А.Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов
Теория и практика управления и развития имущественных комплексов
СПб.: Гуманистика, 2006.
| Предыдущая |
Раздел 1. Вопросы управления имущественным комплексом с учетом жизненного цикла
Глава 2. Управление и эксплуатация объектов недвижимости
2.3. Аренда объектов недвижимости
Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в собственность. Еще Аристотель утверждал, что богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности. И эта мысль не потеряла смысла и значения. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.
Для арендатора важны прежде всего его знания, умения и предприимчивость.
Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, установленным законом. арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.[39]
В аренду могут быть переданы земельные участки[40] (за исключением земель, занятых федеральной службой безопасности), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.
В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на текущую или долгосрочную (рис. 2.2).
Рис. 2.2 . Аренда объектов коммерческой недвижимости
Договор аренды, не оговоренный сроком, на который он заключен, считается заключенным на неопределенный срок[41]
При заключении договора аренды объектов недвижимости на срок свыше одного года договор подлежит обязательной регистрации в ФСР по месту регистрационного округа.
Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав [42]
Если объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, обменяет, подарит или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).
Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим тору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим объектом недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
К некоторым договорам аренды применяются дополнительные правила, например к финансовой аренде, а также в отношении государственного имущества, сданного в аренду. На основании распоряжения Госкомимущества РФ от 28 декабря 1995 г. № 1903-р «О страховании имущества, передаваемого в аренду» имущество, находящееся в государственной собственности, в целях обеспечения внебюджетной компенсации ущерба, нанесенного объектам государственной собственности, подлежит обязательному страхованию. Страховые организации, имеющие право участвовать в реализации программы страховой защиты государственного имущества, переданного в аренду, определяются по условиям конкурса.
Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом.
Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.
Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила ст. 651 п. 2 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. [43]
Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с Земельным кодексом[44], который предоставляет арендатору участка право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе в залог), вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. [45] ЗК изменил ответственность по договору аренды перед арендодателем: если по Гражданскому кодексу ответственным лицом во всех перечисленных случаях оставался прежний арендатор, то согласно Земельному кодексу во всех перечисленных случаях (за исключением передачи арендных прав в залог), ответственность несет новый арендатор.
Арендатор может передать арендованный участок в субаренду без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.[46] Если основной договор аренды запрещает передачу прав по нему без предварительного согласия арендодателя, то в учреждения юстиции по регистрации прав необходимо представить такое согласие для проверки законности сделки.[47]
Во всех перечисленных случаях права по договору аренды передаются третьим лицам в пределах срока основного договора аренды.
Закреплено преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, причем порядок продажи таких земельных участков установлен гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. [48] В подобных случаях в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть представлены:
- отказ от преимущественного права покупки с нотариально засвидетельствованной подписью арендатора или оформленная в учреждении юстиции по регистрации прав либо нотариально заверенная копия извещения о намерении продать земельный участок, содержащая сведения об условиях, на которых участок будет продан (цена и т. д.);
- почтовое уведомление о вручении арендатору извещения о намерении продать земельный участок с указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление (арендатора).
По истечении срока аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.[49] Земельный кодекс изменил правило, описанное в ГК, в пользу арендатора. Арендатор теряет преимущественное право только при расторжении договора аренды участка по соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным законодательством. [50]
Рис. 2.3 Структура договора аренды
Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка. Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются правительством РФ.6 Размер арендной платы, условия и сроки ее внесения за пользование участками, находящимися в собственности Санкт-Петербурга, устанавливаются органами государственной власти города. В настоящее время в Санкт-Петербурге арендная плата за государственные участки устанавливается на основании соответствующей методики[51] и размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т. е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.
Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора — от принятия объекта. При прекращении договора аренды объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю.
Права и обязанности сторон по договору аренды представлены на рис. 2.4
Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.
Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.
Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилами реорганизации юридического лица.
В аренду[52] может быть сдано и предприятие как особый объект недвижимости, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (рис. 2.5).
Рис. 2.4. Взаимоотношения арендодателя и арендатора
Рис. 2.5. Порядок сдачи в аренду предприятия как особого объекта недвижимости
При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.
[39] Ст. 606–650 ГК РФ
[40] Cт. 22 п. 1 ЗК РФ
[41] Ст. 610 п. 2 ГК РФ
[42] Ст. 26 п. 3 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[43] Ст. 433 п. 1 ГК РФ.
[44] Ст. 22 п. 2 ЗК РФ, ст. 27 п. 4 ЗК РФ.
[45] Ст. 607 п. 1 и ст. 608 ГК РФ.
[46] Ст. 22 п. 8 3К РФ.
[48].Ст. 36 п. 1 3К РФ.
[50] Ст. 619, ст. 620 ГК РФ.
[51] Ст. 46 п. 2 3К РФ.
[52] Ст. 656–664 ГК РФ.
| Предыдущая |