А.Н. Асаул, В. П. Грахов.
Интегративное управление в инвестиционно-строительной сфере
под ред. д. э. н., профессора, Заслуженного строителя РФ А. Н. Асаула. -СПб.: «Гуманистика», 2007. - 248 с.

Предыдущая

Оглавление

Следующая

Глава 1. Управление в инвестиционно-строительном комплексе в условиях развивающегося рынка

1.2. Структурная диагностика инвестиционного обеспечения строительной отрасли

Инвестиции, как известно, это денежные средства, ценные бумаги (иное имущество, в том числе имущественные права и иные права, имеющие денежную оценку), вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного эффекта. Инвестиционная деятельность соответственно рассматривается как вложение инвестиций и осуществление практических действий, направленных на извлечение прибыли или получение иных (социально значимых) результатов.

Это определение широко используется в управленческой практике, решающей задачи инвестиционного обеспечения строительного производства (или иных видов производственной деятельности). Основной его особенностью является вполне конструктивный, предметно ориентированный характер, который не исключает определенного упрощения. В экономической литературе содержатся более полные уточненные трактовки. Например, В. Д. Никифорова рассматривает инвестиции как социально-экономический процесс вложений капитала в различных его формах и видах, а также существование инвестиций в виде накоплений и неиспользованной для потребления части дохода за определенный период хозяйственной деятельности, которая вновь вкладывается в общественное воспроизводство. Этот процесс, полно и комплексно интегрирующий все факторы воспроизводства вообще, закономерно повторяется многократно, и для него характерно производительное использование инвестиционных средств [36]. Такое определение инвестиций, по нашему мнению, значительно расширяет представление об объектах инвестирования и одновременно усложняет макроэкономический анализ их воздействия на экономику.

Наиболее полно и обоснованно, с нашей точки зрения, сущность понятия инвестиций раскрыта в работе А. Е. Когута, С. Ю. Бахарева, Д. В. Шопенко [109]. Согласно концепции авторов, инвестиции – это физический и денежный капитал, а также интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) или достижения другого положительного результата. Комментируя экономическое содержание этого определения, следует отметить, что, во-первых, вложения инвестиций не самоцель, а лишь средство достижения экономической эффективности, на основе которой могут быть решены многообразные социальные и экономические задачи. Поэтому инвестиционный процесс в конечном счете должен иметь социальную ориентацию. Во-вторых, при оценке инвестиционных проектов следует иметь в виду коммерческую (финансовую) эффективность, учитывающую финансовые последствия реализации инвестиций; бюджетную эффективность, отражающую финансовые последствия инвестиционных вложений для местного, регионального и федерального бюджетов; сравнительную экономическую эффективность, объективно характеризующую технологические и другие преимущества данного инвестиционного проекта и учитывающую сопоставимые затраты и результаты, связанные с реализацией этого проекта в фиксированных условиях. В-третьих, нельзя рассматривать инвестиционные процессы изолированно от других социально-экономических процессов и явлений, происходящих в экономике, а тем более осуществлять их в ущерб друг другу. Необходима их взаимная согласованность.

Кроме того, необходимо уточнить значение терминов, связанных с категорией «инвестиции». Это касается прежде всего понятий «физический», «денежный» и «интеллектуальный капитал». Под физическим капиталом в данной работе понимаются средства производства, а под денежным капиталом – денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги. Интеллектуальный капитал, который является результатом интеллектуальной деятельности, включает изобретения, открытия, патенты, научные отчеты и доклады, проекты, описания технологий и т. п.

При этом процесс управления инвестициями (иначе – управление инвестиционной деятельностью) представляет собой сознательное целенаправленное регулирование движения всех видов денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательства и другие виды деятельности для получения прибыли (дохода) или достижения социального эффекта.

Инвестиционное обеспечение строительной деятельности представляет собой составную часть единого процесса ресурсного обеспечения, и в нем выделяется ряд закономерностей, свойственных более общему явлению – движению ресурсов. В этой связи целесообразно остановиться на двух подходах к управлению ресурсообеспечением, существующих в традиционных научных школах и актуализированных процессом рыночной трансформации капитального строительства, обладающего высокой ресурсоемкостью.

Первый подход использует в качестве базовой посылки представления об ограниченности ресурсов всех видов вне зависимости от масштаба и уровня развития социально-экономической системы, в которой они реализуются. Это означает, что даже если объем ресурсов (в том числе инвестиционных), который может быть привлечен для реализации определенных мероприятий, достаточно велик, его величина остается вполне конкретной и четко очерченной. Управленческая задача в этом случае сводится к прогнозированию объема возможных ресурсов и их структуры, а также к использованию прогнозных данных как ограничителя и исходной составляющей для формирования планируемых мероприятий. Тогда план, программа, проект, ориентированные на достижение той или иной цели, приобретают свойство полной ресурсообеспеченности, а значит – реализационный характер.

Второй подход к проблеме ресурсообеспеченности планируемых мероприятий решает ее противоположным образом. Он использует очевидную зависимость качества моделируемого объекта от степени коммерческого интереса со стороны носителей ресурсов. Применительно к инвестиционным ресурсам на основе этой зависимости можно сформулировать следующий тезис: чем выше инвестиционная привлекательность конкретного проекта (программы, плана), тем выше вероятность его полного инвестиционного обеспечения. В этих условиях активизируются различные инвестиционные источники, отыскиваются инвестиционные резервы, на основе которых формируется необходимый объем инвестиции  залог реализуемости инвестиционно привлекательного проекта.

Если оценивать оба представленных подхода с точки зрения их принципиальной обоснованности, то обоснованным можно назвать каждый из них. Однако направленность действий в том и другом случае различна. Богатый опыт, накопленный отечественной и зарубежной управленческой теорией и практикой, свидетельствует о приоритетности первого (к числу его сторонников относится большинство исследователей), опирающегося на необходимость прогнозирования объема возможных ресурсов. При этом остается вполне правомерным второй подход, ориентирующий управленца в сторону поиска необходимых ресурсов и дополнительных резервов. Рекомендации для практиков в данном случае будут следующими: поиск разумного компромисса и эффективного сочетания подходов, причем такого, которое не ставило бы под сомнение ключевой принцип управления, заключающийся в необходимости адаптации планируемых действий к реально существующим и прогнозируемым инвестиционным возможностям (первый подход). Логика настоящего исследования ориентируется, в первую очередь, на изучение возможных инвестиционных источников, способных обеспечивать капитальное строительство инвестициями в течение всего технологического цикла (в широком понимании этого термина).

Инвестиционные аспекты строительной деятельности в течение ряда лет рассматриваются как важнейшая составляющая системного видения процессов, приводимых к созданию готовой строительной продукции. В научной литературе и на практике широко используется понятие «инвестиционно-строительный комплекс», подчеркивающее системное единство строительства и инвестиционной деятельности.

В архитектурно-строительной энциклопедии строительный комплекс определяется как «совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующаяся тесными устойчивыми экономическими, организационными, техническими и технологическими связями в получении конечного результата – обеспечении производства основных фондов народного хозяйства»[16]. Да, именно конечный результат организационно связывает строительные организации и производства, а также организации других отраслей в одно целое. Комплексное управление в строительстве необходимо рассматривать именно с точки зрения конечной продукции.

Исходя из логики развития предпринимательства в строительстве, можно утверждать, что любые исследования в этой области имеют четко выраженный региональный аспект, тем более что региональные власти способны создавать на своей территории существенно иную экономическую среду деятельности. Мировой опыт свидетельствует, что вопросы организации процессов регулирования и развития инвестиционно-строительной деятельности решаются на уровне регионов с учетом общегосударственных интересов, а также особенностей и потребностей регионов[47].

Основные направления развития ИСК на примере Санкт-Петербурга представлены на Рис. 1.2.

Главная задача регионального органа управления при разработке стратегии и тактики развития региона в современных условиях – это создание режима наибольшего благоприятствования процессу формирования, развития и функционирования региональных товарных рынков, в том числе и рынка недвижимости, основанных на учете как федерального хозяйственного права, так и всей совокупности региональных особенностей (демографических, социальных, экономических и экологических).

Применительно к строительству региона это может означать активное влияние на процесс формирования производственной и социальной инфраструктур региона; формирование и жесткое проведение в жизнь региональной экологической политики; регулирующее влияние на экономическую политику естественных монополий, функционирующих на территории региона, с целью ограничения всеми доступными средствами их возможности необоснованного поднятия цен на производственные ресурсы (энергетические, водные, услуги железнодорожного транспорта и др.); формирование и проведение активной градостроительной политики в регионе; создание благоприятных условий для формирования регионального строительного комплекса, его состава и структуры (как технологической, так и по формам собственности на средства производства); активное формирование инвестиционной политики на территории региона. Основными рычагами административной поддержки в развитии инвестиционно-строительного комплекса в Санкт-Петербурге являются:

-  Комитет по строительству. Информация федерального, городского, районного уровня, о программах и проводимых конкурсах (условия участия в инвестиционных проектах);

-  Комитет государственной статистики. Объемы капитальных вложений по формам собственности и источникам финансирования. Объемы подрядных работ. Данные о финансовом состоянии отрасти (прибыль, рентабельность, платежи в бюджет). Объемы ввода объектов в эксплуатацию (производственные и непроизводственные);

-  Госахстройнадзор. Информация о строящихся и принятых в эксплуатацию Госкомиссией объектах, в том числе с участием иностранных фирм;

-  Таможенное управление. Перечень продукции для строительного комплекса, импортируемой в регион и экспортируемой из региона с указанием полного наименования фирмы-производителя, стpaны, импорта/экспорта, наименования получателя, объема поставки, контрактной цены;

-  Госстройэкспертиза. Перечень проектно-сметной документации на строительство объектов, прошедшей и не прошедшей экспертизу, и принятых по ее результату решений;

-  Информация по прогрессивным проектам. Перечень паспортов на проекты объектов массового строительства, заключений по уникальным проектам;

-  Регистрационная палата. Информация об участниках ИСК;

-  Межрегиональный центр ценообразования в строительстве. Информация о стоимости введенных в эксплуатацию и запроектированных объектов, о текущих и прогнозируемых индексах цен на строительную продукцию, материалы, отдельные виды работ, транспортировку материалов и конструкций;

-  Комитет по управлению городским имуществом. Информация об объектах недвижимости, земельных участках, оценочной стоимости объектов;

-  Комитет экономики, промышленной политики и торговли. Информация об основных направлениях развития экономики Санкт-Петербурга;

-  Комитет финансов. Информация о банковских и финансово-инвестиционных услугах, включая иностранных инвесторов;

-  Центры сертификации. Перечень продукции, подлежащей сертификации, зарубежных сертификатов и знаков соответствия, признаваемых в России. Перечень знаков соответствия, которыми маркируется сертифицированная продукция. Перечень предприятий и организаций строительного комплекса, продукции и услуг; проектная и программная документация;

-   Законодательное собрание. Законы в области ИСК.

Ряд перечисленных мер, безусловно, носит общеэкономический характер, однако применительно к строительству их разработка и использование имеют первоочередное значение для региона.

Положительная инвестиционная политика региональных властей создает предпосылки для привлечения инвестиций и обеспечения программы устойчивого развития регионов.

Как известно, инвестиционная политика включает в себя следующие элементы: выбор источников и методов финансирования; определение сроков реализации; выбор органов, ответственных за реализацию инвестиционной политики; создание необходимой нормативно-правовой базы; установление благоприятного инвестиционного климата.

Инвестиционный климат[17] – это среда, в которой протекают инвестиционные процессы. Она формируется под влиянием политических, экономических, юридических, социальных и других факторов, определяющих условия инвестиционной деятельности в регионе и степень риска инвестиций.

На региональном уровне инвестиционный климат проявляется через двусторонние отношения предпринимательских структур, банков, профсоюзов, органов власти и других участников процесса. На этом уровне конкретизируется обобщенная оценка инвестиционного климата в ходе реальных экономических, юридических, культурных контактов инвестора и среды.

Инвестирование в Санкт-Петербурге характеризуется рядом особенностей: город уже имеет достаточно развитую инфраструктуру, сильно диверсифицированную экономическую среду, мощный внутренний рынок, что обеспечивает стабильность городского бюджета и сравнительно невысокие риски осуществления инвестиционной деятельности. Здесь работают крупные отечественные и иностранные консалтинговые и аудиторские организации, развиваются финансовый рынок и рынок инвестиционно-строительных услуг. Все эти особенности позволяют оценивать инвестиционный климат Санкт-Петербурга как благоприятный[18].

В начальный период экономических реформ Санкт-Петербург значительно уступал по признакам инвестиционной привлекательности Москве, а также регионам Севера и Сибири, где добывается и перерабатывается экспортоориентированное сырье (нефть, газ, металлы и др.). Это предопределялось высокой долей населения пенсионного возраста; чрезвычайно большим (почти 70%) удельным весом организаций, работавших в системе ВПК, научных и иных учреждений, финансируемых из бюджета; слабым развитием предпринимательской инфраструктуры.

В настоящее время перспективы развертывания инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге связаны с двумя основными источниками: это государственные ресурсы (средства бюджетов и внебюджетных фондов) и частный капитал (собственные ресурсы предприятий и организаций, отложенные средства населения, иностранные вложения). Поскольку бюджетные средства не являются предметом исследования в данном изложении, остановимся на работе властных органов по созданию благоприятных условий для привлечения частных инвестиций.

Администрация Санкт-Петербурга применяет систему мер, направленных на увеличение притока инвестиций в экономику города и предупреждение их оттока. Среди этих мер:

-  государственная поддержка инвестиционной деятельности (включая предоставление налоговых льгот);

-  создание прозрачной процедуры осуществления инвестиционной деятельности [19];

-  создание механизма работы с городскими инвестиционными проектами[20].

Особое значение в этом деле имеют законы, принятые Законодательным собранием Санкт-Петербурга: «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга» (определяет инструменты привлечения инвестиций); «О внесении дополнений в Закон Санкт-Петербурга “О налоговых льготах”» (предлагает условия предоставления и размеры налоговых льгот для инвесторов); «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга» (регулирует предоставление инвесторам недвижимости, находящейся в управлении или в собственности города); «О градостроительном планировании развития и градостроительном регулировании использования и застройки территории Санкт-Петербурга».

Идет работа по корректировке названных законов, внесению в них продиктованных действительностью изменений и дополнений. В частности, главная цель изменений в Законе «Об инвестициях в недвижимость» – обеспечить возможности заключения договоров и проведения предварительных инвестиционных торгов. Кроме этого предполагается приступить в ближайшее время к разработке нового закона «Об основах градостроительства Санкт-Петербурга», в котором будут распределены полномочия между Законодательным собранием, исполнительными органами власти и местным самоуправлением. Таким образом будет создана юридическая база для Генерального плана развития северной столицы и для утверждения градостроительной документации по новым территориям.

Серьезным шагом вперед стал стратегический план. Предлагаемая им модель развития Санкт-Петербурга подразумевает сосредоточение усилий отраслевых органов управления на реализации конкретных проектов в рамках определенных городским сообществом приоритетных направлений и проектов, в продвижении которых город заинтересован до такой степени, что использует для этого особые финансовые стимулы. Такие проекты финансируются из внебюджетных источников, причем первоначальные затраты, составляющие, как правило, менее 1% стоимости строительства, идут на подготовку инвестиционных предложений, т. е. на информацию, призванную привлечь потенциальных инвесторов.

За счет средств городского бюджета разрабатываются бизнес-планы инвестиционных проектов, осуществляемых или поддерживаемых администрацией Санкт-Петербурга, проводится экспертиза экономической эффективности, сотрудники администрации обучаются проектному финансированию. Все это позволит в ближайшем будущем реализовать многие инвестиционные проекты, привлечь инвестиции и организовать новые рабочие места.

Оказывая содействие проектам, находящимся на стадии реализации, администрация Санкт-Петербурга инициирует новые проекты, потенциально интересные для инвесторов и учитывающие нужды региона. Разрабатываемый городом механизм осуществления инвестиционных проектов в части их подготовки включает в себя следующие стадии:

I стадия – установление общих принципов использования городской территории (ее функциональное использование, плотность размещения предпринимательских структур и др.);

II стадия – оценка реальности проекта с точки зрения поиска источников финансирования, определение основных этапов привлечения ресурсов;

III стадия – разработка градостроительного регламента и более подробного проекта развития территории, поиск инвестиционных ресурсов, маркетинг объекта. Затем, в зависимости от результатов исследования рынка, продажа на торгах права реализации крупного инвестиционного проекта либо проведение конкурса на подряд и на финансовое участие в проекте.

Описанный порядок разработки инвестиционных проектов существенно увеличивает привлекательность города для инвестиций во все виды инфраструктур.

В рамках V Петербургского экономического форума была принята «Программа инвестиционного сотрудничества», особую значимость которой придали специально отобранные проекты и предложения, инициированные 26 предприятиями и организациями. В числе этих инициаторов – администрации различных регионов, консалтинговые структуры, строительные и финансовые организации. Предварительный отбор предложений базируется преимущественно на классической качественной, а затем и количественной оценке основных параметров жизнеспособности инвестиционных проектов.

Наряду с развитием жилищного строительства планируется осуществление ряда крупных проектов. Среди них: комплекс сооружений для защиты от наводнений; восточное полукольцо автомобильной дороги, соединяющее Таллиннское и Выборгское шоссе; реконструкция центра города с использованием кредита по соглашению с Мировым банком; строительство сети гостиниц; застройка Крестовского и Каменного островов, Синопской набережной, территории в районе Варшавского вокзала и др. Таким образом, налицо многофакторность процесса привлечения реальных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга.

Ленинградская область в настоящее время лидирует по ключевым показателям экономического развития, в том числе по темпам роста в промышленности и сельском хозяйстве, по увеличению инвестиций, направляемых в основной капитал. Формированию благоприятного инвестиционного климата способствовал ряд конкурентных преимуществ. Во-первых, это выгодное геоэкономическое положение (выход к Балтийскому морю, внутренние административные границы с пятью субъектами Федерации – Санкт-Петербургом, Новгородской, Псковской, Вологодской областями и Республикой Карелия). Территория области – почти 86 тыс. кв. км, численность населения – 1,7 млн чел. Это единственный федеральный субъект, где представлены все виды производства и транспорта. Функционируют более 300 крупных и средних промышленных фирм, высокоразвита транспортная инфраструктура. Во-вторых, в Ленинградской области наблюдается энергоизбыточность, так как электроэнергии производится в два раза больше, чем необходимо для потребления. В-третьих, имеются богатые природные ресурсы: лес (расчетная лесосека составляет около 12 млн кв. м в год, и еще есть незадействованный потенциал), глина, фосфориты, гранит, известняк, песок, мрамор, сланец, бокситы и др. Значительные водные ресурсы (50 тыс. водных объектов, рек и озер) позволяют развивать промышленность и энергетику. В-четвертых, в Ленинградской области, с ее богатейшим историко-культурным потенциалом, широко развивается туристический бизнес. И, наконец, важным конкурентным преимуществом является высококвалифицированный кадровый, в частности научный, потенциал.

Принятый в 1997 г. Закон «Об инвестиционной деятельности в Ленинградской области» определил комплекс мер государственной поддержки и защиты инвесторов и конкретизировал целый ряд налоговых льгот и гарантий. В конце 1999 г. с учетом требований практики в Закон были внесены необходимые дополнения и изменения. На областном уровне создана достаточно полная инвестиционная законодательная база, отразившая лучший опыт регионов России. Правительство и Законодательное собрание Ленинградской области в своей работе охватывают следующие основные направления: совершенствование нормативно-правовой базы в сфере поддержки предпринимательства; формирование информационной открытости; создание специализированной рыночной инфраструктуры, поддерживающей инвестиционный процесс; реструктуризацию предприятий с целью повышения их инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности.

Правительство Ленинградской области постоянно работает над тем, чтобы увеличивать долю частных инвестиций – российских, иностранных и смешанных, привлекая также мелкого инвестора. Зарегистрировано более 200 организаций малого и среднего бизнеса с участием иностранного капитала, для них также разрабатываются инвестиционные проекты. Один из принципов организационной работы – создание равных возможностей для всех инвесторов.

Между Правительством Ленинградской области и инвесторами заключено более 30 договоров об осуществлении инвестиционной деятельности на общую сумму около 700 млн долл., в том числе: с иностранными инвесторами – на 655 млн долл., с российскими – на сумму около 50 млн долл. Ежегодно вносятся коррективы в «Каталог инвестиционных проектов Ленинградской области» (их около 100), «Каталог инвестиционных проектов малых предприятий» (около 200) и «Каталог свободных производственных площадей». Целостная информационная открытость области обеспечивается также выпуском других изданий (например, ежегодника «Путеводитель инвестора»), использованием электронных средств информации (выпущен лазерный компакт-диск «Инвестиционный климат Ленинградской области», открыт сайт www.lenobl-invest.ru).

Управление инвестициями связано с обеспечением определенных экономических условий для инвесторов. Для притока инвестиций в области создан благоприятный налоговый климат: установлены существенные льготы по налогу на прибыль, по дорожным налогам и др. Организации освобождаются от налогов в течение первых трех лет деятельности или на срок окупаемости затрат; кроме того, в соответствии с законом они могут претендовать на инвестиционный налоговый кредит и получать поручительство Правительства области по займам и кредитам (в соответствии с постановлением Губернатора «О порядке выдачи поручительств Правительства Ленинградской области по займам и кредитам на инвестиционные цели на конкурсной основе»).

Агрегирование строительной и инвестиционной деятельности в рамках самостоятельной, целостной системы позволяет достичь ряда преимуществ:

-  создает базу для решения проблем бесперебойного и достаточного по объему инвестиционного обеспечения, которые приобретают особую сложность в условиях ограничения инвестиций;

-  позволяет расширить и разнообразить число участников инвестиционно-строительного процесса и обеспечить на этой основе приток дополнительных инвестиций;

-  придает инновационный импульс инвестированию, так как позволяет увязать его с конкретным результатом;

-  с его помощью становится реально достижимой идея сбалансированности во временном отношении производимых строительных работ и инвестиционных поступлений;

-  на его основе формируется единый инвестиционно-строительный рынок, увязывающий множество совместно функционирующих субъектов, реализующих собственные интересы, и обладающий устойчивой сетью коммуникаций, что позволяет использовать современный маркетинговый инструментарий и производить строительную продукцию, соответствующую потребительскому спросу;

-  способствует созданию благоприятного инвестиционного климата, повышающего инвестиционную активность;

-  позволяет использовать эффективные системы мер государственного, регионального и муниципального регулирования, а также мер регулирующего воздействия со стороны общественных организаций.

Итак, налицо многофакторность процесса привлечения реальных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга.

Инвестиционно-строительный комплекс инициировал появление особой рыночной среды, в пределах которой обращаются инвестиции, инвестиционно-строительные проекты, вся совокупность строительной продукции, включая законченные объекты, строительные материалы, детали и конструкции, строительные работы и услуги.

Под инвестированием понимается вложение денежных средств и других капиталов в реализацию различных проектов. Принято различать четыре вида инвестиций [12]:

-  частные;

-  государственные;

-  иностранные;

-  совместные.

Частные инвестиции – это вложение средств гражданами (чаще всего путем приобретения акций, облигаций и других ценных бумаг), а также предприятиями и организациями негосударственной формы собственности.

Государственные инвестиции осуществляются федеральными, региональными и местными органами управления за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

К числу иностранных инвестиций относятся те из них, что осуществляются иностранными гражданами, юридическими лицами и государствами.

Совместные инвестиции – это вложения субъектов нашей страны и иностранных государств.

Основными субъектами инвестиционного обеспечения капитального строительства являются инвесторы.

Инвесторы – это физические и юридические лица, осуществляющие вложения собственных, заемных и привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать:

-  правительство страны и правительства субъектов Российской Федерации в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом или наделенных имущественными правами;

-  органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных заниматься инвестиционной деятельностью;

-  предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

-  совместные российско-зарубежные организации;

-  иностранные государства в лице органов управления, уполномоченных их правительствами;

-  международные организации.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечение заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

Как уже говорилось выше, в различных регионах России, в том числе в Санкт-Петербурге, разработана и внедрена система мер, направленных на увеличение притока инвестиций и предупреждение их оттока: поддержка инвестиционной деятельности (включая предоставление налоговых льгот), создание «прозрачной» процедуры осуществления инвестиционной деятельности и механизма работы с региональными инвестиционными проектами.

Динамика изменений фактических объемов капитальных вложений в Санкт-Петербурге в 2000–2004 гг. показывает их устойчивый рост (Рис. 1.3).

Рис. 1.3. Динамика изменения объемов капитальных вложений в Санкт-Петербурге за 1996–2004 гг., %

Рост капитальных вложений частично был связан с увеличением финансирования из федерального бюджета в связи с подготовкой к празднованию 300-летия Санкт-Петербурга.

В структуре инвестиций в основной капитал (по крупным и средним организациям) удельный вес отрасли строительства колебался: 21% в 2003 г., 34% в 2002 г.

В структуре инвестиций в основной капитал за 2004 г. (по крупным и средним предприятиям) следует отметить значительное увеличение доли средств городского бюджета (с 7% в 2002 г. до 12% в 2004 г.), а также кредитов иностранных банков (с 1,5% в 2002 г. до 4,3% в 2004 г.). Значительно увеличилась доля средств от долевого участия в строительстве – с 5,3% в 2003 г. до 9% в 2004 г. За счет данных средств выполнено около 79% капитальных вложений в жилищное строительство.

Инвестиционно-строительный комплекс в Санкт-Петербурге, в отличие от других регионов России, за прошедший период экономических реформ значительно продвинулся в переходе на рыночные условия хозяйствования. Результатом является тот факт, что практически все работающие в нем строительные компании – частные либо со смешанным капиталом (небольшая доля). Доля государственных и муниципальных организаций в объемах выполненных подрядных работ не превышает 4%.

В 2003 г. городской бюджет профинансировал ввод 16 объектов, а инвесторы ввели 168 объектов различного назначения общей площадью более 880 тыс. кв. м без учета жилищного строительства.

Инвестиции в основной капитал составили в 2003 г. 101,6 млрд руб. (в 2004 г. отмечено снижение до 89 млрд руб.), что более чем в три раза превысило уровень 1999 г.

Ввод в действие основных фондов увеличился за четыре года в 3,9 раза, достигнув к 2003 г. 68,9 млрд руб. Объем работ, выполненных по договорам подряда, в 2003 г. вырос в 2,9 раза по сравнению с 1999 г. и составил 40,9 млрд руб. Рост объемов ввода обеспечивался в основном за счет вовлечения в инвестиционный процесс большого количества новых объектов недвижимости. За последние четыре года более чем в восемь раз (до 9 тыс.), возросло число заявлений от потенциальных инвесторов о намерении осуществить инвестиционный проект. В результате активизации строительной деятельности и упорядочения системы отчислений на развитие городской инфраструктуры их объем значительно вырос за последние годы и позволяет решать проблему нехватки инженерных мощностей. Объем таких поступлений в 2003 г. составил 1,6 млрд руб., что на 50% больше, чем в 2002 г., и в 15 раз больше по сравнению с 1999 г. В 2004 г. аналогичные поступления уже превысили 4 млрд руб; в 2005 г.  6,6 млрд руб.

В зависимости от направлений вложения инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты делятся на следующие категории [12, c. 122]:

-  жилищные,

-  производственные,

-  коммерческие,

-  финансовые,

-  экологические и др.

Структура инвестиционных предпочтений частных инвесторов представлена в Табл. 1.1.

Таблица 1.1

Структура инвестиционных предпочтений частных инвесторов

Вид объекта	Доля инвестиций, в %
Объекты жилого назначения	41
Объекты смешанного назначения	23
Объекты финансового назначения	15
АЗС	13
Объекты торгового назначения	6
Гостиницы	2

Одной из основных функций в системе инвестирования является функция финансирования – перемещения финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций. В ряде западных стран термины «инвестирование» и «финансирование» рассматриваются как синонимы. Однако между ними следует провести четкую разграничительную линию, так как в условиях российского рынка инвестиции часто не выполняют свою основную функцию – обеспечение доходности, оставаясь при этом элементом финансирования.

Инвестирование создания объектов недвижимости может осуществляться с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко используются заемный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. При этом наблюдается активный поиск новых методов инвестирования, адаптируемых к динамике инвестиционно-строительных процессов.

Процесс инвестиционного обеспечения создания объектов недвижимости может быть организован различными способами (см. Рис. 1. 4).

1. Инвестор инвестирует строительство объекта.

Для реализации проекта привлекается специализированная строительная организация-застройщик. Обеспечение строительного производства оборудованием осуществляет генподрядная организация, которая привлекает для выполнения отдельных работ субподрядные организации. Иллюстрацией данного способа функционирования инвестиционного проекта служит схема, представленная на Рис. 1.3.

2. Инвестор совмещает функции заказчика-застройщика.

Такое право законодательно закреплено. Специализированная организация (заказчик) для строительства не привлекается. Обеспечение строительства оборудованием осуществляет инвестор (он же заказчик-застройщик).

3. Инвестор совмещает функции иных субъектов инвестиционной деятельности.

В новых хозяйственных условиях получили распространение иные формы совмещения функций. Возможны формы с привлечением двух и более субъектов.

Так, например, генподрядчик может совмещать функции инвестора и заказчика-застройщика, а инвесторы могут быть пользователями объектов капитальных вложений.

В инвестиционно-строительной сфере особое место занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопмент[21].

Сущность явления девелопмента можно выразить следующим образом:

1)  это особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразований материальных процессов;

2)  это преобразование (процесс) объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

В России строительством на земле занимались застройщики. Как субъект рынка недвижимости застройщик функционировал до конца 20-х годов XX в. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости застройщик выполняет многие организационные и экономические функции, объединенные понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

-  выбор эффективного проекта;

-  создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

-  получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

-  поиск инвесторов;

-  определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

-  разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

-  отбор и привлечение подрядчиков;

-  контроль за осуществлением работ.

В советской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось управлять инвестициями: вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

В пореформенной отечественной практике девелопмент в его классическом виде появился в Санкт-Петербурге еще в середине 90-х годов ХХ в., когда в городе реализовался «Жилищный проект Российской Федерации». За счет кредита Всемирного банка в двух кварталах города (74А Каменка и 21Г Коломяги) городской Центр по работе с кредитами банков осуществил инженерную подготовку земли, разработал регламент застройки территорий, получил все согласования с естественными монополистами, а затем, разбив кварталы на лоты, выставил их на аукцион. Строительные организации, купившие землю, смогли сразу приступить к строительству.

В настоящее время этим видом деятельности занимаются и частные девелоперские компании. Например, «Корпорация С» подыскивает привлекательный земельный участок для застройки, готовит и утверждает документацию (включая и распоряжение губернатора), а затем предлагает участок строительным и инвестиционным компаниям[22]. Если покупатель не находится, корпорация сама реализует проект. Для этого создаются дочерние структуры по строительству объектов недвижимости[23].

В настоящее время почти все строительные организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами и не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно не подготовленными: отсутствовало юридическое оформление участков, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли и принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название «застройщик»[24]. Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия?

Если рассматривать девелопмент как предпринимательскую деятельность, связанную со строительством жилых домов, зданий, сооружений и пр., то, безусловно, данные термины эквивалентны. Но ведь существует предпринимательская деятельность, связанная с приобретением земли и улучшением ее качеств, например, для сельскохозяйственного использования, и этот вид деятельности тоже называется «девелопмент».

Таким образом, понятие «девелопер» шире, чем понятие «застройщик», однако в предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилых домов, зданий, сооружений, эти термины эквивалентны.

Девелопмент как форма предпринимательской деятельности выражается в инвестиционном процессе развития (создания) объектов недвижимости, включающем подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом и др. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, и объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов[25].

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.

Операции по развитию проекта недвижимости застройщиком можно разделить на три стадии (Рис. 1.5). Проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка недвижимости благоприятна, а закончиться – в период спада.

Согласно одной из теорий девелопмента, проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые признаки оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

Кроме девелопера (застройщика) в процессе развития (создания) объектов недвижимости основными участниками являются инвестор и руководитель (главный менеджер) проекта.

Напомним, что инвестор – это юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых интеллектуальных и иных средств в форме инвестиций в коммерческих, социальных, благотворительных и других целях.

Руководитель проекта – физическое лицо, которому делегировали полномочия по руководству всеми работами по осуществлению проекта: планированию, координации и контролю.

Управление проектами имеет длительную историю, но в своей нынешней форме оно существует не более 20–30 лет. «Свод правил управления проектами строительства и развития» Королевского института строительства Великобритании, изданный в 1998 г., управление проектами определяет как «общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от его начала и до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также контроль завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества».

При реализации инвестиционного проекта по развитию (созданию) объекта недвижимости девелопер (застройщик) может взять на себя выполнение функций инвестора и управления проектом, может передать функции управления профессиональному руководителю, это возможно как на предварительной стадии подготовки проекта, так и на стадии его реализации. Функции между участниками проекта распределяются так, как показано в Табл. 1.2 составленной в соответствии с жизненным циклом объектов недвижимости.

Из Табл. 1.2 мы видим, что застройщик, являясь одновременно инвестором, несет все финансовые риски, связанные с проектом, и получает предпринимательский доход. Отметим, что функции застройщика относятся к сфере организации и управления. В любом случае застройщик приобретает земельный участок (в интересах инвестора или в своих собственных интересах) или вещные права на него и организует маркетинг и реализацию объекта недвижимости.

Таблица 1.2

Распределение функций между участниками проекта по созданию, продаже и эксплуатации объектов недвижимости

№ №№	Наименование функций	Застройщик	Инвестор	Руководитель проекта
1	2	3	4	5
11	Предпроектная стадия Выработка концепции и формулирование цели проекта	+	+	+[26]
2.	1. Анализ рынка недвижимости (если объект предназначен для реализации) и рынка соответствующей продукции (если объект предназначен для эксплуатации)	+	–	+
3	2. Обоснование инвестиций и определение источников финансировании	+	+	+
4	3. Разработка схемы финансирования проекта	+	+	+
	4. Создание финансового пула	+	+	+*
	5. Определение оптимального местонахождения объекта	+	–	–
	6. Подбор земельного участка или объекта недвижимости	+	–	+*
	7. Разработка стратегии выполнения проекта	+	–	+
	8. Разработка системы управления и реализации проекта	–	–	+
	9. Разработка схемы реализации объекта или продукции	+	–	+
2	Стадия, предшествующая строительству  Организация краткосрочного финансирования	+	+	–
	1. Приобретение земельного участка или прав на него	+	–	–
	2. Получение необходимых разрешений и ссогласований	+	–	–
	3. Формирование системы управления и реализации проекта (назначение/выбор управляющего, инженера, проектной группы, консультантов и т. д.)	+	–	+
	4. Формирование системы реализации объекта (назначение/выбор брокера, создание группы по реализации и т. д.)	+	–	+
	5. Управление проектированием	+	–	+
	6. Выбор подрядчика (подготовка и проведение тендера)	+	–	+
3	Стадия строительства 1. Координация ведения строительно-монтажных и прочих работ и контроль за качеством и расходованием средств	+	–	+
	2. Проведение маркетинга и компании по продвижению объекта	+	–	+
	3. Реализация (ввод в эксплуатацию) завершенных частей объекта	+	–	+
4	Стадия реализации 1. Реализация (эксплуатация) объекта	+	–	+
	2. Полный расчет (получение вознаграждения в полном объеме)	+	+	+
	3. Возврат инвестиций, полный расчет с кредиторами, получение прибыли	+	+	+

Если застройщик нанимает руководителя проекта, то последний выполняет некоторые функции, входящие в обязанности застройщика.

Как показывает практика, большинство строительных организаций, выступая в роли застройщиков (девелоперов), ведут 2-3 объекта одновременно и не прибегают к услугам наемных руководителей проекта.

Широкая доступность заемных средств, развитые механизмы их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента.

Стоимость проекта и срок его окупаемости можно значительно сократить за счет оптимизации краткосрочного финансирования и достижения оптимального соотношения между краткосрочным и долгосрочным финансированием, в том числе за счет привлечения средств от реализации части объектов, для завершения строительства, использования части объекта в качестве залога и т. д.

В странах с развитой рыночной экономикой считается, что сколько-нибудь значимый девелоперский проект обречен на неудачу, если он финансируется из единственного источника, будь то собственные или заемные средства инвестора. Это означает, что инвестор, реализуя проект, всегда наряду с собственными средствами использует средства из внешних источников (см. Табл. 1.3).

В странах с развитой рыночной экономикой используются типовые схемы финансирования девелоперских проектов. Приведем следующие из них:

1.  Реализация проекта развития объектов недвижимости с привлечением стратегического инвестора (Рис. 1.6).

2.  Создание финансового пула, реализация и финансирование проекта через венчурную компанию, создаваемую инвесторами (Рис. 1.7).

3.  Варианты указанных схем.

В качестве вариантов наиболее часто встречаются: софинансирование проекта подрядчиком (в объеме 50% и более); нахождение стратегического клиента и привлечение его к финансированию на ранней стадии выполнения проекта; стратегическим инвестором могут являться как частные, так и институциональные инвесторы.

Значимость девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями, важнейшие из которых – выбор наилучшего варианта развития объектов недвижимости из всех возможных, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, привлечение, финансирование и контроль за работой подрядчиков, обеспечение и реализация проекта, а также реализация созданного объекта недвижимости путем продажи, сдачи в аренду и пр.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта недвижимости возрастает, в западной экономике называется редевелопментом, т. е. вторичной застройкой).

В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий[27]. В процессе развития территорий участвует целый ряд физических и юридических лиц. Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий. Наиболее близкие по смыслу понятия русского языка – «градостроитель» и «застройщик», иногда – «заказчик». В силу функциональных особенностей градостроитель часто отождествляется с городским архитектором. В процессе организации развития территорий он взаимодействует с рядом других участников, с консультантами по территориальному развитию, которые по роду деятельности и подготовке являются архитекторами, планировщиками, урбанистами, экономистами и финансистами.

Следующую группу составляют специалисты по созданию городской инфраструктуры и строители жилых домов и общественных сооружений.

Важными группами участников развития территорий являются органы власти: выборные лица – носители социального заказа со стороны населения и городская администрация, в функции которой входит весь комплекс управляющих воздействий в городе.

И, наконец, последний крупный субъект взаимоотношений – инвестор, который может быть одновременно заказчиком или посредником между девелопером и окончательным собственником объектов городской недвижимости на территории города.

Концепция инвестиционного развития территорий должна соответствовать основным законодательно установленным принципам общей стратегии экономического и инвестиционного развития субъекта Федерации (города, муниципального или другого территориального образования). Стратегический план развития территорий формируется на основе выявления приоритетов социально-экономического развития территориальных образований и включает комплекс инвестиционных проектов.

Созданный на базе стратегического план развития территорий служит платформой для разработки территориальной инвестиционной программы, построение которой основывается на следующих принципах:

-  подчиненность территориальной инвестиционной программы стратегическому плану и приоритетам социально-экономического развития территории;

-  прозрачность и гласность отбора инвестиционных проектов;

-  разработка бизнес-планов по реконструкции и развитию объектов недвижимости;

-  привлечение инвесторов для осуществления реконструкции и развития объектов недвижимости;

-   привлечение заемных ресурсов;

-  ориентация на кумулятивный эффект[28] бюджетных инвестиций в экономике территории;

-  активность может обеспечиваться за счет предоставления налоговых и других видов льгот;

-  а также поручительств и прямых бюджетных ассигнований, которые носят селективный характер, обеспечивая конкуренцию проектов.

Конкурсный отбор проектов осуществляется на основе следующих критериев:

-  приоритетность проекта для развития территории и решения социальных проблем;

-  окупаемость и финансовая устойчивость проекта;

-  финансовое положение и репутация редевелопера.

В качестве примера редевелоперского предпринимательства в Санкт-Петербурге можно назвать развитие промышленных зон. Бизнес-центры «Акватория» (финансовая компания «Балтийская группа») и бизнес-центр «Нобель» первыми реализовали ряд проектов на Выборгской набережной. За этим последовали новые проекты. Так, компания «Бекар», планируя стать доверенным заказчиком при реконструкции бывшего корпуса завода «Русский дизель» под бизнес-центр «Нобель», получила статус агентства развития территории[29]. «Бекар» собирается развивать участок площадью около 100 га, ограниченный Кантемировской ул., Лесным пр., ул. Академика Лебедева, Финляндским пр., Боткинской ул., Пироговской и Выборгской набережными. При этом риэлтеры намерены превратить этот район в центр торговли и предпринимательства.

Завод «Русский дизель», комбинаты «Красный маяк», «Красная нить», «Петербургский текстиль», завод им. Климова и др. планируется либо переместить в промышленные зоны на окраине города, либо договориться о продаже их площадей инвесторам. На освободившемся пространстве будут размещены бизнес-центры, рестораны, фитнес-клубы, торговые комплексы и т. д.

В последнее время в Санкт-Петербурге создаются новые агентства развития территорий, которые будут разрабатывать концепции развития вверенных им участков. В концепции должны быть отражены: принципиальные направления инвестиционного развития территории; комплекс мероприятий, необходимых для реализации концепции, этапы и сроки проведения мероприятий, предполагаемые источники финансирования; технико-экономическое обоснование, перечень объектов инвестирования, объектов недвижимости, расположенных в границах территории.

Объекты инвестирования будут предоставляться инвесторам в порядке, установленном законодательством, при условии соблюдения архитектурно-градостроительных требований и ограничений. Объектами инвестирования могут быть: земельные участки, предоставляемые под новое строительство; здания, сооружения, подлежащие реконструкции, а также отдельно расположенные части вышеуказанных зданий и сооружений; объекты незавершенного строительства.

Подготовка территории – это комплекс мероприятий, проводимых агентством, для привлечения инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости. Подготовка территории включает мероприятия по разработке инвестиционно-тендерной документации на объекты инвестирования и, в случае необходимости, градостроительной документации по территории. Кроме того, подготовка территории может включать в себя следующие мероприятия: разработку предпроектной документации по объектам инвестирования, инженерную подготовку территории и иные мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности территории.

Основными задачами агентств являются:

-  активизация процесса развития территорий города в целях повышения их стоимости;

-  стимулирование инвестиционной деятельности;

-  привлечение внебюджетных средств в развитие объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга;

-  создание новых рабочих мест;

-  улучшение экологической обстановки в Санкт-Петербурге;

-  повышение доходности объектов городской недвижимости.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком), организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или продажа объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Российский рынок девелопмента сформировался за последние 10–12 лет и охватывает большой круг участников: частных и институциональных инвесторов, девелоперов, банки, страховые компании, земельных консультантов, архитекторов и проектировщиков, строительных подрядчиков, оценщиков, юридических и финансовых консультантов, агентства по недвижимости, владельцев недвижимости и фирм, эксплуатирующих недвижимость, арендаторов недвижимости, муниципальные организации, в том числе земельные и имущественные комитеты, департаменты и комитеты планирования мэрий и администраций городов и областей, архитектурно-планировочные управления [12, c. 180].

Схема, представленная на Рис. 1.8 отражает субъектный состав и взаимосвязи процесса инвестиционного обеспечения строительного производства. На ее основе можно выстраивать механизмы стратегической диагностики инвестиционно-строительной сферы. Однако существуют и другие подходы к структурированию этой сферы, несколько отличающиеся от представленной. В частности, в работе Е. Б. Ардемасова, А. А. Горбунова, Е. В. Песоцкой [10, c. 47] и в работе А. Н. Асаула [12, c. 248], содержатся схемы, отражающие субъектную структуру рынка недвижимости (см. Рис. 1.9 и 1.10).

Рис. 18. Субъектная структура рынка недвижимости [12]

Данная схема иллюстрирует взаимодействия всех участников ИСК, включая научно-исследовательские и учебные центры, проектные организации, информационно-коммуникационные организации (в том числе средства массовой информации), страховые компании, а также девелоперов – бизнес-субъектов строительного рынка, занимающихся управлением процессов создания законченных объектов недвижимости (Рис. 1.10).

Рис. 1.10. Схема взаимодействия основных участников регионального ИСК

Отечественная и зарубежная экономическая наука обладает обширным арсеналом методов и приемов, принципиально пригодных для структурной диагностики состояния и перспектив развития социально-экономических систем. В его составе – методы логического, морфологического и факторного анализа, математического моделирования, экономической статистики. Использование этих методов в практике экономических обоснований встречает некоторые трудности, которые нарастают по мере усложнения изучаемого объекта. Для столь сложных объектов, каким является ИСК, рекомендуется в качестве общего аналитического метода использовать метод имитационного моделирования. Он позволяет создать прототип объекта (модель), дающую общую картину развития объекта, и имитирует взаимодействие его структурных составляющих. Имитационная модель вряд ли способна инициировать некие решения (эффективные, рациональные) – это задача оптимизационного моделирования, – но может стать адекватной иллюстрацией внутрисистемных зависимостей и закономерностей. К недостаткам имитационного моделирования следует отнести то, что оно, как правило, не способно полностью отразить перспективы процессов. Оно предназначено для анализа текущей ситуации. Хотя если пренебречь высокой трудоемкостью аналитической деятельности, то можно ориентироваться на разработку определенной последовательности имитационных моделей, охватывающих длительный период времени (в том числе и перспективный).

Имитационное моделирование приобретает особое значение в тех случаях, когда необходимо оценить направление, степень устойчивости, надежность коммуникаций между различными субъектами инвестиционно-строительного процесса. Трудно найти метод, более пригодный для решения подобной задачи. Имея в распоряжении адекватный прототип, исследователь может наблюдать и оценивать реально существующие процессы.

Одним из основных достоинств имитационного моделирования является его способность к формированию качественных характеристик анализируемого объекта. Если количественные характеристики могут быть получены и другими методами, например статистическими методами или с помощью контроллинга, то для оценки качественных параметров наиболее пригодно именно имитационное моделирование.

При диагностике состояния и перспектив развития отдельных элементов ИСК могут с успехом применяться и частные методы, известные в теории управления: экспертный, аналоговый, инженерного прогнозирования, а также вся совокупность методов стратегического анализа.

Аналитики с успехом применяют методы, основанные на использовании средневзвешенных оценок различных факторов, обусловливающих структурную динамику инвестиционного обеспечения строительного производства. Так, например, получил развитие метод определения показателя, называемого интегральным рейтингом эффективности инвестиций. Этот показатель используется в качестве индикатора экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости, вновь строящиеся и обращающиеся на вторичном рынке. При его определении учитывается взаимное взвешенное влияние на привлекательность инвестиций, направляемых в ту или иную сферу деятельности, таких характеристик, как период освоения инвестиций, их объемы, уровень рисков, длительность срока окупаемости инвестиций, отдача на инвестиции и др. Такой индикатор, в частности, используется одной из консалтинговых организаций Санкт-Петербурга – «Центром консалтинга и оценки». Специалисты центра подчеркивают, что оценка инвестиций на основе интегрального рейтинга инвестиций выполнялась методом факторного анализа с использованием биокомпьютерных технологий, базирующихся на имитационном моделировании. К сожалению, автор этой монографии не располагает данными об алгоритме формирования данного показателя и полном составе исследуемых факторов, которые дают возможность использования информации, предоставляемой «Центром консалтинга и оценки». Можно использовать эту информацию как весьма приблизительную, но, в принципе, отвечающую задачам укрупненной оценки. Следует учесть, что при диагностике структуры и соотношения показателей, т. е. в поиске относительных величин, допустимо использование укрупненной информации (что, конечно, недопустимо при абсолютных, количественных оценках).

Известные сложности в формировании полной и достоверной информационной базы вынуждают аналитиков пользоваться приближенными и менее точными оценками, а методическая корректность такого подхода может обеспечиваться верным выбором направлений его использования (в данном случае – поиском условных структурных оценок).

При позиционировании вновь строящихся и уже существующих объектов недвижимости (по материалам Санкт-Петербургского «Центра консалтинга и оценки») выполнена сравнительная оценка инвестиционной привлекательности различных видов недвижимости. Оценка проводилась по данным за 2001 2002 гг. и может быть уточнена и дополнена более свежей информацией. В ней использованы два показателя индикатора: интегральный рейтинг эффективности инвестиций и коэффициент рейтинга, который показывает, во сколько раз одна позиция рейтинга отличается от другой. Результаты оценки представлены в Табл. 1.4 1.8.

Таблица 1.4

Интегральный рейтинг эффективности инвестиций (в среднем по России)

	2001 г.		2002 г.
	Рейтинг	Коэффициент рейтинга	Рейтинг	Коэффициент рейтинга
Добыча и переработка	1	28	1	10,1
Производство	2	19	2	5,9
Недвижимость	3	11	3	3,8
Финансовая инфраструктура	4	10	5	1,9
Ценные бумаги	5	1,2	4	2,9
Сфера обслуживания	6	1	6	1

Таблица 1.5

Интегральный рейтинг эффективности инвестиций (в среднем по Санкт-Петербургу)

	2001 г.		2002 г.
	Рейтинг	Коэффициент рейтинга	Рейтинг	Коэффициент рейтинга
Первичный рынок	1	2,9	2	1,6
Вторичный рынок	2	1,2	1	1,9
Инфраструктура	3	1	3	1

Таблица 1.6

Интегральный рейтинг эффективности инвестиций в первичный рынок (в среднем по Санкт-Петербургу)

	2001 г.		2002 г.
	Рейтинг	Коэффициент рейтинга	Рейтинг	Коэффициент рейтинга
Жилая недвижимость	1	3,6	2	2,4
Гостиничная недвижимость	2	2,4	4	1
Торговая недвижимость	3	2,1	3	1,9
Офисная недвижимость	4	1	1	2,9

Таблица 1.7

Интегральный рейтинг эффективности инвестиций во вторичный рынок (в среднем по Санкт-Петербургу)

	2001 г.		2002 г.
	Рейтинг	Коэффициент рейтинга	Рейтинг	Коэффициент рейтинга
Жилая недвижимость	1	3,9	2	2
Гостиничная недвижимость	2	3,8	3	1,8
Торговая недвижимость	3	2,9	1	2,2
Офисная недвижимость	4	1	4	1

Таблица 1.8

Интегральный рейтинг эффективности инвестиций в предпринимательскую деятельность (в среднем по Санкт-Петербургу)

	2001 г.		2002 г.
	Рейтинг	Коэффициент рейтинга	Рейтинг	Коэффициент рейтинга
Управление недвижимостью	1	3,1	2	1,8
Привлечение инвестиций в недвижимость	2	2,1	1	2,2
Риэлтерская деятельность	3	1,9	3	1,1
Эксплуатация недвижимости	4	1	4	1

По материалам, содержащимся в таблицах, можно сделать следующие выводы.

1.  В 2002 г. диапазон варьирования коэффициентов рейтинга, а значит, и значений эффективности инвестиций сужается, что соответствует условиям развивающегося рынка, приобретающего устойчивость.

2.  Рынок недвижимости в Российской Федерации с точки зрения экономической целесообразности инвестирования занимает третью позицию, которая весьма устойчива.

3.  Инвестировать новое строительство (первичный рынок) в условиях Санкт-Петербурга более целесообразно, чем объекты вторичного рынка. Однако необходимо иметь в виду влияние специфики Санкт-Петербурга, обусловленной градостроительными ограничениями исторического рынка (особенно в исторической части города). В других городах Российской Федерации различие в эффективности инвестиций в первичный и вторичный рынки недвижимости может быть не столь рельефным или измениться в противоположную сторону.

4.  Рынок нового жилищного строительства был наиболее привлекательным для инвесторов в 2001 г., однако в 2002 г. уступил это место строительству офисных помещений.

5.  Строительство новых объектов гостиничного бизнеса, особенно значимого для Санкт-Петербурга, обладающего наиболее высоким культурно-историческим потенциалом и активно развивающего туристическую деятельность, уступает место строительству иных объектов (с точки зрения инвестиционной привлекательности). Однако инвестиции в реконструкцию объектов гостиничного хозяйства и перепрофилирование объектов иного назначения под гостиничные нужды весьма целесообразно с позиций эффективности инвестиций.

6.  По отношению к объектам торговли наблюдается противоположная тенденция. Инвестиции в новые торговые здания и сооружения более эффективны, чем в реконструкцию и перепрофилирование других объектов под торговые нужды. Это объясняется высокими требованиями к организации торговли и их «несовместимостью» с параметрами большинства существующих вторичных объектов недвижимости. Это вызывает удорожание строительных работ, связанных с улучшением функциональности существующих объектов и, соответственно, снижение норм прибыли по сравнению с новым строительством.

7.  Как в первичном, так и во вторичном секторах рынка недвижимости очевидна активизация в области офисных проектов. Это связано с наблюдаемым и прогнозируемым развитием реального сектора экономики.

8.  Как обобщенную тенденцию следует выделить то, что в России начиная с 2001 г. наступило время так называемых «длинных денег», т. е. увеличение интереса инвесторов к строительству объектов с длительным сроком окупаемости (например, гостиничных объектов). В то же время сохраняется интерес к строительству объектов, обладающих более короткими сроками окупаемости инвестиций (например, объектов торговли).

Представленный аналитический материал базируется на оценке экономических факторов, определяющих позицию каждого из объектов инвестирования. К сожалению, здесь не учтены мнения инвесторов или привлеченных экспертов. С помощью биокомпьютерных технологий в «Центре консалтинга и оценки» удалось выполнить анализ факторов, определяющих привлекательность тех или иных объектов недвижимости. В качестве основных факторов были выделены: отдача на инвестиции; уровень риска, отражающий надежность инвестиций; длительность срока освоения инвестиций; длительность периода окупаемости и объем оборота создаваемой бизнес-деятельности. Следуя правилам дедукции, объекты недвижимости рассматривались в соотношении с процессами, происходящими в экономике в целом, так как недвижимость представляет собой базу для развития всех отраслей и сфер деятельности.

В Табл. 1.9 1.11 представлены рейтинговые оценки факторов, обусловливающие привлекательность инвестиций в недвижимость России и Санкт-Петербурга в том числе.

Таблица 1.9

Недвижимость (в среднем по России)

Рейтинг
Факторы	2001	2002
Риски (надежность инвестиций)	1	1
Отдача на инвестиции	5	5
Оборот	4	4
Срок освоения	2	3
Период окупаемости	3	2

Таблица 1.10

Первичный рынок недвижимости (в среднем по Санкт-Петербургу)

Рейтинг
Факторы	2001	2002
Риски (надежность инвестиций)	4	1
Отдача на инвестиции	2	3
Оборот	3	5
Срок освоения	1	4
Период окупаемости	5	2

Таблица 1.11

Вторичный рынок недвижимости (в среднем по Санкт-Петербургу)

Рейтинг
Факторы	2001	2002
Риски (надежность инвестиций)	5	3
Отдача на инвестиции	4	4
Оборот	1	5
Срок освоения	2	2
Период окупаемости	3	1

1.  Наиболее значимым фактором, обусловливающим инвестиционную привлекательность объектов недвижимости в целом по Российской Федерации, является снижение степени риска, хотя в Санкт-Петербурге значимость этого фактора отнюдь не всегда занимает лидирующие позиции. Очевидно, что детальная оценка проектных рисков становится первостепенной задачей.

2.  Снижение удельного веса наибольших объемов инвестиций (в проекты, не отличающиеся масштабностью) сказывается на позиции такого фактора, как срок освоения средств – смещение с 1-й на 4-ю и 5-ю позиции. На первичном рынке строить за счет заемных средств, вкладывая минимум собственных средств, будет все сложнее. На вторичном рынке – проведение поэтапной реконструкции офисных помещений или переоборудование жилых квартир под офисные нужды перестанет быть наиболее привлекательным направлением инвестирования недвижимости.

Декомпозиция рынка недвижимости Санкт-Петербурга, выделение отдельных его секторов и оценка факторов, определяющих их инвестиционную привлекательность, нашли отражение в материалах Табл. 1.12 1.14.

Таблица 1.12

Рейтинг отдачи на инвестиции (в среднем по Санкт-Петербургу)

	2001 г.		2002 г.
	Рейтинг	Коэффициент Рейтинга	Рейтинг	Коэффициент рейтинга
Жилая недвижимость	3	1,5	3	1,6
Гостиничная недвижимость	4	1	4	1
Офисная недвижимость	2	1,9	2	2,2
Торговая недвижимость	1	2,1	1	2,7

Таблица 1.13

Рейтинг рискованности инвестиций (в среднем по Санкт-Петербургу)

	2001 г.		2002 г.
	Рейтинг	Коэффициент рейтинга	Рейтинг	Коэффициент рейтинга
Жилая недвижимость	1	2,1	1	2,5
Гостиничная недвижимость	3	1,9	2	1,5
Офисная недвижимость	2	2	4	1
Торговая недвижимость	4	1,0	3	1,2

Таблица 1.14

Рейтинг периода окупаемости инвестиций  (в среднем по Санкт-Петербургу)

	2001 г.		2002 г.
	Рейтинг	Коэффициент рейтинга	Рейтинг	Коэффициент рейтинга
Жилая недвижимость	1	2,7	3	2,1
Гостиничная недвижимость	4	1,0	4	1,0
Офисная недвижимость	2	1,9	2	2,6
Торговая недвижимость	3	1,8	1	2,9

Комментируя эти материалы, необходимо подчеркнуть:

1.  Строительство объектов офисного назначения и их «включение» в существующую застройку является наиболее привлекательным объектом инвестирования. Его следует рассматривать как наименее рискованный сектор.

2.  В сфере гостиничного строительства и реконструкции фактор риска имеет значительный удельный вес, что сказывается на снижении рейтинговых оценок, а значит, и эффективности инвестиций.

В секторе жилой недвижимости прогнозируются серьезные изменения в отношении периода окупаемости проектов.

Обобщая вышеизложенное, следует выделить ряд ключевых тезисов. Первый из них заключается в фиксации особой роли инвестиционного обеспечения строительной деятельности и придании ему формирующего значения как одной из составляющих целостного инвестиционно-строительного комплекса.

Второй тезис фокусируется на возможности и необходимости использования общих и частных методов диагностики структуры инвестиционного обеспечения строительства, которые имеют различную степень точности. Признается допустимым и оправданным использование взвешенных оценок, агрегирующих результаты действия многих факторов, а также укрупненных методов, дающих приближенные результаты. Последние могут с успехом использоваться в поиске относительных структурных оценок.

Третий тезис имеет практически ориентированный характер. Он заключается в том, что с использованием инструментария, обеспечивающего получение приближенных и несколько условных оценок, принципиально возможно выполнить диагностические процедуры, что и продемонстрировал анализ, проведенный по материалам Санкт-Петербурга, являющегося площадкой для интенсивного развития строительства и реконструкции зданий и сооружений различного назначения и осуществления операций с объектами недвижимости.

---

Предыдущая

Оглавление

Следующая