В.Т. Батычко
Земельное право в вопросах и ответах
Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.

30. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения - самая важная из всех категорий земельного фонда, поскольку в нее входят наиболее ценные продуктивные земли. Законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, осуществлением с ними сделок купли-продажи и т.д. Однако ЗК РФ закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является ФЗ об обороте сельхозземель. Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков, и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Под оборотом сельскохозяйственных земель данный Закон понимает сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки (доли в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако ФЗ об обороте сельхозземель распространяется далеко не на все земельные участки из данной категории земель. Не регулируется этим Законом оборот земельных участков: предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Отношения, связанные с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируют также ФЗ о фермерском хозяйстве, ФЗ о подсобном хозяйстве, ФЗ о садоводческих объединениях, ФЗ о сельскохозяйственной кооперации, ФЗ об обеспечении плодородия сельхозземель.

До последнего времени действовал также целый ряд нормативных актов - в основном указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, принятых еще в период проведения земельной реформы в нашей стране и регулировавших порядок наделения граждан земельными долями в ходе реорганизации колхозов и совхозов, а также права собственников таких долей. Судьям и другим практикующим юристам следует иметь в виду, что эти нормативные акты (среди них: Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 06.03.1992 № 138 «О ходе и развитии аграрной реформы в России», от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», от 01.02.1995 № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»; Указы Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», от 07.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю») отменены, соответственно, Постановлением Правительства РФ от 20.12.2002 № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства РФ по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения» и Указом Президента РФ от 25.02.2003 № 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации».

Отдельные субъекты РФ приняли законы о землях сельскохозяйственного назначения еще до вступления в силу ЗК РФ, заполнив тем самым пробелы существовавшего на тот период федерального земельного законодательства. ФЗ о введении в действие ЗК РФ установил (ст. 9), что до введения в действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие ЗК РФ регулировался соответствующими законами указанных субъектов РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов РФ. Следует обратить внимание на то, что речь идет именно о законах, а не о других нормативных актах субъектов РФ.

Так, Дума Приморского края приняла Постановления от 21.06.2000 № 781 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края» и от 26.12.2000 № 883 «О временном положении о регулировании оборота особо ценных и ценных земель сельскохозяйственного назначения Приморского края». Приморский краевой суд по заявлению прокурора Приморского края признал эти Постановления недействительными, поскольку они не являются законами Приморского края и, следовательно, приведенная выше норма ФЗ о введении в действие ЗК РФ на них не распространяется. Верховный Суд РФ (определение от 19.03.2002 № 56-Г02-4, см. судебную практику) признал решения краевого суда по указанным двум Постановлениям законными и обоснованными.

Законы о земле субъектов РФ могут применяться к отношениям по поводу земельных участков, возникшим после принятия ЗК РФ и ФЗ об обороте сельхозземель в той мере, в какой не противоречат им.

Следует иметь в виду, что согласно п. 5 ст. 1 ФЗ об обороте сельхозземель не допускается принятие субъектами РФ законов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие дополнительные правила и ограничения, если они содержатся в нормативном акте субъекта РФ, недействительны. Однако тот же Федеральный закон в целом ряде статей оставляет регулирование некоторых вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения на усмотрение субъекта РФ (например, установление минимальных размеров земельных участков, определение средств массовой информации, в которых должно быть опубликовано сообщение о продаже земельного участка), поэтому субъектами РФ должны быть приняты соответствующие законы. И некоторые из них уже сделали это: например, 17.07.2003 принят Закон Нижегородской области «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области», в других субъектах РФ приняты законы по отдельным вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения - например, Закон Республики Татарстан от 17.07.2003 «О приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Республики Татарстан», Закон Владимирской области от 05.03.2003 «О средствах массовой информации, осуществляющих опубликование сообщений об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области». Некоторые субъекты РФ урегулировали вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, подзаконными актами. Так, постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.01.2003 «О реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения» утверждены Порядок рассмотрения извещений о продаже земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, Примерная форма извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и Примерная форма извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Но, поскольку во многих субъектах РФ этого пока не сделано, Федеральным законом от 07.07.2003 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[55] установлены правила (ст. 19.1), применяемые на территории таких субъектов РФ до принятия ими соответствующего закона.

Как было отмечено, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения отличается значительной спецификой, поэтому при рассмотрении конкретного дела с тем или иным земельным участком следует прежде всего определить, действительно ли он относится к данной категории земель. Решающее значение при этом будут иметь данные кадастрового учета земель. Необходимо отчетливо себе представлять, что если на земельном участке выращивается сельскохозяйственная продукция, то это еще не означает, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Если такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского поселения, то он входит в состав земель поселений (см. ст. 83 ЗК РФ). Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: на них распространяется правовой режим соответствующей категории земель. И, наоборот, в составе земель сельскохозяйственного назначения есть участки, занятые хозяйственными постройками аграрных предприятий, дорогами; так называемыми неудобьями (овраги, балки, болота, гари).

Кроме того, на сельскохозяйственных землях могут находиться водоемы и лесопосадки.

Замкнутые водоемы - пруды, озера, водохранилища, если они находятся на землях сельскохозяйственного назначения, включаются в состав этих земель, а не земель водного фонда. В соответствии с водным законодательством обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11 ВК РФ).

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности; рубки такой растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций (ст. 134 ЛК РФ). Следует отличать древесно-кустарниковую растительность на сельскохозяйственных землях от противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных лесонасаждений на землях природоохранного назначения (см. ст. 56 ЛК РФ). Первая в правовом смысле к лесам не относится, и право собственности на нее переходит вместе с правом на земельный участок, тогда как купля-продажа участков лесного фонда по закону запрещена.

Но, конечно, основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства. Это лучшие и наиболее ценные из сельскохозяйственных земель, поэтому законодательством установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия (см. ст. 78 ЗК РФ).

[55] СЗ РФ. 2003. № 28. Ст. 2882.

Оглавление