А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, А.Г. Бездудная, П.Ю. Ерофеев
Оценка машин, оборудования и транспортных средств
Учебно-методическое пособие; под общ. ред. д.э.н. проф. А.Н. Асаула. - СПб.: «Гуманистика», 2007 г. -296с.
| Предыдущая |
Раздел 1. Основные производственные фонды
Глава 3. Износ основных производственных фондов и его влияние на стоимость оцениваемых объектов
3.4. Внешний износ (экономическое устаревание) основных производственных фондов и принципы его определения
Следует напомнить, что внешний износ (экономическое устаревание) – это потеря стоимости объекта, которая обусловлена негативным влиянием внешних факторов. Вот несколько примеров.
1.Инфляция в стране обесценивает деньги, а значит, и реальную стоимость объекта.
2.Ухудшение финансовых возможностей населения приводит к необходимости продавать объекты по заниженным ценам.
3.Ухудшение качества рабочей силы и сырья не позволяет производить дорогостоящую продукцию.
4. Неудобное расположение:
- дома (далеко от метро, школы, бассейна и т. д.) резко снижает стоимость квартир в этом доме и наоборот;
- магазины, расположенные в центре города и на периферии, могут быть по-разному оценены;
- офисы, расположенные в престижном месте (деловой центр) и на периферии стоят по-разному;
- предприятия, имеющие хорошие подъездные пути, близость рабочей силы и плохие подъездные пути (или вообще их отсутствие) либо удаленные от мест проживания рабочей силы, имеют разные шансы на рынке средств труда.
5. Неудобная конструкция станка увеличивает число обслуживающего персонала, количество используемой электроэнергии, а значит, и эксплуатационные расходы на содержание станка, что увеличивают его стоимость.
6. Когда оценщик в ходе обследования объекта определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения; учесть возможные варианты устранения причин загрязнения среды, то есть определить возможности устранения источника загрязнения, а затем выразить все это в стоимостной форме и учесть в оценке стоимости объекта.
В целом расчет внешнего износа технических устройств в зависимости от имеющейся информации можно проводить по-разному. Так, например,
1-й вариант. Финансовые средства на устранение внешних неблагоприятных факторов приравниваются к величине внешнего износа объекта оценки.
2-й вариант. Анализируются парные продажи сопоставимых технических устройств. При этом используется формула
где:
Ц1 – цена объекта, имеющего признаки внешнего износа,
Ц2 - цена объекта, не имеющего признаки внешнего износа,
Рц - разница в цене характеризует величину внешнего износа оцениваемого объекта.
3-й вариант. Сравниваются доходы от арендной платы сопоставимых объектов. При этом используется формула:
где:
Ка - капитализация получаемого дохода
объектом А,
Кб - капитализация получаемого дохода
объектом Б,
Рд - разница в доходах характеризует величину внешнего износа объекта оценки.
Все эти внешние, не зависящие от оцениваемого объекта, факторы оценщик должен выразить в рублях и полученную сумму вычесть из общей валовой стоимости объекта.
| Предыдущая |