уровню ставок аренды под  реализацию торговой  функции.

4. Уровень затрат на освобождение и подготовку территории оценивается как средний.

5. Потенциальная емкость инвестиционной зоны имеет высокие показатели.

6. Инвестиционная зона «Сенная площадь» получила наивысшее количество баллов в соответствии с высокими показателями всех факторов.

Состав работ стартового кредитного проекта по Сенной пл. приведен в Табл.3.1.

При реконструкции таких комплексов, как «Сенная площадь», связанных с меридиональными магистралями Санкт-Петербурга, следует учитывать необходимость создания современного  территориального комплекса, отвечающего требованиям деловой жизни и находящегося, в основном, в частной собственности. Такого рода проекты могут стать примером многогранного международного сотрудничества.

3.2.3.  Концепция реконструкции и развития инвестиционных зон: «Владимирская площадь» (Рис. 3.1., Табл. 3.2.), «Конюшенная площадь» (Рис. 3.2., Табл. 3.3.) «Театральная площадь».

Предлагаемые реконструктивные мероприятия преобразуют территории в инвестиционно привлекательные зоны и создают комфортные условия для жителей при сохранении первозданной самобытности и неповторимости. Авторы полагают, что все подобные проекты должны оцениваться исходя из принципа сохранения исторической ценности, создающей инвестиционную привлекательность.

3.2.4. Развитие территории «Апраксин Двор». 

В июле 2002 г. губернатор Санкт-Петербурга утвердил концепцию инвестиционного развития территории «Апраксин двор». В ноябре того же года к ее исполнению приступило ОАО «Агентство по реконструкции и развитию “Апраксин двор”», которое подписало соответствующий договор с КУГИ.

Из 40 проектов, в рамках указанной программы развития, 37 – проекты реконструкции. Однако главная проблема развития территории «Апраксин двор» лежит не в экономической, а в юридической области. Это сложнейшие имущественные взаимоотношения всех субъектов, которые действуют в рамках данного проекта реконструкции. Юридические споры привели к тому, что в будущем вся территория будет поделена между частными собственниками, например,  КЦ «Питер», ЗАО ПРЭО «Нежилой фонд», «Антей», «Еврокласс СПб», «Олимпикс», «Меркатор», Торговый дом «Невская косметика», «Невская Оптика Холдинг». В этой связи долгосрочное перспективное развитие территории может быть затруднено из-за  формальных юридических процедур.

Это обстоятельство характеризует тот факт, что при оценке реконструкции необходимо создавать резерв на ликвидацию юридических рисков по развитию проектов реконструкции.

3.2.5. Проект завершения строительства станции метро «Адмиралтейская».

Данный проект является более экономическим, чем техническим, поскольку признан неокупаемым по условиям возврата в городской бюджет средств, затраченных на строительство и реконструкцию. Основной целью проекта была разработка и обоснование вариантов для принятия окончательного решения администрацией Санкт-Петербурга по размещению вестибюля и наклонного хода подземной станции «Адмиралтейская» на правобережной линии метрополитена.

Оценка социально-экономического эффекта от реализации проекта по приоритетным вариантам завершения строительства станции «Адмиралтейская» показала, что проект имеет важное социальное значение для жителей города: создает предпосылку для экономического развития в историческом центре, снижает нагрузки на метрополитен в центре города.

3.2.6. Проект центрального трамвайного кольца в историческом центре Санкт-Петербурга.

Комплексная реконструкция трамвайного хозяйства по кольцевой трассе протяженностью 12,5 км осуществлена по Садовой ул., Троицкому мосту, Кронверкскому пр., пр. Добролюбова, Тучкову мосту, Среднему пр., 8-й линии В.О., мосту Лейтенанта Шмидта, площади и ул. Труда, Театральной пл. и ул. Глинки до Садовой ул.

В результате сравнения вариантов реконструкции путевого хозяйства по немецкой, чешской и отечественной технологиям были рекомендованы отечественные конструкции и традиционные способы производства работ с наименьшей стоимостью – 8,4 млн . $. (немецкая технология – 12,9 млн. $.).

Оценка социальной, экологической и экономической эффективности создания кольцевого трамвайного маршрута на основании расчета пассажиропотоков показала, что проект имеет важное социальное значение, за счет экономии снижаются затраты времени пассажиров  и улучшается  экологическая обстановка.

По условиям суммарной бюджетной и общественной эффективности проект окупится за 4 года.

Оценка затрат и коммерческой эффективности организации специального туристского маршрута по кольцевой трассе с самостоятельными отстойными путями и шестью павильонами для обслуживания туристов показала, что стоимость работ составит 2,9 млн $., а срок окупаемости – 5 лет.

3.2.7. Комплексная схема организации дорожного движения (КСОД) в центре Санкт-Петербурга.

Концепция совершенствования организации движения на основных путях сообщения инвестиционных зон включает:

-   формирование обходных магистралей для разгрузки центра от транзитного и грузового движения (работы выполняются за счет средств городского бюджета);

-   реализацию программы реконструкции и ремонта магистральных улиц и дорог, в том числе Садовой ул., Московского пр., наб. Фонтанки, Лиговского пр. и др.;

-   внедрение АСУДД на всех регулируемых перекрестках основных путей сообщения инвестиционных зон (170 перекрестков). Работа АСУДД позволит сократить суммарные транспортные задержки с 43,0 до 32,0 тыс. машино-часов в сутки. Первоочередные адреса внедрения системы – Невский пр., Садовая ул., Литейный пр;

-   реализацию мероприятий, обеспечивающих приоритет движения общественного транспорта перед индивидуальным путем выделения полос для движения только пассажирского транспорта (Невский пр., Лиговский пр., Загородный пр.);

-   дальнейшее развитие магистралей одностороннего движения (Невский пр. – Гончарная ул.,  ул. Восстания – ул. Маяковского);

-   совершенствование и развитие системы парковки легкового автотранспорта с запрещением парковок на напряженных транспортных магистралях (Садовая ул., Загородный пр. и др.), введение дифференцированной платы мест парковки легкового транспорта в центре города и на подходах к нему;

-   снижение уровня дорожно-транспортных происшествий путем строительства подземных пешеходных переходов;

-   дифференциацию скоростей движения транспорта для разных категорий магистралей.

Реализация всех перечисленных видов работ обеспечит:

-   сокращение суммарных транспортных задержек на перекрестках основных путей сообщения инвестиционных зон на 33%;

-   повышение средневзвешенной доступности инвестиционных зон на общественном транспорте на 6-8%;

-   увеличение средней скорости движения легкового транспорта с 18 до 29 км/ч и скорости сообщения на наземных видах транспорта на основных путях сообщения инвестиционных зон в среднем на 8-10%.

При реализации первоочередных мероприятий (внедрении  АСУДД,  ремонте и реконструкции магистралей, совершенствовании системы парковки) срок окупаемости  проекта составит 6 месяцев.

3.2.8. «Реконструкция и реставрация дворов Капеллы».

Согласно градостроительной концепции, пилотный проект предусматривал осуществление комплекса работ по реконструкции и благоустройству территории, примыкающей к  Академической капелле им. Глинки, по созданию пешеходной зоны и восстановлению Царского крыльца Капеллы, разрушенного в годы Великой Отечественной войны. В 1999 г. за счет экономии заемных средств, полученных в ходе проведения тендеров, было принято решение о включении в состав пилотного проекта работ по восстановлению внутренних интерьеров Царского крыльца Капеллы. 

В рамках пилотного проекта:

-   расселены квартиры, расположенные в первых этажах проходных дворов;

-   обновлены инженерные коммуникации;

-   выполнены ремонтные и реставрационные работы фасадов комплекса «Дворов Капеллы»; 

-   проведены ремонт и реставрация фасадов концертного зала с восстановлением утраченного Царского крыльца;

-   осуществлено комплексное благоустройство территории, мощение, заменена система наружного освещения пешеходной зоны;

-   установлена декоративная подсветка фасада здания Капеллы;

-   построена крытая аркада во дворе, примыкающем к Большой Конюшенной ул.

Первоначально технико-экономическое обоснование возврата вложенных в реконструкцию средств включало доходы от сдачи в аренду на конкурсных условиях помещений первых этажей, высвободившихся в результате расселения. В ходе проекта концепция последующего использования жилых зданий, входящих в комплекс Капеллы и находящихся в федеральной собственности, изменилась. Юридически были разделены здание Капеллы, являющееся памятником федерального значения и жилые здания во дворах, не отнесенные к «историческому наследию». Это позволило провести программу реструктуризации комплекса объектов недвижимости Капеллы и привлечь средства частных инвесторов в реконструкцию жилых зданий комплекса.

3.2.9. Архитектурно-культурные исторические памятники – объекты федеральной целевой программы «Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга». Оценка их реконструкции в большей степени должна учитывать эстетические и культурные требования, а не экономические.

3.2.9.1. Шереметевский дворец (Музей театрального искусства, музей Ахматовой (наб. р. Фонтанки, д. 34)

С начала реконструкции (1998 г.) введены в эксплуатацию: Белая, Зеленая и Малиновая гостиные, Лепная комната, Малая столовая, Малая официантская комната, Предцерковная, Античная и Дуговая комнаты, Аванзал, Белый зал, входной вестибюль; выполнена реконструкция кровли и чердачных перекрытий площадью 1700 м². Ведется реставрация Желтой и Этрусской гостиных, Оружейного кабинета, Домовой церкви, ограды с воротами, фасадов. Осуществляются дренажные работы на территории сада с перекладкой инженерных сетей и благоустройством территории.

3.2.9.2. Центральный военно-морской музей (Биржевая пл., д. 4) 

Фасады здания сохранились в авторской подлинности, благодаря регулярным поддерживающим ремонтам. В 1970-1971 гг. была выполнена реконструкция перекрытия над колоннадой с заменой деревянных балок и воссозданием декоративных кессонов. Последние ремонты фасадов производились в 1977-1978 гг. и 1985-1987  гг. В 1998-2000 гг. за счет средств Министерства обороны РФ выполнена замена кровли с карнизными свесами над основным объемом здания и над колоннами.

В данном случае при оценке проекта реконструкции необходимо учитывать средства  на каждый год эксплуатации реконструированного объекта в соответствии с остаточным сроком службы его основных элементов. Это позволит поддерживать объект в устойчивом благоприятном с градостроительной точки зрения состоянии и проводить его плановую реконструкцию в определенные равные промежутки времени.

3.2.9.3. Мариинский театр

В результате комплексной реконструкции и реставрации в Мариинском театре будут созданы условия, отвечающие творческим возможностям и постановочным требованиям труппы театра, улучшены условия обслуживания зрителей и работы персонала. Проект должен  способствовать самофинансированию Мариинского театра в перспективе. Работы по реконструкции и реставрации будут проведены в рамках Проекта экономического развития Санкт-Петербурга и профинансированы с привлечением средств нового займа Всемирного банка.

3.2.9.4. Здание восточного крыла Главного штаба 

Реконструкция восточного крыла Главного штаба позволит более эффективно использовать музейные коллекции Государственного Эрмитажа повысит уровень, предоставляемых  услуг.

3.2.9.5. Тенишевское училище (учебный театр «На Моховой» Моховая ул., д. 33-35).

По результатам технического обследования в 1977, 1988 и 1997 гг. большая часть конструкций, декор внутри и снаружи, инженерные системы имеют значительные утраты и износ (по некоторым конструктивным элементам до 100%). В связи с аварийной ситуацией, учебный процесс в здании театра остановлен более 10 лет назад. В 2001 г. завершены работы по лицевому корпусу театра, реставрации зрительного зала, реконструкции галереи, общестроительным работам и инженерному оборудованию, механотехнологии театра, свету, звуку и спецавтоматике, реставрации фасадов, благоустройству территории, реконструкции трансформаторной подстанции и наружным инженерным сетям.

3.2.9.6. Театр музыкальной комедии (Итальянская ул., д. 13)

В 1999-2000 гг. выполнена реставрация парадной лестницы, буфетной, грота, Орехового, Белого, Красного фойе. В настоящее время выполняется весь объем работ по зданиям театра: реставрация внутренних помещений и фасадов, комплексная реконструкция инженерных сетей, реконструкция Большой сцены с заменой постановочного оборудования свето- и звукотехники. Синее фойе сдано в эксплуатацию, ведутся работы по зрительному залу и инженерным сетям. Готовится к вводу в эксплуатацию 1-я очередь театра – Большая сцена.

3.2.9.7. Санкт-Петербургская государственная консерватория им. Н. А. Римского-Корсакова (Театральная пл., 3)

За период 1998–2000 гг. выполнены работы по замене стропильной системы и кровли, реставрации фасадов и балконов. В 2000–2001 гг. за счет гранта МБРР осуществлена  реставрация концертного зала им. А.К. Глазунова.
За счет средств федерального бюджета в 2001 г. завершены наружные работы по зданию (реставрация наружных дверей, цоколя и пандуса). В настоящее время ведется реставрация внутренних помещений консерватории.

3.2.9.8. Российский государственный академический театр драмы им. А.С. Пушкина (пл. Островского, д. 2)

Наружные реставрационные работы по зданию театра ведутся с 2000 г. за счет средств федерального бюджета, в частности выполнена реставрация фасадов со стороны ул. Зодчего Росси и Аничкова дворца. В 2002 г. завершена реставрация фасадов со стороны Невского пр., включая реставрацию квадриги Аполлона. Кроме того, ведутся работы по капитальному ремонту внутренних помещений театра: реставрация Б. Каретной галереи, мужских гримерных, зеркал, переоборудование тепловых узлов и замена грузопассажирского лифта. Необходимо продолжить работы по замене оборудования пожаротушения, конструкций поворотного круга сцены. Ведется строительство вспомогательного здания.

Существуют и другие объекты реконструкции, часть работ по которым завершена: особняк Шувалова (наб. р. Фонтанки, д. 21), Воронцовский дворец –Суворовское училище (Садовая ул, д. 26), Александровский парк (Кронверкский пр.), Александровский лицей (Каменноостровский пр., д. 21/14), Больница Марии– Магдалины (1-я линия, д. 58; 2-я линия, д. 47), Ботанический институт им. В.Л. Комарова (ул. Профессора Попова, д. 2).

Особняк Шувалова (наб. р. Фонтанки, д. 21) находится в аварийном состоянии (кровля, чердачные перекрытия, инженерные сети и фасады). Интерьеры внутренних помещений требуют реставрационного ремонта.

При проведении реконструкции объектов исторического центра Санкт-Петербурга необходимо составить каталог проблем, который, по возможности, должен быть учтен при ее осуществлении. В него включаются:

– замена временных конструктивных и других элементов отдельных комплексов исторического центра на постоянные;

– определение  бюджетной и социальной эффективности каждого проекта реконструкции;

– определение показателей технологичности проектов реконструкции с целью ее оценки, в том числе по отдельным конструктивным элементам и составляющим;

– одновременная оценка реконструкции и реставрации по некоторым объектам исторического центра.

Кроме этого, к основным проблемам вложений инвестиций в реконструкцию объектов памятников истории и культуры следует отнести:

– значительные затраты на реконструкцию и реставрацию зданий-памятников, имеющих большой физический износ и уникальную отделку фасадов и интерьеров;

– ограниченные возможности по новому приспособлению зданий-памятников, имеющих сохранившуюся планировочную структуру и уникальную отделку интерьеров;

– отсутствие перспективы на приватизацию объектов реконструкции (в частности объектов федерального значения).

При формировании каталога проблем следует учитывать следующие особенности документального обеспечения объектов реконструкции:

1. Проведение историко-культурной экспертизы зданий-памятников с выявлением и оценкой предметов охраны.  При экспертизе должны учитываться следующие факторы:

– физический и моральный износ памятника, с оценкой состояния объекта и окружающей среды;

– влияние последствий реконструкции на объект и близ расположенные здания, учет их возможных деформаций;

– противоречия между интересами основных участников проекта реконструкции, связанные с перспективой использования памятника и объемами привлекаемых инвестиций;

Главная цель экспертизы – получение достоверных полных данных о состоянии объекта и среды в соответствии с действующими нормами и требованиями.

2. Формирование особых условий приватизации, являющихся основанием для отчуждения здания-памятника в государственную собственность.

3. Необходимость активного развития единой базы данных памятников архитектуры и зданий исторического центра Санкт-Петербурга для привлечения инвестиций в объекты, подлежащие реконструкции, и оценки их инвестиционной привлекательности.