А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
| Предыдущая |
Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации
Глава 2. Земля – базис в теории и практике недвижимости
2.5. Земельные отношения и землеустройство
Земельные отношения выражают взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Участниками правовых земельных отношений являются граждане, юридические лица РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.
Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения, земельные доли (паи) и права на них. Правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, делятся на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.
Земельные отношения включают установленные земельным законодательством порядок предоставления или изъятия земельного участка; права и обязанности землепользователя; налогообложение, плату за землю; санкции за нарушение земельного законодательства.
Согласно ЗК РФ, земли, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью.[30] Разграничение государственной собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». В настоящее время указанными землями (в том числе их продажей и сдачей в аренду) распоряжаются органы местного самоуправления[31] (в Москве и Санкт-Петербурге – исполнительные органы государственной власти). Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге при разграничении государственной собственности на землю земельные участки в муниципальную собственность не передаются.[32]
Право федеральной собственности возникает при разграничении государственной собственности на землю и в связи с приобретением РФ земельных участков по основаниям, предусмотренным ГК РФ. В соответствии с законом «О разграничении государственной собственности на землю» в федеральной собственности могут также находиться земельные участки, не предоставленные в частную собственность.
В собственности субъектов РФ, согласно законодательству, находятся земельные участки:
- признанные таковыми федеральными законами;
- право собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- приобретенные субъектами РФ по основаниям, предусмотренным ГК РФ, а также участки, не предоставленные в частную собственность, но занятые объектами недвижимости, являющимися собственностью субъектов РФ;
- предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами власти субъектов РФ;
- отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения; землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами; землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ; землям фонда перераспределения земель;
- занятые приватизированными объектами недвижимости, находившимися до приватизации в собственности субъектов РФ.
К третьему виду государственной собственности на землю – муниципальной – относятся участки:
- признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ;
- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- приобретенные по основаниям, установленным ГК РФ.
В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. В Москве и Санкт-Петербурге земельные участки при разграничении государственной собственности на землю в муниципальную собственность не передаются. Право муниципальной собственности возникает при передаче участков из собственности данных городов в муниципальную в соответствии с действующими на их территории законами.
Приняты следующие понятия и определения:
- собственники земельных участков – лица, являющиеся владельцами земельных участков;
- землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования;
- землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
- арендаторы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договорам аренды и субаренды;
- обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Экономические взаимосвязи собственников и пользователей земельных ресурсов характеризуются рентными отношениями. Рента слагается из трех основных источников:
- даров природы (плодородия почвы, благоприятных климатических условий, ценности речных ресурсов и полезных ископаемых). По справедливости эта часть ренты должна взиматься обществом, так как никто не может претендовать на большее, чем его пропорциональная доля;
- обеспечения определенного уровня жизни и труда с помощью коммунального обслуживания. Муниципалитеты повышают уровень земельной ренты с целью поддержки и развития социальной, инженерной, транспортной, производственной инфраструктур;
- предпринимательской деятельности на каждом отдельно взятом земельном участке.
Базовым принципом новой земельной и градостроительной политики является то, что земельный участок и другие объекты недвижимости на нем нельзя рассматривать в отрыве не только при осуществлении сделок с объектами недвижимости, но и на стадии планирования, проектирования и создания. Земельные отношения в поселениях неразрывно взаимосвязаны с градостроительством.
Землеустройство[33] – это система мероприятий по урегулированию землепользования. объектами землеустройства являются территории субъектов РФ, а также муниципальных и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.
Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:[34]
- изменения границ объектов;
- предоставления и изъятия земельных участков;
- определения границ частей объектов, ограниченных в использовании;
- перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;
- выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям, и проведения мероприятий по их восстановлению и консервации.
Под землеустроительным процессом понимается общий порядок выполнения отдельных землеустроительных действий. Он включает следующие стадии:
- возбуждение ходатайства о проведении землеустроительного действия;
- подготовительные работы к составлению проекта землеустройства;
- составление проекта землеустройства и его утверждение;
- перенесение проекта на натуру (местность);
- оформление и выдача землеустроительных материалов и документов;
- осуществление авторского надзора за выполнением проекта землеустройства собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами.
Проект землеустройства, состоящий из графической (проектный план) и текстовой частей, является главным юридическим документом стадии составления проекта землепользования. В проекте разрабатываются и экономически обосновываются основные направления наиболее рационального и эффективного использования земель с учетом особенностей землеустроительного объекта.
Землеустроительная документация – это документы, полученные в результате проведения землеустройства:
- генеральная схема землеустройства территории РФ;
- схемы землеустройства территорий субъектов РФ;
- схемы землеустройства муниципальных и других административно-территориальных образований;
- схемы использования и охраны земель;
- проекты территориального землеустройства;
- материалы межевания объектов землеустройства;
- карты (планы) объектов землеустройства;
- проекты внутрихозяйственного землеустройства;
- проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых и рекультивации нарушенных земель; защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;
- материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;
- тематические карты и атласы состояния и использования земель.
Другие виды землеустроительной документации могут устанавливаться законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также субъектов РФ.
Карта (план) объекта землеустройства – документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства и ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей. Карты (планы) объектов землеустройства составляют при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства с использованием сведений государственного земельного кадастра, картографического материала, данных дистанционного зондирования, а также результатов измерений, полученных при съемке объекта землеустройства на местности или при его межевании.
Землеустройство проводится по решению органов государственной власти, субъектов РФ и органов местного самоуправления на основании договоров о его проведении либо судебных решений. При этом осуществляют следующие мероприятия:
1. Изучение состояния земель для получения информации об их количественном и качественном состоянии, включая геодезические и картографические работы; почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания; оценку качества и инвентаризацию земель.
2. Геодезические и картографические работы, материалы которых являются основой для проведения почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, инвентаризации земель, оценки их качества, планирования и рационального использования, территориального и внутрихозяйственного землеустройства.
3. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания для получения информации о состоянии земель, в том числе почвы, а также для выявления земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям.
4. Оценку качества земель с целью получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве. Оценку качества земель, являющихся исконной средой обитания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, проводят для установления продуктивности оленьих пастбищ и наличия биологических ресурсов, необходимых для обеспечения традиционного образа жизни коренных малочисленных народов.
5. Инвентаризацию земель для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых земельных участков, используемых нерационально или не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, в зонах, где существует угроза возникновения процессов, негативно воздействующих на состояние земель.
6. Планирование и организацию рационального использования земель и их охраны, включая разработку предложений о рациональном использовании земель и их охране; природно-сельскохозяйственное районирование земель; определение земель, в границах которых гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены земельные участки; земель, которые могут быть включены в специальные земельные фонды, а также земель, отнесенных к категориям и видам, установленным законодательством РФ.
7. Территориальное землеустройство, которое предполагает выполнение следующих видов работ:
1. Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства в случаях изменения границ объектов землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании); восстановления границ объектов землеустройства; предоставления и изъятия земельных участков; совершения сделок с участками и в иных случаях перераспределения земель.
При образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяют порядок проведения территориального землеустройства (определяется Правительством РФ); местоположение границ объектов землеустройства, в том числе границ частей объектов ограниченного использования; варианты использования земель с учетом размеров участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; площади объектов землеустройства и/или ограниченных в использовании частей этих объектов; иные характеристики земель.
Отвод земель – это обособление данного участка от всех других, в результате чего определяются конкретные границы объектов землевладения и землепользования.
2. Межевание объектов землеустройства – работа по установлению на местности границ муниципальных и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением их межевыми знаками; определению их координат и изготовлению карты (плана) объекта землеустройства. Межевание осуществляют на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной документации, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель.
Одним из недостатков существующей практики межевания является формирование границы земельного участка по границе фактического землепользования, различимой в натуре в виде забора или иного ограждения, либо по границе некогда выданного землеотвода, закрепленной в соответствующих архивных документах, или выделение участков «по обрезу фундамента здания». В этих случаях навечно закрепляются все планировочные дефекты земельного участка, сложившегося в результате беспорядочного землепользования. Более того, эти дефекты навязываются соседнему объекту, поскольку граница участка – это почти всегда граница между участками.
С учетом важности оформления границ земельного участка в России приступили к созданию структурированной системы межевания земель.
8. Внутрихозяйственное землеустройство выполняется в целях организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель, а также земель, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и лицами, относящимися к этим народам, для обеспечения их традиционного образа жизни.
В результате обработки, учета, хранения и распространения документированной информации о проведении землеустройства формируется государственный фонд данных, который является федеральной собственностью и не подлежит приватизации. Граждане и юридические лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной документации в государственный фонд данных.
Законом «О землеустройстве» определены полномочия РФ в области регулирования проведения землеустройства.
Систему наблюдения за состоянием земель принято называть государственным мониторингом земель, объектами которого являются все без исключения земли РФ.[35] Порядок осуществления государственного мониторинга земель устанавливает Правительство РФ, мониторинг может проводиться на федеральном, региональном и локальном уровнях.
[30] Ст.16 ЗК РФ.
[31] Ст. 3, п. 10 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ.
[32] Ст.19, п. 4 ЗК РФ.
[33] Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется федеральным законом «о землеустройстве» № 78-ФЗ от 18.06.2001 г., другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.
[34] Ст. 3 ФЗ «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18.06.2001 г.
[35] Ст. 67 ЗК РФ.
| Предыдущая |