А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, В.И. Ипанов
Реконструкция и реставрация объектов недвижимости
Учебник Под редакцией д.э.н., профессора А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 288с.

Раздел 1. Реконструкция отдельных объектов недвижимости и их комплексов[1]

Глава 1. Сущность реставрации и реконструкции объектов недвижимости

1.2. Комплексная реконструкция застройки города

Для определения оптимальной очередности проведения реконструкции в рамках ее комплексного осуществления необходимо провести анализ застройки и отбор опорных зданий и сооружений для проведения реконструкции центра Санкт Петербурга.

К опорным могут быть отнесены здания и сооружения:

-   не нуждающиеся в реконструкции;

-   не попадающие в зоны нового строительства;

-   имеющие физический износ основных конструктивных элементов (фундаментов и стен), не превышающий предельно допустимый (для зданий со стенами 1 А класса капитальности – 68%, I – 65%, II – 60% и III – 50%);

-   высотой более 3 этажей (около 8,5 м);

-   полезная площадь которых составляет более 300 м²;

-   соответствующие современным санитарно-гигиеническим требованиям (инсоляция, санитарные разрывы, аэрационный и шумовой режимы).

Немаловажным критерием в определении очередности проведения реконструкции является соответствие объемно-планировочных решений здания современным требованиям. Исходя из современных условий развития территорий и реконструкции объектов целесообразно в первую очередь проводить реконструкцию объектов, находящихся в худшем техническом состоянии и имеющих значительный моральный износ. Такой подход позволит вкладывать средства в реконструкцию объектов, степень воссоздания или изменения которых является наиболее высокой и, соответственно, возврат средств гарантирован в большей степени. Объекты, которые в связи с аварийным состоянием не подлежат реконструкции следует ликвидировать и освободившийся земельный участок направить в систему градостроительного развития территорий.

Функциональное назначение объектов реконструкции необходимо изменять в соответствии с учетом избытка в районе квалифицированной рабочей силы и мест эффективного сбыта продукции, работ и услуг. В связи с этим, следует учитывать средства на выявление окружения каждого проекта реконструкции, в частности на исследование рынков труда и продукции, работ, услуг.

Наличие синергетического эффекта от реализации всех проектов позволяет отнести комплексную реконструкцию объектов городской сферы к интенсивным методам организации работы, которые обеспечат повышение экономической, коммерческой, бюджетной, социальной и экологической эффективности реконструкции при более низких значениях инвестиционных рисков при учете всех рассмотренных элементов проекта реконструкции.

Комплексная реконструкция обеспечивает:

-   повышение эффективности коммерческих объектов недвижимости;

-   улучшение организации туристического бизнеса;

-   устойчивый экономический рост в отдельных секторах рынка недвижимости;

-   интенсивный тип воспроизводства (вместо простого воспроизводства) основных фондов города;

-   улучшение большинства технико-экономических показателей зданий и сооружений исторического центра.

Следовательно при проектировании комплексной реконструкции старой застройки для принятия проектного решения, соответствующего техническому состоянию здания, необходимо прогнозировать остаточный срок эксплуатации конструкций зданий, не подлежащих замене, но имеющих на время проведения реконструкции определенный физический износ, влияющий на остаточный срок службы зданий и сооружений в целом.

Здания старой постройки (в отличие от современных) имеют основные несущие конструктивные элементы с различными нормативными сроками эксплуатации (от 60 до 150 лет). Так, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия. Сегодня применяют равнопрочностные конструкции с близкими сроками эксплуатации.

В этой связи необходимо планирование средств на каждый год эксплуатации реконструированного объекта в соответствии с остаточным сроком службы его основных элементов, в том числе конструктивных и декоративных.

При проведении комплексной реконструкции необходимо в реконструкцию каждого объекта закладывать средства на благоустройство близлежащих территорий, дорог и транспортной инфраструктуры

Такой подход позволит поддерживать городскую среду в устойчивом, благоприятном с градостроительной точки зрения состоянии. Кроме того, необходимо проводить плановую реконструкцию в определенные равные промежутки времени.

При определении размера денежных средств на комплексную реконструкцию при разработке ее проектов необходимо учитывать следующие данные.

1. Способы и структура финансирования и оценка расходов. Средняя общая сумма программ комплексной реконструкции составляет около 50 млн. $. Эта смета расходов носит приближенный характер. Фактические расходы и условия финансирования, в том числе любые не льготные условия, зависят от конкретных стратегий и программ, решение об осуществлении которых принимает правительство города.

Основным сдерживающим фактором привлечения частных инвестиций для реализации проектов комплексной реконструкции застройки города является необходимость высоких предпроектных затрат. Повысить инвестиционную привлекательность проектов возможно только за счет эффективного вложения бюджетных средств в подготовку объектов, включающую:

инвентаризацию, с составлением перечня объектов, свободных от прав третьих лиц;

техническую подготовку исходных данных, разрешительной документации об объектах;

подготовку инвестиционно-тендерной документации, определение условий передачи объектов инвесторам.

При необходимости дополнительных работ по подготовке проектов, включающих снос зданий и построек, строительство и реконструкцию инженерных сетей, необходимо привлекать различные специализированные организации.

Исполнители проектов комплексной реконструкции должны иметь необходимые полномочия и инструменты для привлечения внебюджетных источников финансирования, нести ответственность за выполнение проектов в полном объеме, достижение конечных результатов и за возврат вложенных бюджетных средств, получать доходы от реализации проектов. Такая схема является достаточно эффективной и привлекательной для инвесторов, поскольку не требует длительного и практически не планируемого отвлечения оборотных средств на подготовительном этапе без получения прибыли.

2.  Научно-технические средства. Специализирующимся в этой области ученым и инженерам следует сотрудничать с должностными государственными лицами, занимающимися вопросами городского и регионального планирования, с тем, чтобы передать последним базовые знания и средства, необходимые для уменьшения ущерба от стихийных бедствий, а также экологически нерационального развития.

3.  Развитие человеческих ресурсов и создание потенциала. Страны с развивающейся экономикой должны реализовывать программы обучения методам строительства, обеспечивающим устойчивость зданий и сооружений к воздействию стихийных бедствий, для подрядчиков и строителей, которые осуществляют большое количество проектов реконструкции. Основное внимание следует уделять малым предприятиям, которые возводят большинство домов в развивающихся странах.

В последнее время в нашей стране широко развивается предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый, объект с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике это называется редевелопментом, то есть вторичной застройкой. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территории. В процессе развития территорий участвует целый ряд физических и юридических лиц. Редевелопер – это лицо, управляющие процессом развития территорий. Наиболее близкие по смыслу понятия русского языка – градостроитель и застройщик, иногда – заказчик. В силу функциональных особенностей градостроитель часто отождествляется с городским архитектором. Он взаимодействует с другими специалистами по территориальному развитию (архитекторами, планировщиками, урбанистами, экономистами и финансистами, строителями жилых домов и общественных сооружений).

Важными участниками развития территорий являются органы власти: выборные лица – носители социального заказа со стороны населения и городская администрация, в функции которой входит весь комплекс управляющих воздействий в городе.

И, наконец, последний крупный субъект взаимоотношений – инвестор, который может быть заказчиком или посредником между девелопером и окончательным собственником объектов городской недвижимости на территории города.

Концепция инвестиционного развития территорий должна соответствовать основным законодательно установленным принципам общей стратегии экономического и инвестиционного развития субъекта Федерации, города, муниципального или другого территориального образования. Стратегический план развития территорий формируется на основе выявления приоритетов социально-экономического развития территориальных образований и включает комплекс инвестиционных проектов. Стратегический план служит основой для разработки территориальной инвестиционной программы.

Конкурсный отбор проектов осуществляется на основе следующих критериев:

– приоритетность проекта для развития территории и решения социальных проблем;

– окупаемость и финансовая устойчивость проекта;

– финансовое положение и репутация редевелопера.

Как уже указывалось, в условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям растет стремительно с формированием  агентств развития территорий. Появился новый вид предпринимательской деятельности – редевелоперский.

Примером редевелоперского предпринимательства в Санкт-Петербурге является развитие промышленных зон. Бизнес-центры «Акватория» (финансовая компания «Балтийская группа») и «Нобель» первыми реализовали ряд проектов на Выборгской набережной. За этим последовали новые проекты. Так, компания «Бекар» получила статус агентства развития территории[3] и развивает участок площадью около 100 га, ограниченный Кантемировской ул., Лесным пр., ул. Академика Лебедева, Финляндским пр., Боткинской ул., Пироговской и Выборгской наб. При этом риэлтеры намерены превратить этот район в центр торговли и предпринимательства.

Завод «Русский дизель», комбинаты «Красный маяк», «Красная нить», «Петербургский текстиль», завод им. Климова и другие планируется либо переместить в промышленные зоны на окраине города, либо договориться о продаже их площадей инвесторам. На освободившемся пространстве будут размещены бизнес-центры, рестораны, фитнесс-клубы, торговые комплексы и т. д.

В последнее время в Санкт-Петербурге создаются новые агентства развития территорий, которые будут разрабатывать концепции развития вверенных им участков. В концепции должны быть отражены: принципиальные направления инвестиционного развития территории; комплекс мероприятий, необходимых для реализации концепции, этапы и сроки их проведения, предполагаемые источники финансирования; технико-экономическое обоснование, перечень объектов недвижимости, расположенных в границах территории.

Объекты инвестирования будут предоставляться инвесторам в порядке, установленном законодательством, при условии соблюдения архитектурно-градостроительных требований и ограничений. Объектами инвестирования могут быть: земельные участки, предоставляемые под новое строительство; здания, сооружения, подлежащие реконструкции, а также отдельно расположенные части вышеуказанных зданий и сооружений; объекты незавершенного строительства.

Основными задачами агентств являются:

– активизация процесса развития территорий города в целях повышения их стоимости;

– стимулирование инвестиционной деятельности;

– привлечение внебюджетных средств в развитие объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга;

– создание новых рабочих мест;

– улучшение экологической обстановки в Санкт-Петербурге;

– повышение доходности объектов городской недвижимости.

Подготовка территории – комплекс мероприятий, проводимых агентством для привлечения инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости; включая разработку инвестиционно-тендерной документации на объекты инвестирования и, в случае необходимости, градостроительной документации по территории. Кроме того, подготовка территории может включать: разработку предпроектной документации по объектам инвестирования, инженерную подготовку территории и иные мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности территории.

Следует отметить, что для специфических условий Санкт-Петербурга использование практики создания таких агентств является достаточно эффективным  средством привлечения  внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию застройки города.

---