А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
| Предыдущая |
Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации
Глава 2. Земля – базис в теории и практике недвижимости
2.1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости
В повседневной практике термины «земля» и «земельный участок» применяются как синонимы, хотя эти понятия имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.
Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок[15] – это объект права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Земельный кодекс[16] РФ (далее – ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В соответствии с Законом о кадастре[17] земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).
Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.
В описании земельного участка отражаются:
1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.
2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды).
4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
5. Код классификатора земель.
6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная).
9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды).
На земельный участок составляется паспорт, который содержит:
- экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;
- размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;
- расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
- балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
- общую стоимость земельного участка и строений;
- размер налога на стоимость объекта недвижимости;
- инженерно-технические характеристики;
- экологические показатели;
- градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;
- залежи полезных ископаемых.
Оборот земельных участков (переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок) осуществляется в соответствии с гражданским и земельным кодексами.
Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.
Продажа земельных участков, а также их выделение для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.
Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.
В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят (реквизирован).[18] Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков – предоставления равноценного земельного участка.
Земельный участок принудительно изымается у собственника[19], если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства, например, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.[20]
[16] Ст. 6 ЗК РФ.
[17] Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.
[18] ст. 51 ЗК РФ.
[19] ст. 284 и 285 ГК РФ.
| Предыдущая |