А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, В.И. Ипанов
Реконструкция и реставрация объектов недвижимости
Учебник Под редакцией д.э.н., профессора А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 288с.

Раздел 1. Реконструкция отдельных объектов недвижимости и их комплексов[1]

Глава 2. Исторический центр Санкт-Петербурга как объект комплексной реконструкции

2.2.Феномен исторического центра Санкт-Петербурга

Особого подхода требует реконструкция исторического центра Санкт-Петербурга. В настоящее время нормативно правовыми документами России и Санкт-Петербурга однозначно не закреплено понятие «исторический центр Санкт-Петербурга», в связи с чем понимание его феномена возможно только при выделении его основных характеристик.

Прежде всего, исторический центр Санкт-Петербурга характеризуется имеющимися границами (Рис. 2.12., 2.13., 2.14., 2.15.), сложившимися  как исторически, так и функционально в результате экономического развития города. Феномен исторического центра Санкт-Петербурга (часть карты представлена на Рис. 2.16.) проявляется в наличии множества исторических памятников культуры и архитектуры.

На Рис. 2.16. представлены примеры обозначения территорий недвижимых памятников истории и культуры, то есть участков территорий, непосредственно занимаемых памятниками, исторически и функционально связанных с ними.

В настоящее время исторический центр Санкт-Петербурга насчитывает более 3 тыс. зданий и сооружений, которые представляют собой объект национального культурного наследия и в таком качестве охраняются государством как памятники истории и культуры. Памятники вместе с занимаемыми ими участками делятся по своему охранному статусу на три категории: памятники федерального значения, памятники местного значения; вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность.

Прилегающие к памятникам территории также имеют охранный режим, менее строгий чем у памятников и называются зонами охраны.

Программа направлена на решение задач сохранения, восстановления и реконструкции исторического центра Санкт-Петербурга (сроки – 1996-2010 гг.) содержит десять разделов, в которых даются определения основных целей, задач, сроков и этапов реализации Программы, характеристика системы программных мероприятий и основных подпрограмм, описывается механизм реализации программы, ресурсное обеспечение реализации.

Семь приложений Программы содержат перечни основных мероприятий, работ по строительной и инженерно-транспортной инфраструктурам, объектов, отнесенных указами Президента РФ к особо ценным, а также объектов и сооружений архитектурного, культурного, исторического наследия Санкт-Петербурга, нуждающихся в первоочередных реконструктивных и реставрационных мероприятиях.

В настоящее время в рамках исторического центра Санкт-Петербурга выделяется территория условно названная «золотой треугольник». Это зона, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом. Вершинами треугольника служат три моста: Дворцовый, Аничков и Прачечный (Рис. 2.17.).

Понятие «золотой треугольник» начало формироваться в 1993-1994 гг., когда стала складываться особая экономическая зона от пересечения набережной Мойки и Невского пр. – района, который отвечает признакам идеальной локации (центр, тишина, вид на воду). Например, на Итальянской ул. можно было сделать минимальный ремонт (покрасить стены, положить паркет и поменять сантехнику) и сдавать жилье за $4000 в месяц.

Старый фонд, находящийся в зоне треугольника нестандартен по своей природе, каждый дом уникален, а цену 1м² в нем определяет расположение, а не состояние или планировка.

Таким образом, характерной отличительной чертой этой зоны служат цены на аренду жилых объектов недвижимости, которые в несколько раз выше, чем в окрестных районах.

На территории «золотого треугольника» существенна и доля объектов, которые приобретаются для последующего перевода в нежилой фонд. Заселенных первых этажей на данной территории практически не осталось. Постепенно переводятся в нежилой фонд и вторые, используемые под офисы и магазины.

Все объекты недвижимости в области «золотого треугольника» позволяют получать постоянный доход, в связи с чем, оценку реконструкции отдельных объектов на этой территории необходимо осуществлять с использованием методов доходного подхода.

Таким образом, феномен исторического центра Санкт-Петербурга проявляется в его устоявшихся границах, существующих памятниках культуры и архитектуры и методах управления ими в рамках развития доходных направлений  реконструкции.