А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, В.И. Ипанов
Реконструкция и реставрация объектов недвижимости
Учебник Под редакцией д.э.н., профессора А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 288с.

Раздел 1. Реконструкция отдельных объектов недвижимости и их комплексов[1]

Глава 3. Реконструкция исторического центра Санкт-Петербурга и ее взаимосвязь с градостроительной политикой

3.1. Градостроительная политика города

Предметами градостроительной  политики являются экономические составляющие  любых процессов и проблем, связанных с развитием городских поселений, включая причины появления и развития городов, стабилизации городского роста, появления кризисных городов, экономические проблемы, возникающие в процессе развития городских поселений. Исследуемые вопросы можно укрупнено разбить на следующие направления:

– экономическая база городов, прогнозирование ее развития, экономический рост и стагнирование городов;

– инженерно-экономические основы градостроительного проектирования и реконструкции;

– методы оценки эффективности градостроительных решений, в том числе проектов реконструкции;

 – эффективность городского землепользования.

При исследовании взаимосвязи реконструкции с направлениями градостроительной политики следует руководствоваться результатами исследований некоторых ученых и практиков. Например, инженерно-экономические  основы  планировки  городов  и  районов  были определены В.Г. Давидовичем в книге [4]. Существенный вклад в развитие отечественной экономики градостроительства внесли исследования ЦНИИП градостроительства, в составе которого работали известные специалисты: Я.П. Левченко (экономика использования городских территорий), Я. Вольфензон (нормативы развития социально-культурной подсистемы города), Г.А. Каплан (экономические основы районной планировки, экономическая база городских поселений), М.С. Вайнберг (выбор эффективной этажности жилой застройки), А.В. Кочетков (эффективность градостроительных решений).

К основным результатам научной деятельности в данной области можно отнести методики расчета численности городского населения (В.С. Демяновский), оценки эффективности градостроительных решений (А.В. Кочетков), оценки эффективности реконструкции жилой застройки (Л.Я. Герцберг), рекомендации по использованию системного подхода для оценки альтернатив развития территорий (А.В. Кочетков, Л.Я. Герцберг).

Проект реконструкции исторического центра Санкт-Петербурга в настоящее время – основа для реализации совместных проектов по воссозданию архитектурно-градостроительного ансамбля города с участием правительства Российской Федерации, частных инвесторов и меценатов.

Направления градостроительной политики Санкт-Петербурга в рамках реконструкции и реставрации памятников истории и культуры включают:

– ликвидацию аварийного состояния зданий-памятников;

– эффективное использование исторических зданий и комплексов (органическое сочетание доходности с культурно-познавательной функцией);

– создание новых городских музеев, выставочных залов, мемориальных зон;

– правовое, организационное и информационное обеспечение инвестиционного процесса, включающее информационное обеспечение инвестора, владельца  объекта недвижимости, проектировщика о содержании историко-культурного регламента;

– расширение границ списка разрешенных к приватизации объектов;

– совершенствование системы управления в области охраны наследия.

Реализация пилотного проекта «Дворы Капеллы» позволила городской администрации осуществить комплексную реконструкцию квартала в историческом центре и создать механизм работы с объектами недвижимости, находящейся под охранной государства и в ведении федеральных властей, тем самым, воссоздавая и сохраняя исторический образ объектов реконструкции.

При реконструкции исторического центра Санкт-Петербурга, следует руководствоваться территориальными строительными нормами ТСН 30-306-2002 «Реконструкция и застройка исторически сложившихся  районов Санкт-Петербурга» (Приложение 2).

Во-первых, недвижимые памятники истории и культуры подлежат охране и использованию как единое целое с территорией памятников и связанными с  ними сооружениями и другими объектами[5]. В связи с этим, при воссоздании исторического образа необходимо руководствоваться архивными данными, иллюстрирующими не только отдельный объект, но и всю его историческую инфраструктуру.

Во-вторых, недвижимые памятники истории и культуры включают здания и сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства, памятные места, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, как сохранившиеся целиком в первоначальном виде, так и находящиеся в руинированном или фрагментарном состоянии, а также являющиеся частью более поздних объектов. При оценке и сборе информации о памятниках следует четко определить их тип.

Возможна другая система сбора достоверной информации:

1.   Памятники истории: федерального и местного значения, а также вновь выявленные объекты, представляющие историческую ценность.

2.   Зеленые насаждения федерального и местного значения.

3.   Водоемы.

4.   Мосты и набережные.

5.   Комплексы и ансамбли федерального и местного значения, а также вновь выявленные.

6.   Памятники истории федерального и местного  значения.

7.   Памятники археологии вновь выявленные.

8.   Памятники  федерального и местного значения, местоположение которых определено не точно.

По таким же направлениям возможна и комплексная оценка объектов реконструкции.

В рамках градостроительной политики по изменению или сохранению функционального назначения объектов недвижимости исторического центра Санкт-Петербурга предусмотрена реализация локальных инвестиционных проектов по следующим направлениям:

– создание современных офисных и коммерческих зданий, гостиниц;

– модернизация жилой застройки;

– благоустройство открытых пространств и создание торговых пешеходных зон;

– развитие быстро окупаемых проектов туризма, культуры, торговли.

Примерами могут служить проекты: многофункционального здания на Малой Дворянской ул., д. 4; торгового здания «Мода плюс» (Каменноостровский пр., д. 37); гостиницы на пл. Островского; жилого дома (Каменноостровский пр., д. 54); бизнес-центра (Суворовский, д. 18).

К основным направлениям реконструкции транспортной инфраструктуры относятся:

– продолжение формирования системы дуговых и тангенциальных магистралей высокого класса, обеспечивающих разгрузку центра города от потоков транзитного транспорта;

– продолжение строительства и реконструкции въездных магистралей высокого класса (в основном вдоль ж.д. линий) до границ исторического центра;

– исключение совмещения на основных магистралях центра (Невский, Литейный, Загородный, Каменностровский пр. Петроградской Стороны) мощных транспортных и пешеходных потоков, в частности организация в центре системы кольцевых магистралей, проходящих в основном по набережным, обеспечивающих повышенную скорость движения транспорта;

– обеспечение в центре города приоритета общественного транспорта, в том числе развитие системы полос движения для общественного транспорта на главных магистралях центра; 

– строительство вне улиц многоярусных надземных и подземных автостоянок с повышенной платой и ограничение длительности стоянки в центре города;

– улучшение экологического состояния основных общественных зон центра города с организацией системы пешеходных зон.

Основные проекты, реализуемые Администрацией города в области развития транспортной инфраструктуры исторического центра Санкт-Петербурга:

1.   Первая очередь Западного скоростного диаметра.

2.   Магистраль непрерывного движения по набережным правого берега Невы и по северному берегу Обводного канала.

3.   Пробивка участков набережных: Синопской, Робеспьера, Петроградской  Макарова. Реконструкция Песочной набережной.

4.   Новый мостовой переход в створе Большого Смоленского пр., реконструкция мостов Александра Невского и Троицкого.

5.   Пробивка недостающих участков Центральной дуговой магистрали.

В области развития инженерной инфраструктуры исторического центра Санкт-Петербурга градостроительная политика направлена на ликвидацию острого дефицита энергоснабжения центра, повышение качества питьевой воды; прекращение сброса неочищенных стоков.

С этой целью  осуществляются следующие проекты:

1.  Строительство подстанций ПС 36А (10/110 КВт) и «Центральная» (330/110 КВт).

2.  Реконструкция Главной водопроводной станции.

3.  Строительство тоннельных канализационных коллекторов в Петроградском районе и на Выборгской набережной.

Комплексное благоустройство Невского пр. позволило изменить облик главной магистрали города, сделать ее более безопасной и комфортабельной для пешеходов и автотранспорта, повысить инвестиционную привлекательность проспекта и близлежащих улиц. В соответствии с градостроительной политикой создание благоприятных условий для развития бизнеса и туризма в историческом центре обеспечит  рост экономической активности, а следовательно, увеличение объема налоговых поступлений в бюджет.

В список федеральной целевой программы «Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга» включено 69 объектов, требующих реконструкции и реставрации, к которым, например, относятся: Адмиралтейство, Академия наук, Академия художеств, Александровские ворота, Александровская колонна, Аничков дворец, Благовещенская церковь, Государственный архив РФ на Псковской ул., Дача Безбородко, Дворец Белосельских-Белозерских, Дом Мертенса, Дом садового мастера, Елагиноостровский дворец, Исаакиевский собор, Казанский собор, Казармы Гренадерского полка, Каменноостровский дворец, Каменноостровский театр, Кикины палаты, Консерватория, Кунсткамера, Меньшиковский дворец, Мраморный дворец, Особняк Кшесинской, Пушкинский дом, Русский  музей, Сампсоньевский собор, Смольный институт, Смольный собор, Собор «Спас на крови», Собор св. Петра и Павла, Строгановский дворец, Усадьба «Александрино», Усадьба Белосельских-Белозерских, Церковь Иоанна Предтечи, Чесменский дворец.

На сегодняшний день выделены следующие зоны активных градостроительных преобразований: строительство современных коммерческо-деловых центров мирового уровня, увеличение офисной площади; ликвидация кризисных зон и освобождение центра от несвойственных ему функций.

В зоны первой очереди указанных преобразований входят: Невский, в том числе 1а – квартал 130, 1б – квартал 220; Московский вокзал (проект высокоскоростной магистрали в ВСМ); Никольский рынок;  Апраксин двор;  Конюшенная пл.;  Тучков Буян;  Крестовский остров; пл. Труда.

На 2-м этапе предлагается  реконструкция: «Новой Голландии»,  «Ямской слободы», «Смоленского»,  «Приморского», Сенной  площади, «Колтовская слобода».

В рамках реализации градостроительной политики города разрабатываются проектные предложения в зонах активных градостроительных преобразований: благоустройство участка Невского пр. от Садовой. до Михайловской ул. (Бюро Генплана КГА, мастерская № 3), проект вокзального комплекса ВСМ СПБ-Москва (генпроектировщик – HOK International Limited, London, субконсультант по архитектурным и инженерным вопросам – ОАО  ЛенНИИпроект,  мастерская под руководством П.И. Юшканцева),  развитие Апраксина двора как многофункционального общественного центра (мастерская «Центр» ЛенНИПИГенплана), выполнение макета к ТЭО реконструкции Малого Гостиного Двора (ПТАМ Б.В. Николащенко),  иллюстрация к проекту Ю.И. Земцова «Освоение подземного пространства площади Труда» (архитектор  Б.Г. Костыгов).

Для улучшения жизненных условий населения и наиболее эффективного использования городского пространства, при оценке реконструкции объектов исторического центра необходимо учитывать все социальные и рыночные факторы. В качестве примера можно рассмотреть жилые объекты недвижимости в центре города. Для лиц с низким уровнем дохода важна стоимость жилья; для среднеобеспеченных – престижность района; для богатых и высокооплачиваемых семей значение имеет географическое расположение и экологическая чистота места жительства. Хотя еще заметны остаточные явления всеобщего социального равенства, например, в оплате коммунальных услуг и квартплаты, а также в различных социальных выплатах и трансфертах, но уже отмечается дифференциация в объектах проживания.

Рыночные условия ставят свои ограничения в виде конкуренции за лучшие земли. При этом часто, среди высокооплачиваемых категорий весьма популярно стремление жить в престижных районах. При этом возможно увеличение доходной части городского бюджета за счет повышения суммы собираемых налогов (и арендной платы) с земли. Наполняемость городского бюджета должна играть одну из главных ролей при реконструкции объектов исторического центра Санкт-Петербурга, иначе не будет  выполняться одно из основных  условий существования городов: улучшение социальных условий населения.

За период 1998-2001 гг. в рамках займа Всемирного банка на реконструкцию и развитие  исторического центра Санкт-Петербурга  при поддержке Правительства РФ, Администрации Санкт-Петербурга, руководителей строительных фирм, ведущих учреждений культуры города, экспертов и других специалистов был осуществлен комплекс мер, направленных на сохранение исторического центра города  и создание благоприятных условий для притока частных инвестиций в реконструкцию объектов недвижимости. В это же время за счет привлечения средств займа были сформированы основные направления «Инвестиционной  стратегии реконструкции центра Санкт-Петербурга». В соответствии с требованиями Всемирного банка, предъявляемыми к реализации проектов в области строительства, 10% от суммы контракта  резервируется. Согласно концепции займа подготовка и реализация проектов реконструкции отдельных территорий в историческом центре Санкт-Петербурга призваны помочь городской администрации получить дополнительный опыт работы с частными инвесторами в сфере недвижимости и внести положительные изменения в облик города.

Таким образом, все  перечисленные экономические составляющие оценки реконструкции отвечают основным требованиям политики градостроительства Санкт-Петербурга и предполагают экономическое обоснование следующих направлений ее реализации:

– реконструкция и реставрация уникальных памятников истории и культуры;

– строительство и реконструкция объектов социальной значимости;

– реконструкция исторических мостов и набережных;

– приведение в порядок транспортных коммуникаций;

– совершенствование объектов инженерной инфраструктуры;

– благоустройство городских территорий.

В качестве примера  реконструкции исторического центра  города Санкт-Петербург целесообразно рассмотреть  наиболее важные  действующие проекты.

---