А.Н. Асаул, Ю.Н. Казаков, В.И. Ипанов
Реконструкция и реставрация объектов недвижимости
Учебник
Под редакцией д.э.н., профессора А.Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2005. – 288с.
Введение
В учебнике рассматриваются вопросы реконструкции и реставрации различных объектов недвижимости – исторических и современных зданий и сооружений: жилых домов, храмов, промышленных сооружений, музеев и памятников в России и в мире.
Санкт-Петербург, как и многие другие города России и мира, в которых расположены объекты культурного наследия, является развивающимся мегаполисом, поэтому согласование интересов охраны историко-культурного наследия с необходимостью развития и реконструкции территорий – одна из важнейших задач.
Новая Концепция Генерального плана, которую используют авторы учебника, в качестве основных целей охраны объектов культурного наследия, например, Санкт-Петербурга, рассматривает:
– выделение объектов и параметров исторической среды, представляющих ценность (предметов охраны) и подлежащих безусловному сохранению;
– формулирование направлений и методов допустимых преобразований, обеспечивающих сохранение предметов охраны, создание системы ограничений этих преобразований.
В Концепции Генерального плана предусмотрено:
– сохранение принципа ландшафтно-градостроительной уникальности мегаполиса Санкт-Петербурга, заключающегося в пространственной связи исторической части города с автономными историческими малыми городами и поселениями, чередующимися со свободными от застройки территориями, лесами, водными пространствами;
– сохранение следующих основных градостроительных предметов охраны исторического поселения, фиксируемых в историко-культурном опорном плане:
а) ценные и устойчивые элементы планировочной структуры:
элементы исторической системы расселения;
соотношение между природными и урбанизированными территориями;
трассировка исторических магистральных дорог, водные транспортные «коридоры», участки исторических железных дорог;
б) ценные элементы ландшафтно-композиционной структуры:
- сохранившийся исторический рельеф, исторические типы макроландшафта, повлиявшие на формирование градостроительных образований;
- историко-культурные архитектурно-ландшафтные ансамбли и комплексы;
- открытые ландшафты в расселенческой структуре;
- исторические гидросистемы;
- основные пути и площадки обзора;
- панорамы и основные визуальные направления;
– развитие основных композиционных принципов формирования ландшафтно-градостроительной системы Санкт-Петербурга при создании пространственного образа мегаполиса: главная роль акваторий Финского залива и Невы, планировочные приемы, учитывающие ландшафтные особенности территорий, соотношение рассредоточенных доминант и фоновой застройки;
– при перепрофилировании территорий промышленного пояса, железнодорожных узлов, сохранение ценных объектов культурного наследия и включение их в новые архитектурные композиции.
Концепция Генерального плана предусматривает введение дифференцированных режимов (регламентов) использования территорий исторического центра. Предусмотрено:
– установление зоны градостроительной деятельности особого регулирования для территории исторического центра Санкт-Петербурга, включенной в Список всемирного наследия ЮНЕСКО;
– сохранение следующих основных градостроительных предметов охраны исторического центра, фиксируемых в историко-культурном опорном плане;
– обеспечение приоритета культурогенерирующих функций при определении видов использования объектов культурного наследия; вывод промышленных предприятий и учреждений Министерства обороны и замена функций, не соответствующих значению Центра;
– проведение комплексной реконструкции кварталов, включая инженерную инфраструктуру, в соответствии с программой, учитывающей требования по охране культурного наследия;
– мероприятия, обеспечивающие физическую сохранность объектов культурного наследия и исторической среды:
‾ запрет на движение грузового транспорта, минимизация движения автотранспорта с устройством паркингов на периферии Центра, организация пешеходных зон;
‾ ограничение подземного строительства, обеспечивающее требования по сохранности гидрогеологической системы Центра Санкт-Петербурга как элемента общей архитектурно-природной системы, включающей грунты основания и фундаменты исторических зданий;
‾ проведение реставрационного ремонта объектов культурного наследия (общее количество охраняемых объектов – около 8000, в том числе – федерального значения около 4000, регионального значения – около 2000, выявленных объектов – около 2000);
‾ проведение ремонта исторических зданий, реконструкции ветхого и аварийного фонда;
‾ проведение мониторинга технического состояния объектов;
– мероприятия по совершенствованию системы охраны:
‾ усиление роли градостроительной охраны, разработка системы ограничений преобразований для фрагментов территории Центра на основании проведения историко-культурных экспертиз;
‾ уточнение списков объектов культурного наследия в соответствии с проведенными историко-культурными экспертизами, включение в Единый государственный реестр объектов культурного наследия основных градостроительных ансамблей Центра Санкт-Петербурга;
‾ завершение работ по паспортизации объектов культурного наследия, включение в паспорта предметов охраны и границ территорий охраняемых объектов;
‾ совершенствование системы зон охраны на основе средового зонирования территорий, приведение ее в соответствие с действующим законодательством;
‾ создание открытой информационной системы по объектам охраны и ограничениям возможных преобразований для территорий исторической застройки;
‾ совершенствование законодательной и нормативной базы.
Основные положения программы первоочередных градостроительных мероприятий на период до 2010 г. Концепции Генерального плана ориентированы на решение неотложных проблем и ликвидацию особо острых диспропорций в развитии города.
Задачами программы первоочередных мероприятий являются следующие:
‾ увеличение средней жилищной обеспеченности до 23 кв.м/чел.;
‾ резкое увеличение объемов транспортного строительства;
‾ инженерное обеспечение основных районов массового строительства и реконструкции.
В состав программы первоочередных мероприятий включаются градостроительные программы и проекты, осуществление которых создает решающие предпосылки для успешного развития Санкт-Петербурга.
В области жилищного строительства важнейшими являются:
‾ программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда,
‾ программа ликвидации коммунального заселения,
‾ программа развития социального жилищного фонда.
В области строительства объектов в сфере обслуживания важнейшими задачами являются:
‾ достижение в новых и реконструируемых жилых массивах 100%-ой, а в остальных жилых районах – 90%-ой обеспеченности комплексами социально-гарантированных объектов образования, воспитания, здравоохранения, торговли и культурно-бытовой сферы;
‾ строительство объектов и комплексов, предусмотренных городскими программами развития здравоохранения, образования, социального обеспечения инвалидов и пожилых граждан.
Уникальность «Большого Санкт-Петербурга» заключается в пространственной гармонии города и его окрестностей, где малые города и поселения чередуются с незастроенными территориями, сельскохозяйственными и лесными угодьями, а также акваторией. Именно эта исторически сложившаяся целостность с 1989 г. состоит под охраной ЮНЕСКО. Чтобы сохранить природу и структуру мегаполиса, теперь предлагается придать разрывам между ним и ближайшими историческими поселениями статус зон «особого градостроительного регулирования местного значения». В эти зоны включаются Пулковское поле, лесопарк у платформы «Красные зори», Ораниенбаумский, Шунгеровский, Ольгинско-Сестрорецкий и Тарховский лесопарки. Режим использования этих территорий предусматривает развитие рекреационной и сохранение сельскохозяйственной функций; организацию природных заповедников и заказников, а также запрет капитального строительства зданий любого назначения, кроме спортивного и рекреационного.
В пылу территориальной экспансии, когда ежегодно вводилось в строй до 1,5 млн. кв. м. жилья, город перешагивал через проблемные территории и двигался дальше. Теперь пришло время выравнивания качества городской ткани. Но пока вложения в капитальный ремонт жилья покрывают не более 6% от потребности, а межремонтные сроки возросли втрое. Если исходить из необходимости капитального ремонта хотя бы раз в 30 лет, нужно капитально отремонтировать и модернизировать к 2015 г. 18-20 млн. кв. м. жилого фонда.
Поэтому рассматриваемые в учебнике проблемы технологии, экономики, организации и строительных материалов для реконструкции и реставрации объектов недвижимости чрезвычайно актуальны и полезны для обучающихся и специалистов инвестиционно-строительной сферы.
В жизни России и других стран в настоящее время происходят немалые изменения в области реконструкции и реставрации архитектурного наследия. Происходит реконструкция жилых домов первых массовых серий, переоборудование старого жилого фонда под торговые и офисные помещения, восстановление культовых зданий. Работы при этом далеко не всегда ведутся архитекторами и строителями, имеющими достаточные профессиональные знания, умения и навыки. А рыночные условия и децентрализация проектного и подрядного дела затрудняют контроль за соблюдением научно обоснованных требований к строительным материалам, технологии, организации и экономике единого процесса инвестирования-проектирования-воссоздания-эксплуатации объектов нашей культуры и истории.
Учитывая эту непростую ситуацию, многие архитектурные и строительные вузы на территории многих стран, в т.ч. СПбГАСУ, приступили к обучению студентов по специальности «Реставрация и реконструкция архитектурного наследия» и близких к ней. В этих условиях и возникла необходимость издания нового учебника по данным специальностям, который бы не повторял, а дополнял существующие издания А.П. Кудрявцева, С.С. Подъяполдьского, Г.Б. Бессонова, Ю.А. Табунщикова и других специалистов из МАРХИ, НИИТАГ и РААСН новыми разделами по экономике, управлению и технологии работ – с учетом нововведений на рынке. Предлагаемое издание является первым, не претендует на бесспорную исчерпываемость материала и в основном опирается на личный опыт авторов в деле реконструкции и реставрации жилья, храмов, учебных заведений и других объектов недвижимости в 1990-2005 гг. в Санкт-Петербурге, Москве, Ленинградской области и других регионах.
Авторы работают над совершенствованием книги и будут признательны всем читателям за отзывы, критические замечания и полезные советы, которые просим присылать по адресу : asaul@asaul.ru, evrasaul@sovintel.ru
Авторы надеются, что настоящая книга послужит хорошей основой для экономического образования студентов.